經紀人員促使買方簽訂要約書之過程，應提供不動產說明書向買方解說

要旨

要旨

經紀人員促使買方簽訂要約書之過程，應提供不動產說明書向買方解說

內容

一、按不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第21條第1項、第22條第1項、第23條、第24條第1項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：…二、不動產承租、承購要約書。…五、不動產說明書。…」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」意即經紀業與委託人簽訂委託契約書後，應即製作不動產說明書，並經委託人及指派之經紀人簽章，始可由經紀人員向與委託人交易之相對人解說。又按本部97年11月6日內授中辦地字第0970052453號函旨，經紀業應指派經紀人於不動產說明書簽章之立法意旨，係為促使經紀人對不動產說明書內容履行注意義務，並對其記載事項表示負責，以供日後踐行本條例第23條、第24條規定之解說及交付義務。

二、另按本部92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」有關要約書定型化契約應記載事項第4點（要約之拘束）規定略以：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約（不動產買賣契約）之一切義務。…賣方或其受託人（仲介公司或商號）所提供之不動產說明書，經買方簽章同意者，為本要約書之一部分，…」。顯見買方簽訂要約書前，經紀業所提供之不動產說明書內容或資訊足以影響買方是否要約（購買）之決定，倘買方之要約經賣方承諾並送達買方時，雙方即負有簽訂不動產買賣契約之義務。是以經紀業所屬經紀人員促使買方簽訂要約書之過程，當屬經紀人員執行業務過程之一部分，依本條例第23條規定，自應提供不動產說明書向買方解說，並於解說前由賣方簽章；該說明書亦應依本條例第22條第1項規定，由經紀業指派經紀人簽章。

三、本案經紀業簽訂要約書前所提供之簡易不動產說明書，依上開規定意旨，經紀業仍應踐行指派經紀人簽章之義務並由委託人簽章，縱於嗣後簽訂不動產買賣契約書前補行製作不動產說明書相關程序，尚不得認其先前之違法行為得予補正。本案請貴局依上開規定本於權責自行核處。