土地登記規則 第 155-1 條
- 1.共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。
- 2.共有人依民法第八百二十條第一項規定所為管理之決定或法院之裁定，申請前項登記時，應於登記申請書適當欄記明確已通知他共有人並簽名；於登記後，決定或裁定之內容有變更，申請登記時，亦同。
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重點摘要土地登記規則 155-1 條讓共有人協議升級為物權效力:約定登記到專簿後,連未來買主、繼承人都受拘束。
Q · 共有人之間講好誰用哪一塊,要怎麼讓未來的買主也受拘束?
依土地登記規則第 155-1 條,共有人依民法第 826-1 條第 1 項所為使用、管理、分割之約定,或依民法第 820 條第 1 項多數決所為管理決定,可申請向地政事務所辦理登記。登記後,地政會於登記簿標示部其他登記事項欄記明「使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿」,自此該約定不僅拘束現在共有人,連未來任何受讓應有部分之人(買受人、繼承人、拍定人)都自動受拘束。多數決登記時還須於申請書記明已通知他共有人並簽名。
白話解讀
共有不動產最常見的災難不是分家，是「我們明明說好了，但後來他不認」。三個兄弟共有一塊地，協議好哥哥種菜、弟弟養雞、妹妹蓋小屋。十年後土地漲價，妹妹說「當初沒這回事」，全部推倒重來。為什麼會這樣？因為這些約定如果只是口頭、或寫在一張紙上塞在抽屜裡，對「後來才介入的人」（買受人、繼承人、債權人）完全沒有拘束力。本條提供的就是這個救命機制：把共有人之間關於「怎麼使用、怎麼管理、怎麼分割」的協議，正式登記到地政事務所的「共有物使用管理專簿」上。一旦登記，這個約定不只拘束現在的共有人，連未來任何人接手某個應有部分（買、繼承、執行拍賣），都自動受拘束。第二項補充：如果你們是依民法第820條第1項用「多數決」決定的（不是全體同意），申請登記時要記明已通知其他共有人並簽名，因為被多數決壓過去的少數共有人有權知道發生什麼事。
法律定性
土地登記規則第 155-1 條規範共有物使用管理專簿登記的程序,將共有人依民法第 826-1 條第 1 項所為之使用、管理、分割約定,或依民法第 820 條第 1 項多數決管理決定,經登記後產生對第三人之物權效力,並於登記簿標示部其他登記事項欄為公示記載。
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Q1土地登記規則第 155-1 條規範什麼?▾
共有物使用、管理、分割約定的專簿登記程序,讓協議對第三人發生物權效力
Q2什麼叫共有物使用管理專簿?▾
地政事務所為登記共有人協議所設的專簿,登記後協議的內容會在登記簿其他登記事項欄公示
Q3共有物使用管理登記要準備什麼?▾
全體共有人協議書、印鑑證明、申請書;多數決則須記明已通知並由決議方簽名
Q4沒登記專簿和登記了差在哪?▾
沒登記只在共有人間有效(債權),登記後對未來受讓人也有拘束力(物權)
Q5共有物多數決可以強制少數人嗎?▾
民法 820 條第 1 項允許過半數及應有部分過半數決定,但登記時須通知少數共有人
Q6登記專簿要多少錢?▾
登記費依協議書記載權利價值的千分之一計算,通常數百到數千元不等
Q7登記後協議能改嗎?▾
可,依土地登記規則第 155-4 條辦理變更或塗銷登記
Q8公寓大廈的分管契約適用嗎?▾
可,公寓大廈附屬陽台、停車位等專用約定可循本條精神登記,避免新住戶不認帳
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較項目 | 登記效力 | 對受讓人 | 變更難度 |
|---|---|---|---|
| 未登記之共有人協議 | 只對現在共有人有債權拘束力 | 不拘束未來買受人/繼承人/拍定人 | 口頭推翻容易,難舉證 |
| 已登記之共有物使用管理專簿 | 對未來任何受讓應有部分之人都有物權效力 | 自動拘束,新買主不得主張不知情 | 須依第 155-4 條辦理變更/塗銷登記 |
| 公寓大廈分管契約(未登記) | 僅住戶間有效 | 新買主可主張善意不知情 | 區分所有權人會議決議即可 |
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