土地登記規則 第 155-4 條

要。依土地登記規則第155-4條，原依155-1或155-2登記的共有物使用管理或區分地上權限制約定有變更時，申請人必須檢附申請書及變更文件向登記機關申請變更登記。私下換約對你們兩人有效，但對外世界（買家、繼承人、債權人）看到的仍是登記簿上的舊版本。

需要。塗銷登記必須檢附對方「同意塗銷之文件」（書面同意）。實務的內行人提示：對方關係惡化、聯絡不上、過世繼承人不明時，書面同意取得不易，這時候只能上法院打確認之訴或請求塗銷之訴，曠日廢時。原始約定書內最好寫進「未來塗銷同意配合條款」並公證，避免日後卡關。

三件套：登記申請書、變更內容協議書（雙方簽署）或同意塗銷文件、原權狀。內行人提示：協議書最好註明變更生效日、雙方權利義務變動、違約條款。沒寫違約條款，對方拖延配合辦登記就只能訴訟強制，從爭執到判決可拖一年以上。

兩條路：第一，依原協議書內違約條款主張違約金或損害賠償；第二，提起確認新協議存在之訴或請求履行協議辦理變更登記。實務的內行人提示：勝訴判決可代替對方同意之意思表示（民事訴訟法第401條），但前提是訴訟前你必須有書面協議證據。口頭協議在這場戰役中等於零證據。

規範共有物使用管理約定與區分地上權限制約定登記後變更或塗銷的程序，要求申請人主動申請、登記機關註記、書件併入專簿。

登記機關依民法826-1條規定，將共有人就共有物使用管理約定、決定或法院裁定文件複印裝訂之專冊，留下歷次變動完整軌跡。

變更登記是修改舊約定為新版本（雙方協議），塗銷登記是把原約定整個消除（須對方同意塗銷文件）。

對方明確以書面同意將原已登記之約定塗銷的文件，須由對方簽署，不能由申請人單方面提出。

取得對方變更協議書 → 備齊登記申請書、原權狀、身分證明 → 向土地所在地地政事務所遞件 → 登記機關註記 → 書件併入專簿。

登記費依土地法規定計算（變更登記通常按件計費或免收），書狀費每張80元，代書費市價約3000-8000元。

保留書面協議、Line 對話截圖、存證信函、會面錄音（須注意一方錄音合法性），這些是訴訟時主張對方違約的關鍵證據。

持確定判決書（依民事訴訟法401條視同對方意思表示）+ 登記申請書 + 原權狀 → 向地政事務所遞件 → 登記機關依判決註記變更。