土地法 第 104 條（基地之優先購買權）
- 1.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
- 2.前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
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重點摘要土地法第 104 條：基地出賣時地上權人、典權人、承租人有同條件優先購買權；房屋出賣時基地所有權人享相同權利，10 天內須表示否則失權，未通知者契約不得對抗。
Q · 我在別人土地上蓋了房子住幾十年，地主要把地賣掉怎麼辦？
依土地法第 104 條，地上權人、典權人、基地承租人在基地出賣時，有依出賣人和第三人約定的同樣條件優先購買的權利。接到通知後 10 天內必須書面表示是否購買，逾期視為放棄。最關鍵的是：出賣人沒通知就偷偷賣給別人，那份買賣契約不得對抗你，你仍可主張用同條件買下，等於把對方交易直接撕毀。
白話解讀
台灣很多老房子，土地和房子分屬不同人。可能因為早期租地蓋屋，可能因為繼承分割，可能因為典權設定。在這種房地分離的結構裡，這條法律硬插一腳：地上有權利的人（地上權人、典權人、基地承租人）有權用同樣條件優先買下土地；地主也有權用同樣條件優先買下房子。更致命的是最後那句：出賣人沒通知優先購買權人就偷偷跟別人簽契約，這個契約不得對抗優先購買權人。白話說，你可以主張這筆買賣對你不算數，你仍然能用同條件搶下來。這不只是事後求償，是直接撕毀對方的交易。民國64年修法加入這項不得對抗條款之前，權利人只能事後告侵權，現在你手上的牌重得多。
法律定性
土地法第 104 條為基地優先購買權核心條款，建立在台灣特有的房地分離結構之上。當基地出賣時，地上權人、典權人或基地承租人有依同樣條件優先購買土地之權；當房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買房屋之權。順序依登記先後決定，並設有 10 天行使期間及「契約不得對抗」的物權效力對抗條款。
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Q1基地優先購買權是什麼？▾
土地法第 104 條規定，基地出賣時地上權人、典權人、基地承租人可用同條件優先買下土地，是房地分離結構下的核心保護機制。
Q2優先購買權 10 天怎麼算？▾
從接到出賣通知書到達當事人之日起算 10 天內必須書面表示購買意願，建議用存證信函留證，逾期視為放棄。
Q3出賣人沒通知就偷賣怎麼辦？▾
依第二項，未通知優先購買權人即與第三人訂立的買賣契約不得對抗優先購買權人，你仍可主張用同條件買下並提塗銷登記訴訟。
Q4誰是條文中的「承租人」？▾
限「基地承租人」，即租地來蓋房子的人，不含一般房客、店面承租人、停車位承租人。一般租屋者不適用本條。
Q5地上權人、典權人、基地承租人誰先？▾
條文明定順序依登記先後決定，前順位放棄或失權後才輪到次順位。未辦登記的權利人對抗第三人的能力會打折扣。
Q6房屋出賣時誰有優先購買權？▾
基地所有權人有依同條件優先購買房屋之權，因通常只有一個地主，無順位問題。
Q7優先購買權主張要多久內提？▾
10 天行使期間是強制規定，但發現偷賣後主張不得對抗的時效，實務上認為應「知悉起儘速」行使，拖延可能被認定默示放棄。
Q8民法 426-2 跟土地法 104 差在哪？▾
民法 426-2 是普通法（租地建築房屋承租人優先承買權），土地法 104 是特別法且擴及地上權人、典權人並有不得對抗條款，特別法優先適用。
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