臺灣桃園地方法院99年度重訴字第85號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第85號

原告

羅秉坤

訴訟代理人

林良財律師

複代理人

何文雄律師

複代理人

李明哲律師

被告

紘映實業有限公司

法定代理人

李德隆

上列當事人間請求確認優先承買權法律關係不存在事件，本院於民國99年5 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、原告起訴主張，鈞院民事執行處受理97年度司執字第29461號債權人與債務人即訴外人千速通風工業股份有限公司（下稱千速通風公司）、羅林杉、羅文科間清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），以如附表所示債務人羅文科所有、標別甲之系爭土地為執行標的之一，於民國98年7 月27日第一次拍賣公告，訂明於98年8 月31日進行拍賣，並於該公告上系爭土地使用情形欄載以：「不點交。本標土地上據債權人提出買賣契約影本稱有原債務人所有，嗣已讓與第三人紘映實業有限公司之鐵皮廠房屋1 間（下稱系爭鐵皮屋），現出租予第三人華震精機有限公司（下稱華震公司）占有使用…」等語，復於備註欄第六點登載：「本標土地上建物所有人與債務人間依民法第425 條之1 第1 項規定推定有租賃關係，建物所有人有優先承買權」等語；嗣於98年8 月31日第一次拍賣期日因無人應買系爭土地，由原告（即系爭執行事件之債權人）聲明承受後，鈞院民事執行處通知被告願否依同樣條件優先承買，被告即先後於98年10月7 日、12日聲明優先承買。惟債務人羅文科從未將其所有之系爭鐵皮屋出售他人，被告非系爭鐵皮屋之所有權人，自不得推定其與系爭土地所有人間有租賃關係存在，亦不得享有優先承買權，此觀被告所提出之系爭鐵皮屋買賣合約書所載出賣人實為訴外人千風環保工程股份有限公司公司（下稱千風環保公司）及千速通風公司即可得知；縱認上開2 公司為系爭鐵皮屋之所有權人，則因系爭土地及其上之系爭鐵皮屋非同屬一人所有，亦顯與民法第425 條之1 規定之要件不符，被告即使合法受讓系爭鐵皮屋，仍不得據之主張優先承買權。況被告稱其已於買受系爭鐵皮屋數個月後即轉售予華震公司，現已非該屋所有權人，益徵其無優先承買權存在。又被告業已辦理解散登記，並向鈞院聲報其原法定代理人李德隆為清算人，現進行清算程序中，則依公司法關於清算之規定，被告得為了結現務及便利清算之目的暫時經營業務，逾越此範圍之行為，即無權利能力及行為能力，故清算人李德隆於系爭執行事件中聲明優先承買系爭土地，已屬購入資產以遂行其營運之營業相關行為，且於被告購入系爭土地後，尚須另行就甫購入之土地進行了結現務而予以出售之清算程序，顯與清算之目的不符，足徵清算中公司未具有就執行標的聲明優先承買之權利能力、行為能力。綜上所述，被告向鈞院民事執行處聲明優先承買系爭土地之行為應屬無效，爰依法提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：確認被告就鈞院97年度司執字第29461 號強制執行事件所拍賣如附表所示不動產之優先承買權法律關係不存在。

乙、被告則以：訴外人千風環保公司、千速通風公司之負責人為系爭執行事件債務人羅文科之妻即訴外人羅林杉，訴外人羅文科則為上開2 公司之實際負責人。而被告於92年12月20日向上開公司購買門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉○○街166 巷15號之系爭鐵皮屋時，並由訴外人羅文科具名代為出售，則被告確與訴外人千風環保公司、千速通風公司就系爭鐵皮屋有買賣契約關係，其後被告並將系爭鐵皮屋轉賣予訴外人華震公司設址該處且占有使用迄今；詎訴外人千風環保公司、千速通風公司竟於94年4 月21日又將系爭鐵皮屋賣與訴外人前鋒公司，並交付占有，致被告須再次給付訴外人前鋒公司新臺幣（下同）300 萬元價金，以請求其返還占有，損失甚鉅。又原告實為系爭執行事件債務人羅文科之胞兄，渠等就系爭土地設定最高限額1,500 萬元之抵押權所擔保之債權，係為雙方之通謀虛偽意思表示，應屬無效等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴。

丙、得心證之理由：

壹、程序方面：

一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；而解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；又公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第24條、第25條、第322 條第1 項分別定有明文。查被告公司業經經濟部商業司於98年4月8 日以經授中字第0983204989號函解散登記在案，而選任李德隆為清算人，並經李德隆向本院以98年度司字第212 號聲報為清算人，業據本院依職權調閱上開案卷查核屬實，並有原告提出之被告公司登記資料查詢、本院民事執行處97年度司執字第29461 號清償債務強制執行事件查詢簡答表、本院98年9 月3 日桃院永民端98年度司字第212 號函等影本（見本院卷第17頁至第19頁）附卷可稽。故被告公司之法人格仍屬存續，並應以李德隆擔任清算人，於清算範圍內為被告公司之法定代理人。

二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。本件原告主張其為系爭執行事件之債權人，因第一次拍賣時無人應買系爭土地，經其聲明承受，惟被告竟稱其自所有權人受讓系爭土地上之系爭鐵皮屋，依民法第425 條之1 第1 項規定與債務人羅文科間就系爭土地推定有租賃關係，因而就系爭土地有優先承買權，並於系爭執行事件中聲明願優先承買，此等事實與原告得否於系爭執行事件中依法承受系爭土地此法律上利益有重大影響，則原告就此所提確認之訴之部分，應認有即受確認判決之法律上利益無誤。

貳、實體方面：

一、原告所主張系爭執行事件中以如附表所示債務人羅文科所有、標別甲之系爭土地為執行標的之一，並定於98年8 月31日進行第一次拍賣，該次拍賣公告上之系爭土地使用情形欄記載略以：不點交，本標土地上有原債務人所有，嗣已讓與本件被告之系爭鐵皮屋1 間，現則出租予訴外人華震公司占有使用等內容；復於備註欄第6 點登載：「本標土地上建物所有人與債務人間依民法第425 條之1 第1 項規定推定有租賃關係，建物所有人有優先承買權」等語；嗣於上開第一次拍賣期日，因無人應買系爭土地，由原告即系爭執行事件之債權人聲明承受後，被告竟於98年10月7 日、12日聲明優先承買等事實，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱系爭執行事件之卷宗查核無誤，足堪信為真實。

二、兩造於99年3 月22日本院言詞辯論時（見本院卷第35頁背面），協議簡化爭點為：⑴系爭執行事件債務人羅文科是否有將系爭鐵皮屋賣給被告？⑵如被告有買受系爭鐵皮屋，可否於系爭執行程序中行使優先承買權？

三、本院之判斷：

（一）被告所抗辯稱其向訴外人羅文科購買系爭鐵皮屋之事實，固據提出買賣合約書影本乙紙為證（見本院卷第42頁），然查，上開買賣合約書所記載之立合約人為訴外人千風環保公司、千速通風公司，並非訴外人羅文科，則此買賣合約書之內容即使為真實，系爭鐵皮屋之出賣人亦非系爭執行事件之債務人亦即系爭土地所有權人羅文科，則被告有無取得系爭鐵皮屋之事實上處分權及使用系爭土地之權利，即非無疑。次查，系爭土地為訴外人羅文科所有，而將系爭鐵皮屋出賣予被告者，依上開買賣合約書所載，則係訴外人千風環保公司、千速通風公司，是被告買受系爭鐵皮屋，即非屬系爭土地及系爭鐵皮屋為同一人所有而僅將系爭鐵皮屋出賣予被告之情形。況查，被告亦自陳其已於買受系爭鐵皮屋後約2 、3 個月即再將系爭鐵皮屋轉賣予訴外人華震公司等語（見本院99年3 月22日言詞辯論筆錄，本院卷第35頁背面），是被告即使已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，亦已因嗣後將之轉賣予訴外人華震公司而致喪失其權利甚明。

（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。本件即使被告確已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，然被告買受系爭鐵皮屋時，並非系爭土地及系爭鐵皮屋屬同一人所有而僅將系爭鐵皮屋出賣予被告之情形；且被告亦已將系爭鐵皮屋轉賣予訴外人華震公司等事實，既經認定如上，則被告自不得依上揭法律規定，主張其與系爭土地所有人間，推定在系爭鐵皮房得使用期限內，有租賃關係，堪以認定無誤。

（三）再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1 項固有明文。然本件被告既已不得主張其與系爭土地所有人間有租賃關係，則系爭土地在系爭執行事件中被加以拍賣時，被告自更無出而主張其有以同樣條件優先購買之權甚明。

四、從而，原告起訴請求確認被告就系爭執行事件所拍賣如附表所示之系爭土地之優先承買權法律關係不存在，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。