不動產經紀業者與委託人間之委任關係消滅後，無權再對委託標的進行銷售及廣告，並負有移除原刊登廣告之義務

要旨

要旨

不動產經紀業者與委託人間之委任關係消滅後，無權再對委託標的進行銷售及廣告，並負有移除原刊登廣告之義務

內容

一、依本部114年5月22日召開「研商不動產經紀業廣告逾委託銷售期間下架事宜會議」決議略以，就114年5月31日（含）前委託契約終止（如委託銷售期間屆滿）或解除、委託銷售契約期間內已簽約成交並移轉登記予新所有權人案件給予經紀業者適當緩衝期間完成廣告移除，並將個案情形有非可歸責於經紀業者排除裁處範圍，故貴府可視個案情形判斷是否可歸責於經紀業，並依權責核處。(以下略)

二、至有關貴局提出不動產廣告倘註明「委託銷售期間」，或於成交後註明「已成交」等有關廣告時效資料，似可避免消費者落入廣告詐欺效果，建議研議廣告移除義務之差別態樣1節，基於下列理由，仍宜依本部前開114年5月22日會議決議辦理：

(一)按個別廣告所使用之宣傳平台、廣告內容格式、設計及字體不一，致記載前開廣告時效資料位置不同，一般消費者尚難均能清楚瞭解該廣告是否已逾期，故消費者仍有可能因受逾期廣告吸引而洽詢經紀業者，徒增消費者困擾。

(二)不動產委託銷售廣告內容多會介紹屋況、相關設備及室內外環境，並張貼相關照片，如該不動產於委託銷售期間成交並移轉登記予新所有權人，縱該廣告已註明「已成交」，惟相關屋況照片仍可供多數人於網路瀏覽，可能涉及侵害該新所有權人隱私權，並易引起民怨。

(三)倘屋主委託多家經紀業者銷售不動產，如其中一家業者售出該不動產後，而全數廣告均記載「已成交」，可能使消費者誤認係刊登廣告之經紀業者售出，甚或產生廣告不實之爭議。

(四)為落實不動產經紀業管理條例建立不動產交易秩序及保障交易者權益之立法目的，經紀業者與委託人間之委任關係消滅後，經紀業已無權再對委託標的進行銷售及廣告，故縱使其於廣告中註明「委託銷售期間」，或於成交後註明「已成交」等有關廣告時效資料，仍負有移除原刊登廣告之義務。

附：內政部114年5月22日召開「研商不動產經紀業廣告逾委託銷售期間下架事宜會議」決議：

一、依不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第21條第1項、第2項及民法第528條規定意旨，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，經紀業於委託銷售期間因與委託人間具有委任關係，始得受託進行廣告及銷售事務。故經紀業未簽訂委託銷售契約書即刊登廣告者，應由直轄市、縣（市）政府依法裁處。

二、又依經紀業之委託銷售契約，因該契約終止（如委託銷售期間屆滿）或解除、委託銷售期間內委託標的售出並辦竣移轉登記予新所有權人等情形，致其與委託人間之委任關係已消滅者，經紀業將無權再對委託標的進行銷售，並不得再對外進行廣告，原刊登之廣告須配合移除。倘未配合移除廣告者，將違反本條例上開規定。

三、承上，鑑於業界及直轄市、縣（市）政府對於本條例第21條規定之解釋尚有不同見解，經參酌行政罰法第8條規定立法理由及法務部102年1月29日法律字第10203500610號函釋，經紀業者因法律見解錯誤致未於委託契約終止（如委託銷售期間屆滿）或解除後移除廣告，其可非難程度較低，得按情節減輕或免除其處罰。且考量逾委託銷售期間之電子媒體(如網路售屋平台或網路社群等)廣告案件具相當數量，爰就114年5月31日（含）前委託契約終止（如委託銷售期間屆滿）或解除、委託銷售契約期間內已簽約成交並移轉登記予新所有權人者，請中華民國不動產仲介經紀商業函釋，經紀業者因法律見解錯誤致未於委託契約終止（如委託銷售期間屆滿）或解除後移除廣告，其可非難程度較低，得按情節減輕或免除其處罰。且考量逾委託銷售期間之電子媒體(如網路售屋平台或網路社群等)廣告案件具相當數量，爰就114年5月31日（含）前委託契約終止（如委託銷售期間屆滿）或解除、委託銷售契約期間內已簽約成交並移轉登記予新所有權人者，請中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會及各直轄市、縣（市）公會、各直轄市、縣（市）政府輔導經紀業者於114年6月30日（含）前儘速完成廣告移除，倘逾期未移除廣告者，除個案情形有非可歸責於經紀業外，將由直轄市、縣（市）政府依法裁處。

四、另為落實上開規定，維護不動產市場交易秩序，請中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會加強宣導及自律管理，並協助經紀業者精進廣告刊登管控機制。