要旨
按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」分別為民法第 426 條之 2 第 1 項及土地法第 104 條第 1 項所明定。次按，「土地法第 104 條第 1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」業經最高法院 69 年台上字第 945 號著有判例。故房屋與基地分屬不同之人所有，土地所有權人主張對於其土地上之其他人所有之房屋有土地法第 104 條第 1 項或民法第 426 條之 2 第 1 項規定之優先承買權者，必須房屋所有人與土地所有人間有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。查本件行政執行處於拍賣公告附表備註欄 2 載明「基地所有權人如符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者，有優先承買權，惟應於接到本處通知後 10 日內向本處提出有優先承買權之證明」，明示基地所有權人應符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者始可主張優先購買。本件行政執行處認異議人未提出符合土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 規定之資格證明文件，遂否准異議人優先承買之請求，與前揭規定、判例意旨，核無不合。
案由
法務部行政執行署聲明異議決定書 100 年度署聲議字第 32 號異議人即利害關係人 甲○○ 上列異議人因義務人乙○○滯納綜合所得稅等，對本署臺北行政執行處 92 年度綜所稅執專字第 13935 號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向本署臺北行政執行處聲明異議，經該處認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下： 主 文 異議駁回。 事 實 聲明異議意旨略以：本件臺北行政執行處（下稱臺北處）拍賣義務人乙○○所有之臺北市○○區○○路○○巷○○號建物（下稱系爭建物），坐落於異議人所有臺北市○○區○○段○○小段○○地號土地上，依土地法第 104 條規定，本案僅異議人與另一基地所有權人丙○○對系爭建物有優先購買權。異議人曾於中華民國（下同）100年 1 月 26 日、2 月 24 日兩度前往臺北處登記行使優先承買權，且系爭建物另一基地所有權人丙○○均未行使優先購買權，故異議人始為系爭建物唯一合法之優先購買權人。臺北處雖以法院實務見解，認異議人無優先承買權，惟異議人懷疑臺北處之實務見解係指一般土地與建物同屬一人所有之情況，與本案乙○○僅有建物所有權而完全沒有基地所有權之情況完全不同，不能相提並論。系爭建物原係異議人之大哥即原所有權人請乙○○辦理移轉登記予異議人，惟遭乙○○違法偷偷登記於其名下，故不可能有任何租約、使用借貸等文件，異議人有土地所有權狀可證明異議人係土地所有權人，當然依法得行使優先購買權，且系爭建物坐落在異議人之土地上，異議人即有地上權，亦符合優先購買之條件，異議人今日需花費鉅額冤枉錢贖回，已十分無奈，若有公務員違法行政導致系爭建物落入他人之手，肯定造成異議人財產嚴重損失，異議人屆時一定起訴追究相關民刑事責任，請臺北處儘速通知異議人繳交價金，以維異議人之權益云云。 理 由 一、本件移送機關財政部臺北市國稅局（大同稽徵所）、臺北市稅捐稽徵處（大同分處）以義務人乙○○滯納綜合所得稅、地價稅等，分別於 90 年及 92 年間檢附移送書、稅額繳款書等文件移送臺北處執行。臺北處於 100 年 1 月 20 日以北執廉 92 年綜所稅執專字第 00013935 號公告（下稱系爭公告）定於 100 年2 月 17 日第 1 次公開拍賣乙○○所有系爭建物，於拍賣當日應買人丁○○投標出價之價額新臺幣 322 萬 6,000 元達該次拍賣最低拍賣價格，臺北處於 100 年 2 月 18 日以北執廉 92 年綜所稅執專字第 00013935 號通知系爭建物基地所有權人略以：如係共有人、地上權人、典權人、承租人或基地所有權人，得於文到 10 日內，檢附有優先購買權之證明，並表示願依同樣條件優先購買系爭建物，異議人於 100 年 2 月 24 日親至臺北處聲明願依照本件拍定價格優先承買，提出身分證明文件證明是基地所有權人，並於同年 3 月 14 日向臺北處提出請求書狀，嗣拍定人於 100 年 3 月 18 日到處表示，依實務見解異議人應無優先購買權，臺北處於同年月 22 日以北執廉 92 年綜所稅執專字第 00013935 號函（下稱系爭函）通知異議人略以：異議人固於 10 日內到處表示行使優先承買權，另於同年 3 月 14 日再具狀為同一聲明，惟均未提出系爭建物與其坐落之基地有地上權、典權或租賃關係存在之證據，與土地法第 104 條第 1項及最高法院 69 年台上字第 945 號判例不合，異議人有關行使優先承買權乙節，礙難准許等語。異議人不服，分別於 100 年 3 月 18 日、21 日（臺北處收文日）向臺北處聲明異議，臺北處認其異議無理由加具意見到署，異議人復分別於同年月 28 日、30 日、4 月 6 日（臺北處收文日）向臺北處；100 年3 月 31 日、4 月 6 日、7 日、12 日（本署收文日）向本署聲明異議及提出說明書，其理由如前揭事實欄所載，合先敘明。 二、按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」分別為民法第426 條之 2 第 1 項及土地法第 104 條第 1 項所明定。次按，「土地法第104 條第 1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」業經最高法院 69 年台上字第 945 號著有判例。故房屋與基地分屬不同之人所有，土地所有權人主張對於其土地上之其他人所有之房屋有土地法第 104 條第 1 項或民法第 426 條之 2 第 1 項規定之優先承買權者，必須房屋所有人與土地所有人間有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。查臺北處於系爭公告附表備註欄 2 載明「基地所有權人如符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者，有優先承買權，惟應於接到本處通知後 10 日內向本處提出有優先承買權之證明」，明示基地所有權人應符合土地法第 104 條或民法第 426 條之 2 第 1 項規定者始可主張優先購買。本件臺北處認異議人未提出符合土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 規定之資格證明文件，遂以系爭函否准異議人優先承買之請求，與前揭規定、判例意旨，核無不合。異議人主張其為系爭建物坐落基地之所有權人，亦當然有地上權，有依土地法第 104 條規定主張優先購買之權利云云，並無理由。 三、據上論結，爰依行政執行法第 9 條第 2 項，決定如主文。 中 華 民 國 100 年 4 月 26 日 署 長 張 ○ ○
