重點摘要土地登記規則第 115 條保護抵押權順位：債權讓與時原順位不變，擴大擔保金額須後順位他項權利人同意，否則另行設定新抵押權排到最後。
Q · 房貸被銀行賣掉，順位會變嗎？
不會。順位是登記時被鎖住的座標
依土地登記規則第 115 條第 1 項，銀行將房貸債權讓與他人辦理變更登記時，原抵押權的順位不變動。新債權人繼承的是「同一順位的同一筆債權」，不是新成立、排到最後的後順位抵押權。但若銀行要擴大原抵押權的擔保金額（增貸），依第 2 項規定，除非經後次序他項權利人及共同抵押人同意辦理內容變更登記，否則增加金額必須另行設定新抵押權，順位排到所有既存權利之後。
在房地產這個世界，順位就是一切。第一順位抵押權在拍賣時優先拿走錢，第二順位拿剩下的。你以為這個順序設定好就固定了？沒錯，固定了，而且固定到連銀行都動不了。這條規定的關鍵：你的房貸銀行把債權賣給另一家銀行（債權讓與），新銀行繼承的是原本的順位，不是排到最後。所以就算你的房貸被轉手三次，你的房子順位結構不會亂。但反過來：如果銀行想讓你「加貸」（同一個抵押權多借一點），新增加的金額除非經過後順位債權人同意，否則必須另外設定一個新的抵押權，順位排到最後。聽起來只是程序，但對二胎債權人和不動產投資人來說，這條規定是他們敢進場的最大底氣。
土地登記規則第 115 條為抵押權變動的程序性保護規範：第 1 項確立「債權讓與不變更原順位」原則，維護不動產融資市場的可流通性；第 2 項確立「擴大擔保金額須後順位同意」原則，保障後次序他項權利人於拍賣分配中的既得地位。本條是二胎債權人、地役權人敢於進場的信用基礎。
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不用。債權讓與不是新借款，依民法第 295 條，原契約所有條件（利率、期限、抵押權順位）連同擔保物權一起隨同移轉。新銀行只是換了個收錢的對象，你的義務和權利完全一樣。但記得確認新銀行的繳款帳號，不要繼續匯到舊銀行。
因為如果直接擴大原抵押權金額，會擠壓到後順位他項權利人（例如你的二胎銀行、地役權人）的拍賣分配權。沒有他們同意，依本條第 2 項不准這麼做，增加的部分要另外設定新抵押權，順位排在所有既存權利之後。
定期調最新的土地謄本，比對前次的登記內容。如果一胎抵押權有「內容變更」登記但你不記得簽過同意書，這個變更就有問題，可以向地政機關查詢變更登記的申請文件。
規範抵押權變動的兩個情境：債權讓與不變更原順位、擴大擔保金額須後順位同意或另行設定，是不動產融資市場的程序基礎。
抵押權人就抵押物拍賣價金優先受償的先後位次，依登記先後定之。第一順位先拿、第二順位拿剩下的，是不動產融資的核心座標。
債權人將其債權移轉於第三人，民法第 294-299 條規定。從權利（如抵押權）隨同移轉，原契約條件不變。
登記順位排在後面的他項權利人，包含第二順位以下抵押權人、地上權人、不動產役權人、典權人、農育權人等。
由受讓銀行檢具債權讓與證明、原抵押權設定契約書、權利書狀等文件，向地政事務所申請抵押權變更登記，順位不變。
先問銀行採內容變更或另行設定。內容變更須備齊後順位同意書；另行設定則另案辦理新抵押權設定登記。
向地政機關申請查閱變更登記的申請文件副本，比對你是否實際簽署過後順位同意書，無簽署即可主張變更不對抗你。
通常由銀行提供制式同意書，內容包含同意對象、增加金額、生效日期，須抵押權人本人簽名或公司大小章。
對借款人：內容變更保留原順位、利率較優，但須取得後順位同意。另行設定不需同意但利率較高、順位排到最後。
| 比較面向 | 內容變更登記 | 另行設定登記 |
|---|---|---|
| 順位是否保留 | 保留原順位 | 另行起算，排到最後 |
| 是否需後順位同意 | 必要（後次序他項權利人及共同抵押人） | 不需 |
| 適用情境 | 無後順位或取得同意之增貸 | 後順位拒絕同意或無法取得同意 |
| 登記成本 | 變更登記費，依增加金額計算 | 新設定登記費，依新抵押權金額計算 |
| 對借款人影響 | 可能取得較優利率（順位前） | 利率較高（順位後） |
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