最高法院民事判決

要旨

案由

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月二十一日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（八十七年度上字第二二○號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落臺南縣永康市○○段三○二之一二號土地為伊共有，應有部分各二分之一，上訴人無使用權源，竟共同占用其內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｅ部分面積○‧○○○三公頃及Ｆ部分面積○‧○○○六公頃搭蓋地上物等情，爰依所有權之法律關係，求為命上訴人將該地上物拆除，返還土地與被上訴人之判決。

上訴人則以：臺南縣永康市○○路三五九號、三六一號、三六三號三棟房屋，係伊先人陳閂於日據時期昭和五年（民國十九年）所興建，臺灣光復後，因房屋占用公地，陳閂即向臺南縣政府承租三棟房屋所「坐落之基地」，又因當時該基地尚未登錄，故租賃契約標示為「大灣段一○五二之一號地先」，意即大灣段一○五二之一號地前之土地。陳閂亡故後，該三棟房屋由伊繼承而為公同共有，並續向土地管理人國有財產局承租，而定期更換租約，租賃標的始終同一，房屋亦未曾改建或增建，其中三六一號、三六三號房屋占用之前述Ｅ、Ｆ部分土地，確係向國有財產局承租。嗣國有財產局雖辦理系爭土地總登記，並將之出售與被上訴人，惟伊就該土地有優先承購權，是項買賣無效，伊非無權占有等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張坐落臺南縣永康市○○段三○二之一二號土地現為伊共有，應有部分各二分之一，上訴人所有房屋占用其中如附圖所示Ｅ、Ｆ部分土地之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經會同地政機關勘測在卷，堪信為真實。據證人即南區國有財產局承辦人員王瑤華證稱：上訴人承租之房屋基地，並不包括系爭土地在內等語。而觀諸八十一年國有基地租賃契約書之記載，上訴人承租之房屋基地，係坐落大灣段三一○之六號土地，非系爭土地，亦有該租賃契約書可稽。顯然上訴人向國有財產局承租之土地並未包括系爭土地在內，縱附圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ土地面積合計為二十八平方公尺，與上開租賃契約書內所載之「約三○平方公尺」相近，但亦不能執此而為認定上訴人承租之基地確包括系爭土地在內，應認上訴人未善盡舉證責任。次查被上訴人陳澤虎與國有財產局間就系爭土地，乃雙方合意買賣後，再為所有權移轉登記，依土地法第四十三條規定，登記有絕對之效力。上訴人主張被上訴人之所有權移轉登記無效，應另尋法律途徑解決。從而，被上訴人本於所有權，訴請上訴人拆屋還地，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項前段定有明文。該項優先購買權，具有物權之效力。經查上訴人自六十一年起向國有財產局承租前述房屋基地，依該局臺灣南區辦事處臺南分處檢送之資料及上訴人提出之租賃契約顯示，自六十一年四月十九日起至八十年十二月三十一日止，上訴人承租之房屋基地面積記載為一四‧五二○坪、四八平方公尺或○‧○○四八公頃、一四‧五二○坪，地號則為永康鄉○市○○○段一○五二之一地先（見原審卷第一九頁、二○頁、三五頁）。而國有財產局則於七十二年間辦理系爭三○二之一二號土地總登記，並於七十三年間將之出售與被上訴人陳澤虎及訴外人謝贊生，謝贊生部分再由被上訴人謝寶珠輾轉繼承取得（見一審卷第六至八頁土地登記簿謄本）。上訴人前開租賃契約所載承租之面積，較之八十一年續訂之租約記載面積約三○平方公尺，多出三分之一強。原承租之面積一四‧五二○坪或四八平方公尺，是否包含系爭土地在內，尚非無疑。倘國有財產局出售土地時，系爭土地與上訴人間存有租賃關係，依首開說明，上訴人就該土地即有優先購買權，且此項優先購買權，具有物權之效力。則上訴人抗辯被上訴人取得系爭土地無效，似非全無依據。乃原審未遑詳加調查釐清，徒以前揭情詞，遽為上訴人不利之判斷，自非無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

中 華 民 國 八十九 年 一 月 十三 日最高法院民事第五庭審判長法官 蕭 亨 國法官 吳 正 一法官 陳 淑 敏法官 葉 勝 利法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異書 記 官中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十九 日