土地法 第 104 條（基地之優先購買權）

從通知書到達你手上那一刻起算 10 天內要表示是否購買。書面回覆最安全，建議用存證信函註明願以同樣條件購買並要求對方提供正式契約。口頭回覆雖然也算有效但日後舉證困難。內行人提示：末日遇假日會順延到次一工作日（民法第 122 條），但為避免爭議最後期限前 2 到 3 天就要把信寄出去，以到達日為準不是寄出日。

條文寫明「其順序以登記之先後定之」。先登記的先有優先購買權，前順位放棄或失權才輪到次順位。房屋方面的優先購買權人就是基地所有權人，沒有順位問題因為通常只有一個人。內行人提示：基地承租人如果沒辦租賃登記，在順位上會吃虧，這就是為什麼實務上建議長期基地租賃一定要做租賃權登記，不只是債權保護，也是對抗第三人的基礎。

土地法第 104 條規定，地上權人、典權人、基地承租人在基地出賣時可用同條件優先買下土地，是台灣房地分離結構下的核心保護機制。

出賣人未通知優先購買權人即與第三人訂立的買賣契約，雖在當事人間有效，但對優先購買權人不發生效力，權利人仍可主張用同條件買下。

限於以建築房屋為目的而向土地所有權人租地者，不含一般住宅租屋、店面租賃、停車位租賃等非建屋目的之租賃。

土地與其上建物分屬不同所有權人的狀態，源自台灣早期租地蓋屋、繼承分割、典權設定等歷史脈絡，是本條制定的事實基礎。

接到出賣通知後 10 天內書面表示購買意願，建議用存證信函留證並要求進入正式簽約程序；未獲通知者立刻發信主張不得對抗。

同時向出賣人與新買受人發存證信函主張契約不得對抗並願以同條件購買，必要時提塗銷所有權移轉登記訴訟並聲請假處分。

存證信函工本費 200-500 元，律師見證費 5-10 萬，塗銷登記訴訟裁判費依土地價值計算（約 1.1%），全案律師費 15-30 萬起。

舉證責任在主張通知的出賣人，他要證明書面通知有到達。實務上常見出賣人提不出存證信函掛號收據或回證，舉證不能即推定未通知。