桃園簡易庭103年度桃簡字第447號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　103年度桃簡字第447號

原告

絕色旅館有限公司

法定代理人

李詩鈴

訴訟代理人

陳建昌律師

被告

鐘乙翔

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年10月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告應將坐落桃園縣桃園市○○○路0 段000 號1 樓房屋遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋止，按月給付原告新臺幣（下同）3 萬5,000 元。嗣於民國103 年10月9 日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應將坐落桃園縣桃園市○○○路0 段000 號1 樓房屋遷讓返還原告，並自 103年9 月1 日起至遷讓房屋止，按月給付原告3 萬5,000 元。經核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，自應准許，合先敘明。

貳、實體事項

一、原告主張：緣門牌號碼桃園縣桃園市○○○路0 段000 號建物（下稱系爭房屋）坐落在桃園縣桃園市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上，系爭土地雖係於原告公司設立登記前，以訴外人即股東彭欣榮個人名義向地主承租，然於原告公司設立登記後，該土地租賃之法律關係，已由原告公司繼受，又坐落於系爭土地上之系爭房屋為原告公司出資興建，系爭土地之租金亦由原告公司支付，且出租人亦不以所有權人為限，是原告自得向系爭房屋之承租人行使租賃物返還請求權，合先敘明。原告於96年間，將系爭房屋出租與被告供作經營使用，租期自96年9 月21日起至98年9 月20日止，每月租金4 萬5,000 元，並經被告繳交9 萬元之押租金（系爭租約甲），被告嗣稱店面生意不佳，除未按時繳交租金而將9 萬元押租金先行抵充97年1 月至3 月之租金共9 萬元外，尚對原告提出減少租金之請求，原告遂於97年12月1 日與被告另行簽訂租約，每月租金降為3 萬5,000 元，租期則為自97年12月1 日起至98年11月30日止（系爭租約乙），迨租期屆至，被告仍繼續使用系爭房屋，原告亦續收取租金，兩造並未續訂新約。被告自102 年4 月1 日起即未繳納租金，原告於102 年7 月以存證信函通知被告於3 日內付清102 年 4、5 、6 月份所積欠之租金，然被告卻於102 年7 月11日回函以不實之事項指控原告，原告便於102 年7 月19日寄發律師函通知被告終止系爭租約乙，請求被告返還系爭建物並給付積欠租金，既被告先前支付之押租金9 萬元業已先行抵償2 個月之租金，其後積欠102 年4 、5 、6 月共3 個月之租金部分，亦經原告於102 年7 月定相當期限催告其履行，被告雖於102 年7 月31日將其所積欠102 年4 、5 、6 月之租金共10萬5,000 元匯至原告公司帳戶，然因被告未於催告期限內繳清積欠租金，而原告已於被告付清上開積欠租金前即102 年7 月19日終止租約，是原告合法終止系爭租約乙，被告應將系爭房屋返還原告，又因被告於終止租約後無權占有使用系爭房屋之行為，業已獲有每月租金3 萬5,000 元之利益，並使原告受有該租金之損害，併依民法第179 條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利。為此，爰依租賃物返還請求權以及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將坐落桃園縣桃園市○○○路0 段000 號1 樓之房屋遷讓返還原告，並自103 年9 月1 日起至遷讓房屋止，按月給付原告3 萬5,000 元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造約定月底繳租金，伊未超過2 個月方繳納租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：原告主張被告向原告承租系爭房屋，系爭租約甲約定租期自96年9 月21日起至98年9 月20日止，每月租金4 萬5,000 元，被告繳交之9 萬元押租金，業已全數抵充被告所積欠97年1 月至3 月之租金9 萬元；兩造嗣於97年12月1 日另行簽訂系爭租約乙，租期為自97年12月1 日起至98年11月30日止，每月租金為3 萬5,000 元；又原告於102 年7 月以存證信函通知被告於3 日內繳清積欠租金，被告於102 年7 月11日以存證信函函覆拒絕給付，原告遂於102 年7 月19日以律師函通知被告終止系爭租約乙，被告則於102 年7 月24日收受該律師函等語，業據提出房屋租賃契約書2 份、桃園中路存證號碼000711號及第370 號存證信函、陳建昌律師事務所 102年7 月19日102 年度昌律字第071 號函暨回執各1 紙、原告公司明細分類帳、存摺影本及轉帳傳票各1 份為證（見本院卷第17至33頁、第53至56頁），且為被告所不爭執，堪信為真。

四、法院之判斷：至原告主張被告積欠102 年4 、5 、6 月之租金，被告於原告定期催告給付上開積欠租金後仍未於期限內給付，嗣經原告於102 年7 月19日終止租約等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告終止系爭租約是否合法㈡原告依不當得利之法律關係得請求被告給付之金額為若干：

㈠ 原告合法終止系爭租約

⒈ 按租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有權人為限，則在租賃關係存續中，除有通知讓與之情事外，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照）。查系爭房屋之登記名義人雖為訴外人陳曾阿嬌，然既被告係與原告訂立系爭租約甲、乙，依上開判例之說明，原告自得依系爭租約，向被告行使租賃物返還請求權。

⒉ 又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。復按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上第1820號判例意旨可資參照）。經查，兩造分別於96年間與97年12月1 日就系爭房屋，簽訂系爭租約甲、乙，約定租賃期限則分別為自96年9 月21日起至98年9 月20日止及自97年12月1 日起至98年11月30日止，足認兩造間係簽訂定有租賃期限為98年11月30日之租賃契約。然被告於系爭租約乙之租期屆至後，仍未搬離並繼續使用系爭房屋，原告於期限屆滿時亦未反對被告繼續使用系爭房屋並續而收取租金，則揆諸前開說明，兩造於系爭租約乙屆滿後，已成立不定期租賃關係，合先敘明。

⒊ 再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440 條第1 、2 項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：... 三承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達 2個月以上時，土地法第100 條第3 款亦規定甚詳。另按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨亦可參照）。復按民法第440 條第1 項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力（最高法院44年台上字第1098號判例足資參照）。本件兩造間就系爭房屋成立不定期房屋租賃契約關係，已如前述，則原告欲以被告積欠租金為由終止租賃契約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保金抵償外達2 個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止租賃契約。

⒋ 經查，原告主張被告雖繳有9 萬元之押租金，然已全數抵充被告積欠之97年1 月至3 月租金9 萬元，並提出原告公司明細分類帳、存摺影本及轉帳傳票各1 份為證（見本院卷第53至56頁），且為被告所不爭執（見本院卷第94頁反面），堪認屬實。則原告於被告所欠租金已達2 月以上後，再定相當期限催告被告給付欠租，如被告於其期限內不為支付，原告即得終止租約。又被告積欠原告102 年4 、5 、6 月三個月租金共10萬5,000 元，並經原告於102 年7 月寄發存證信函通知被告於3 日內繳清，否則即依違約論處理，被告於 102年7 月8 日收受上開存證信函並函覆原告上開存證信函之內容與事實不符後，原告遂於102 年7 月19日發律師函終止系爭租約，該律師函亦經被告於102 年7 月24日收執乙節，此有桃園中路存證號碼000711號及第372 號存證信函、陳建昌律師事務所律師102 年7 月19日102 年度昌律字第071 號函暨回執3 紙在卷可查（見本院卷第28至33頁）。而被告遲至於102 年7 月31日方繳納其所積欠102 年4 、5 、6 月租金共計10萬5,000 元等情，業據原告提出渣打銀行存摺內頁影本1 紙為佐（見本院卷第34頁），核與被告陳報之臺灣土地銀行存摺內頁影本相符（見本院卷第89至91頁），且為被告所不爭執（見本院卷第94頁反面），足見原告係於被告積欠已達2 月以上欠租額（102 年4 、5 、6 月）後，再定相當期限催告被告給付欠租，雖原告於102 年7 月催告被告給付積欠租金之存證信函並未明確敘明如被告不繳清租金，原告將終止系爭租約，然揆諸前開判例意旨，亦生催告之效力，原告在被告於期限內不為支付且於102 年7 月8 日表明無支付之意思後，方於102 年7 月19日以上開律師函終止系爭租約，應屬合法。被告雖另辯稱伊未積欠租金達2 月以上，因為自原告所提出之其他承租戶之匯款紀錄可知租金是每月月底繳納云云（見本院卷第94頁反面），然查，系爭租約甲約定每月1 日繳納租金、系爭租約乙則約定每月5 日繳納租金，已與被告所辯兩造約定月底繳納租金不符，況縱原告曾寬限其他承租戶月底繳納，基於債之相對性，被告亦不得爰引他人之約定為抗辯，是被告上開所辯，洵不足採。原告主張其業於102 年7 月24日合法終止系爭租約乙情，應認可採。

㈡ 原告依不當得利之法律關係得請求被告給付之金額如主文第2 項所示按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401 號判決可資參照）。被告於原告合法終止租約後，迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓返還，核屬無權占有系爭房屋，且自受有使用系爭房屋之利益，並致所有人即原告受有損害，其利益與損害並均相當於系爭房屋之租金，是原告請求被告於原告合法終止系爭租約後自103 年9 月1 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付3 萬5,000 元，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告既已合法終止系爭租約，其依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依不當得利之規定，請求被告自103 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利3 萬5,000 元，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行。另依同法第436 條準用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。