臺灣雲林地方法院102年度訴字第374號

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第374號

原告

張家榮

被告

王美雲

　　　　　　李文傑

　　　　　　陳孫儼

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國103 年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，或無礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。查，原告本起訴請求被告李文傑應將被告王美雲移轉坐落雲林縣林內鄉○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）予李文傑之登記部分塗銷。嗣原告於民國103 年1 月3 日具狀聲請追加陳孫儼為本案被告，並追加聲明請求被告陳孫儼應將被告李文傑移轉系爭土地予陳孫儼之登記部分塗銷。無非以：系爭土地及其上門牌雲林縣林內鄉○○路000 號建物原為訴外人李榮義所有，上開不動產後經鈞院拍賣分別為訴外人張勝美（土地部分）及伊（建物部分）所拍得，嗣系爭土地由張勝美依序輾轉讓售予王美雲、李文傑、陳孫儼，而王美雲讓售系爭土地時，依法伊有優先承買權，惟王美雲並未通知伊優先承購，其將系爭土地讓售予李文傑自屬無效，進而李文傑再度將系爭土地讓售予陳孫儼亦屬無效，均有塗銷原因云云。因原告其後所追加部分與原訴之主要爭點有其共同性，且其主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，在訴訟繼續進行中，於相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，可認原告追加部分與原訴請求部分之基礎事實具同一性，且原告追加部分無礙被告之防禦及訴訟之終結，自應許其追加，合先敘明。

二、又被告王美雲、陳孫儼未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請由其對被告王美雲、陳孫儼部分一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告方面：

㈠聲明：

⒈確認原告就系爭土地有優先購買權存在。

⒉被告李文傑移轉系爭土地登記予被告陳孫儼，及被告王美雲移轉系爭土地登記予被告李文傑部分均應塗銷。

㈡陳述：

⒈系爭土地及其上門牌雲林縣林內鄉○○路000 號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人李榮義所有，因李榮義積欠伊債務，故伊向本院民事執行處聲請強制執行拍賣上開不動產並分別由訴外人張勝美（系爭土地部分）及伊（建物部分）所拍定，嗣張勝美將系爭土地移轉予被告王美雲，王美雲又將之移轉予被告李文傑，於本案繫屬中李文傑再將之移轉予被告陳孫儼。

⒉王美雲取得系爭土地後即對伊提起撤銷拍賣訴訟，由鈞院斗六簡易庭受理（102 年度六訴字第1 號），該鈞院斗六簡易庭雖駁回王美雲之起訴，但認定系爭建物出賣時系爭土地所有權人有優先承購系爭建物之權。同理，系爭土地出賣時系爭建物所有權人亦有優先承購系爭土地之權。但被告出售系爭土地時，並未通知伊行使優先承購權，故王美雲將系爭土地移轉予李文傑，李文傑又將系爭土地移轉予陳孫儼當然均屬無效而有塗銷原因。

⒊被告雖屢表示系爭土地出賣行情持續高漲價值不斐，但被告間買賣俱是通謀，縱然買賣真正，但伊方屬真正優先購買權人，扣除相關稅捐後系爭土地之實際合理價格僅為新台幣（下同）120 萬元，伊僅就此數額表示優先承購之。

二、被告方面：

㈠王美雲、陳孫儼均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

㈡李文傑部分：

⒈聲明：駁回原告之訴。

⒉陳述：

⑴系爭土地與系爭建物本為訴外人李榮義所有，系爭建物於87年8 月31日興建完成並取得使用執照，而系爭建物坐落之系爭土地於99年4 月23日由張勝美拍賣取得所有權，可見系爭建物於99年間系爭土地被拍賣時，業已興建完成，該次拍賣僅拍賣系爭土地，而未將系爭建物併付拍賣，顯違反農業發展條例第18條第4 項強制規定，依民法第71條前段之規定，該次拍賣應屬無效。張勝美取得系爭土地後，另於100 年1 月17日與王美雲成立不動產買賣契約，該契約約定內容包括系爭土地、系爭建物及另2 棟未辦保存登記建物在內，可知該買賣契約之履行將可再度使系爭建物與系爭土地同歸一人所有，僅因系爭建物係未為保存登記之建物，要無從辦理移轉所有權之登記，尚難據此認為係違反農業發展條例第18條第4 項之規定。是以，張勝美取得系爭土地之拍賣程序雖屬無效，惟100 年3 月2 日張勝美以買賣為原因將系爭土地移轉登記予王美雲之行為，依土地法第43條之規定，王美雲既為善意第三人，其善意信賴登記之公信力，該移轉登記自應受到保護。

⑵又原告主張系爭房屋就系爭土地有法定地上權，並據此向雲林縣斗六地政事務所要求辦理建物第一次登記，惟其申請業經駁回。

三、本院之判斷：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之（民事訴訟法第247 條第1 項前段）。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。若法律關係之存否雖不明確，而原告在私法上之地位並不因此而受侵害之危險者，不得謂原告有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年度台上字第1031號判例、29年度上字第473 號判例意旨參照）。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權（土地法第104 條第1 項）。此乃指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在情形，基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利（最高法院69年台上字第945 號、62年台上字第2962號判例要旨可參）。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係（民法第425 條之1 第1 項）。再按農業發展條例第18條第4 項規定「‧‧‧農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；‧‧‧」。而上開農舍與農地不可分離移轉之規定，係屬強制規定，倘違反此項強制規定者，其法律行為應屬無效。

㈡經查：

⒈系爭土地屬一般農業區農牧用地，原為訴外人李榮義所有，87年8 月31日李榮義向雲林縣林內鄉公所申請在系爭土地上興建系爭建物作為農舍使用等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、雲林縣林內鄉公所核發之林營建字第032 號建造執照各1 份（均影本）在卷（見卷內第20、43頁）可稽。

⒉99年4 月23日訴外人張勝美向本院民事執行處以848,000元標得系爭土地，100 年3 月2 日張勝美以買賣為由將系爭土地移轉登記予被告王美雲，102 年5 月21日王美雲又以買賣為由將系爭土地移轉登記予被告李文傑，同年8 月26日李文傑再以買賣為由將系爭土地移轉登記予被告陳孫儼之事實，亦為兩造所不爭執，並有本院99年5 月5 日雲院恭98司執字第20891 號不動產權利移轉證書影本及原告提出之系爭土地異動索引表各1 份在卷（見卷內第41、125 、126 頁）可憑。

⒊100 年11月24日原告以206,000 元向本院民事執行處承買系爭建物之事實，亦為兩造所不爭執，並有本院100 年12月30日雲院恭99司執字第19621 號不動產權利移轉證書影本1 份在卷（見卷內第42頁）可考。

⒋觀諸上開不動產移轉過程，原告於99年間聲請拍賣訴外人李榮義所有系爭建物時，並未聲請將系爭土地併付拍賣，且原告於100 年11月24日亦僅承買系爭建物而已，是該次拍賣系爭建物行為顯已違反農業發展條例第18條第4 項有關農舍與農地不可分離移轉強制規定，應屬無效。是以原告既未取得系爭建物所有權，與系爭土地自未有地上權、典權或租賃關係存在。準此，原告顯非土地法第104 條第1 項所定之優先購買權人，依法對系爭土地無優先承購權，殆無疑問。

⒌至原告雖主張：因其對系爭土地有優先購買權，故依民法第425 條之1 、第426 條之2 規定，被告應將渠等間就系爭土地所為移轉登記部分予以塗銷云云。惟原告在本院99司執字第19621 號強制執行事件中聲請承買系爭建物既有違農業發展條例第18條第4 項規定，要屬無效，業如前述，則原告顯非上揭條文所規定之房屋受讓人或基地承租人至灼，從而原告主張其依前揭規定請求被告渠等塗銷系爭土地移轉登記，亦屬無據，應予駁回。

㈢綜上，原告於100 年11月24日向本院民事執行處聲請承買系爭建物，有違農業發展條例第18條第4 項規定，要屬無效，與系爭土地自未有地上權、典權或租賃關係存在，是以原告顯非土地法第104 條第1 項所定之優先購買權人。職是，原告訴請確認其就系爭土地有優先購買權存在，並訴請被告將渠等所為系爭土地移轉登記予以塗銷，既乏訴訟標的法律關係及保護利益等訴權要件，自應予駁回。

四、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

五、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第78條，判決如主文。