土地登記規則 第 116 條
- 1.同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應符合下列各款規定： 一、因次序變更致先次序抵押權擔保債權金額增加時，其有中間次序之他項權利存在者，應經中間次序之他項權利人同意。 二、次序變更之先次序抵押權已有民法第八百七十條之一規定之次序讓與或拋棄登記者，應經該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意。
- 2.前項登記，應由次序變更之抵押權人會同申請；申請登記時，申請人並應於登記申請書適當欄記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押人，並簽名。
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重點摘要土地登記規則第 116 條規定，抵押權次序變更致先次序擔保金額增加時，若有中間次序他項權利人，須經其同意始得辦理變更登記。
Q · 抵押權順位可以互相交換嗎？我是夾在中間的順位有沒有權拒絕？
依土地登記規則第 116 條，抵押權人之間可協商變更次序，但若變更會使先次序抵押權的擔保金額增加，而你是夾在中間的他項權利人，地政事務所必須取得你的同意才能辦理。此外，若先次序抵押權已做過民法第 870 條之 1 的次序讓與或拋棄，受讓利益的人也要同意。同意一旦簽下即生效，事後難以反悔，簽前務必算清楚擔保空間。
白話解讀
假設你的房子上面有三個抵押權：第一順位八百萬、第二順位三百萬、第三順位五百萬。第一順位和第三順位忽然說「我們要交換順位」，這在民法上是允許的。但問題來了：夾在中間那個第二順位的，他原本以為自己排第二，現在前面那個忽然從八百萬變成五百萬（順位下來的）或者變成更糟的情況，這個變動可能直接影響他能不能拿回錢。這條規則就是為了保護「夾在中間」的人。它的核心邏輯是：抵押權人之間想換順位可以，但只要這個換動會讓「先順位金額變大」或「踩到既有的次序讓與安排」，就必須先得到中間順位的人同意。沒有他簽名，地政事務所不會准。這是登記制度中保護第三人的鋼鐵防線。
法律定性
抵押權次序變更，指同一標的物上既存的數個抵押權人，經合意調整彼此受償先後順位的登記行為。依土地登記規則第 116 條，若變更致先次序擔保金額增加且有中間次序權利存在，須經中間權利人同意；先次序已有次序讓與或拋棄者，並須經受讓或受拋棄利益之抵押權人同意，並由次序變更之抵押權人會同申請。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1抵押權次序變更要誰同意？▾
原則上由次序變更的抵押權人合意即可，但有兩種情況要再取得第三人同意：一是變更致先次序金額增加且有中間順位人時，要中間順位人同意；二是先次序已做過民法 870-1 的次序讓與或拋棄時，要受益的抵押權人同意。
Q2中間順位的人可以拒絕簽同意書嗎？▾
可以。同意權有實質否決效果。若變更會壓縮你的受償空間，你有權拒絕，或要求對方補強擔保、部分清償作為同意條件。
Q3沒經中間順位人同意就辦次序變更登記有效嗎？▾
該登記不能對抗未同意的中間順位人，受影響者可向法院提起塗銷登記之訴。
Q4次序變更登記要怎麼申請？▾
由次序變更的抵押權人會同申請，不能單方辦理；申請書須記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押人並簽名。
Q5申請書上『確已通知』欄位是形式嗎？▾
是法定實質要件。沒通知卻簽名屬登記不實，嚴重時涉及刑法第 214 條使公務員登載不實罪。
Q6次序變更跟次序讓與有什麼不同？▾
次序變更是抵押權人之間互換順位；次序讓與是把自己的順位利益讓給特定後順位人，自己不一定退位。兩者登記要件不同。
Q7次序變更登記有沒有時效限制？▾
無特定時效，但達成協議後應儘速辦理，避免期間有新抵押權設定或查封導致順位關係再變動。
Q8買中古屋看到謄本有次序變更登記代表什麼？▾
代表該物件曾發生融資結構重組，背後可能涉及企業重整、家族財產安排或債務協商，比仲介口頭說明更能反映真實狀況。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 意義 | 第三人同意 | 申請方式 |
|---|---|---|---|
| 次序變更（§116） | 抵押權人之間互換受償順位 | 致先次序金額增加且有中間順位時，須中間順位人同意 | 次序變更抵押權人會同申請 |
| 次序讓與（§116-1／民法870-1） | 將自己順位利益讓與特定後順位抵押權人 | 原則不影響中間順位人，惟登記須載明 | 受讓人會同讓與人申請 |
| 次序拋棄（民法870-1） | 拋棄自己順位利益供後順位受益 | 不得損害中間順位既有期待 | 依拋棄類型辦理變更登記 |
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