土地登記規則 第 116 條
- 1.同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應符合下列各款規定： 一、因次序變更致先次序抵押權擔保債權金額增加時，其有中間次序之他項權利存在者，應經中間次序之他項權利人同意。 二、次序變更之先次序抵押權已有民法第八百七十條之一規定之次序讓與或拋棄登記者，應經該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意。
- 2.前項登記，應由次序變更之抵押權人會同申請；申請登記時，申請人並應於登記申請書適當欄記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押人，並簽名。
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重點摘要土地登記規則第 116 條規定，抵押權次序變更致先次序擔保金額增加時，若有中間次序他項權利人，須經其同意始得辦理變更登記。
Q · 抵押權順位可以互相交換嗎？我是夾在中間的順位有沒有權拒絕？
依土地登記規則第 116 條，抵押權人之間可協商變更次序，但若變更會使先次序抵押權的擔保金額增加，而你是夾在中間的他項權利人，地政事務所必須取得你的同意才能辦理。此外，若先次序抵押權已做過民法第 870 條之 1 的次序讓與或拋棄，受讓利益的人也要同意。同意一旦簽下即生效，事後難以反悔，簽前務必算清楚擔保空間。
白話解讀
假設你的房子上面有三個抵押權：第一順位八百萬、第二順位三百萬、第三順位五百萬。第一順位和第三順位忽然說「我們要交換順位」，這在民法上是允許的。但問題來了：夾在中間那個第二順位的，他原本以為自己排第二，現在前面那個忽然從八百萬變成五百萬（順位下來的）或者變成更糟的情況，這個變動可能直接影響他能不能拿回錢。這條規則就是為了保護「夾在中間」的人。它的核心邏輯是：抵押權人之間想換順位可以，但只要這個換動會讓「先順位金額變大」或「踩到既有的次序讓與安排」，就必須先得到中間順位的人同意。沒有他簽名，地政事務所不會准。這是登記制度中保護第三人的鋼鐵防線。
法律定性
抵押權次序變更，指同一標的物上既存的數個抵押權人，經合意調整彼此受償先後順位的登記行為。依土地登記規則第 116 條，若變更致先次序擔保金額增加且有中間次序權利存在，須經中間權利人同意；先次序已有次序讓與或拋棄者，並須經受讓或受拋棄利益之抵押權人同意，並由次序變更之抵押權人會同申請。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1為什麼次序變更要中間順位的人同意？▾
因為抵押權順位直接決定拍賣時的受償先後。第一順位和第三順位交換後，中間的第二順位人原本只要擔心一個比他大的人在前面，交換後要擔心新的先順位金額有多大，風險被改變了。法律給他同意權是保護其擔保空間不被他人協議影響；未經同意的次序變更登記不能對抗他，受影響者可提起塗銷登記之訴。
Q2通知債務人、抵押人是形式還是實質？▾
是實質要件。本條第二項要求申請人於申請書記明確已通知並簽名，若根本沒通知卻簽名，屬登記不實，嚴重時涉及刑法第214條使公務員登載不實罪。實務上建議以存證信函或當面簽收回執保留證據，口頭通知日後爭執無法證明。
Q3抵押權次序變更要誰同意？▾
原則上由次序變更的抵押權人合意即可，但兩種情況要再取得第三人同意：變更致先次序金額增加且有中間順位人時，要中間順位人同意；先次序已做過民法870-1次序讓與或拋棄時，要受益抵押權人同意。
Q4土地登記規則 116 條是什麼？▾
規範同一標的抵押權的次序變更登記要件，核心是保護夾在中間的他項權利人，先順位金額變大時須經其同意。
Q5抵押權次序變更是什麼意思？▾
同一物上多個抵押權人經合意調整彼此受償先後順位，順位高低直接決定拍賣時誰先拿到錢。
Q6什麼叫中間次序他項權利人？▾
順位夾在被變更兩抵押權之間的權利人，受償期待受變更影響，因此法律賦予其同意權。
Q7次序讓與和次序拋棄是什麼？▾
民法870-1規定，抵押權人將自己的順位利益讓與或拋棄予後順位抵押權人的安排，本條變更時須一併取得其同意。
Q8抵押權次序變更登記怎麼辦？▾
確認變更結構→判斷是否需中間順位同意→檢查有無次序讓與拋棄→通知並保留證據→由抵押權人會同申請。
Q9怎麼判斷我的擔保空間還夠不夠？▾
抵押物現值 − 變更後先順位金額 − 你的債權金額，若為負數代表受償風險升高，可拒絕或要求補強擔保。
Q10怎麼證明確實已通知債務人和抵押人？▾
用存證信函或當面取得簽收回執保留書面證據，口頭通知日後爭執無法證明。
Q11中間順位人收到同意書要怎麼自保？▾
先調閱完整謄本確認他項權利狀態，計算交換後先順位最大金額，評估抵押物現值能否支撐，再決定簽或附條件。
Q12次序變更 vs 次序讓與差在哪？▾
次序變更是抵押權人互換順位；次序讓與是把順位利益讓給特定後順位人，自己不一定退位，登記要件與申請人都不同。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 意義 | 第三人同意 | 申請方式 |
|---|---|---|---|
| 次序變更（§116） | 抵押權人之間互換受償順位 | 致先次序金額增加且有中間順位時，須中間順位人同意 | 次序變更抵押權人會同申請 |
| 次序讓與（§116-1／民法870-1） | 將自己順位利益讓與特定後順位抵押權人 | 原則不影響中間順位人，惟登記須載明 | 受讓人會同讓與人申請 |
| 次序拋棄（民法870-1） | 拋棄自己順位利益供後順位受益 | 不得損害中間順位既有期待 | 依拋棄類型辦理變更登記 |
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