經紀人員自己所有之房屋委託其所任職之經紀業銷售，再由該業者指派該經紀人員本人進行銷售，涉有違反不動產經紀業管理條例第16條規定

要旨

要旨

經紀人員自己所有之房屋委託其所任職之經紀業銷售，再由該業者指派該經紀人員本人進行銷售，涉有違反不動產經紀業管理條例第16條規定

內容

一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款及第5款規定，經紀業係指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。次按本部90年5月10日台(90)內中地字第9007350號函釋，本條例第4條第5款所稱居間業務，包括民法第565條所定報告訂約機會之「報告居間」及訂約之「媒介居間」，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會已足；媒介居間係受契約當事人雙方之委託，於雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，惟不動產仲介業所服務之範圍，實際上並不以居間為限，常伴隨其他業務，故常為混合契約（林誠二，民法債編各論（中），2002年3月初版，第282、285頁參照）。又仲介業務尚包括積極廣告活動復兼具委任代理關係，基於私法自治及契約自由原則，宜解為兼具居間、委任及代理之混合契約（林旺根，不動產經紀法之實用權益，民國88年4月初版，第82頁參照）。合先敘明。

二、查本條例第16條前段規定，經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己執行仲介或代銷業務之意旨，係受僱之經紀人員應以經紀業名義對外執行仲介或代銷業務，尚不許經紀人員以自己名義對外執行或經營仲介或代銷業務，以免破壞不動產經紀業經營與管理制度；其次，為維護不動產交易秩序，避免經紀人員兼具不動產交易之當事人，不能盡其職務公正執行業務，亦不得由經紀人員自己就其所有之不動產執行仲介或代銷業務。又仲介業務之性質，依前開見解尚包含居間、委任及代理之混合契約，倘經紀人員將自己所有之房屋委託其所任職之經紀業銷售，再由該業者指派該經紀人員本人進行銷售，則已使經紀人員本人（即房屋所有權人、委託人）與代理人、居間人或受任人之受僱人歸屬為同一人，有違代理、居間或委任契約之本意，縱使該經紀人員以經紀業之名義對外執行仲介業務，仍恐有失公正執行業務立場，甚或影響交易當事人另一方之權益，即有涉本條例第16條所稱為自己執行業務之效果，實難以兼顧交易當事人雙方之權益，自為該條規定所不許。本案涉及個案事實認定問題，請貴局依上開意旨本諸權責自行核處。