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編章節定位

第一章總則 §1
第二章登記書表簿狀圖冊 §14
第三章登記之申請及處理 §26
- 第一節登記之申請 §26
- 第二節申請登記之文件 §34
- 第三節登記規費及罰鍰 §45
- 第四節登記處理程序 §53
- 第五節網路申請登記 §70-1
第四章總登記 §71
- 第一節土地總登記 §71
- 第二節建物所有權第一次登記 §78
第五章標示變更登記 §85
第六章所有權變更登記 §93
第七章他項權利登記 §108
第八章繼承登記 §119
第九章土地權利信託登記 §124
第十章更正登記及限制登記 §134
第十一章塗銷登記及消滅登記 §143
第十二章其他登記 §149
- 第一節更名登記及管理者變更登記 §149
- 第二節住址變更登記 §152
- 第三節書狀換給及補給登記 §154
- 第四節使用管理登記 §155-1
第十三章附則 §156

📚資料來源：全國法規資料庫、立法院法律系統🕑閱讀時間 6 分鐘

土地登記規則第 155-1 條

1.共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。
2.共有人依民法第八百二十條第一項規定所為管理之決定或法院之裁定，申請前項登記時，應於登記申請書適當欄記明確已通知他共有人並簽名；於登記後，決定或裁定之內容有變更，申請登記時，亦同。

用 AI 讀這條

白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準

重點摘要土地登記規則 155-1 條讓共有人協議升級為物權效力:約定登記到專簿後,連未來買主、繼承人都受拘束。

Q · 共有人之間講好誰用哪一塊,要怎麼讓未來的買主也受拘束?

依土地登記規則第 155-1 條,共有人依民法第 826-1 條第 1 項所為使用、管理、分割之約定,或依民法第 820 條第 1 項多數決所為管理決定,可申請向地政事務所辦理登記。登記後,地政會於登記簿標示部其他登記事項欄記明「使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿」,自此該約定不僅拘束現在共有人,連未來任何受讓應有部分之人(買受人、繼承人、拍定人)都自動受拘束。多數決登記時還須於申請書記明已通知他共有人並簽名。

白話解讀

共有不動產最常見的災難不是分家，是「我們明明說好了，但後來他不認」。三個兄弟共有一塊地，協議好哥哥種菜、弟弟養雞、妹妹蓋小屋。十年後土地漲價，妹妹說「當初沒這回事」，全部推倒重來。為什麼會這樣？因為這些約定如果只是口頭、或寫在一張紙上塞在抽屜裡，對「後來才介入的人」（買受人、繼承人、債權人）完全沒有拘束力。本條提供的就是這個救命機制：把共有人之間關於「怎麼使用、怎麼管理、怎麼分割」的協議，正式登記到地政事務所的「共有物使用管理專簿」上。一旦登記，這個約定不只拘束現在的共有人，連未來任何人接手某個應有部分（買、繼承、執行拍賣），都自動受拘束。第二項補充：如果你們是依民法第820條第1項用「多數決」決定的（不是全體同意），申請登記時要記明已通知其他共有人並簽名，因為被多數決壓過去的少數共有人有權知道發生什麼事。

法律定性

土地登記規則第 155-1 條規範共有物使用管理專簿登記的程序,將共有人依民法第 826-1 條第 1 項所為之使用、管理、分割約定,或依民法第 820 條第 1 項多數決管理決定,經登記後產生對第三人之物權效力,並於登記簿標示部其他登記事項欄為公示記載。

試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考

🗺 判斷流程

流程圖載入中…

大家也在問 AI 輔助整理

Q1我們三兄弟共有一塊地,講好誰用哪一塊就好了吧?▾

口頭講好或私下簽協議,只在你們三兄弟之間有拘束力,這叫債權效力。但如果你哥哥把他的應有部分賣給陌生人,新買主不受你們協議拘束,他可以主張共有地全部都能用。要讓協議對任何後來介入的人(買主、繼承人、債權人)都有效,必須依民法第 826-1 條和土地登記規則第 155-1 條的規定,向地政事務所申請使用管理專簿登記。內行人提示:登記費用幾百元到幾千元不等,比未來鬧上法院打十幾年的費用便宜得多。

Q2我們是用多數決決定的,少數那個一直不簽名怎麼辦?▾

民法第 820 條第 1 項本來就允許共有人以「過半數及其應有部分合計過半數」的多數決決定共有物的管理事項,不需要全體同意。土地登記規則 155-1 條第 2 項要求你申請登記時記明「確已通知他共有人」並由決議方簽名,這是程序要求,不是要少數方同意。少數方如果認為多數決不合理,可以依民法第 820 條第 2 項聲請法院裁定變更,但這是事後救濟,不影響你先去辦登記。內行人提示:通知少數共有人時保留書面紀錄(存證信函、LINE 截圖),登記時可一併提交,避免日後爭執通知有效性。

Q3土地登記規則第 155-1 條規範什麼?▾

共有物使用、管理、分割約定的專簿登記程序,讓協議對未來受讓人發生物權效力,催生於釋字 349 號限縮分管契約效力後的立法配套。

Q4什麼叫共有物使用管理專簿?▾

地政事務所為登記共有人協議所設的專屬簿冊,登記後協議內容會在登記簿標示部其他登記事項欄公示,協議書本身則裝訂入專簿保存。

Q5什麼是物權效力與債權效力的差別?▾

債權效力只對特定當事人有效(共有人之間),物權效力對任何第三人有效。本條登記就是把共有人協議從債權升級為物權的法律技術。

Q6民法 826-1 條跟土地登記規則 155-1 條的關係是什麼?▾

民法 826-1 條是實體法基礎(共有人約定登記後對受讓人有效),土地登記規則 155-1 條是其登記程序細節,兩者搭配適用。

Q7共有物使用管理登記要準備什麼文件?▾

全體共有人協議書(或多數決決議書+通知證明)、印鑑證明、申請書、權狀正本、身分證影本。

Q8共有物使用管理登記費怎麼算?▾

依協議書記載權利價值的千分之一計算登記費,通常數百到數千元,另有書狀費。

Q9多數決登記時要怎麼通知少數共有人?▾

建議用存證信函通知保留送達回證,LINE 訊息截圖也可,登記時於申請書記明「確已通知他共有人」並由決議方共有人簽名。

Q10登記後協議要改怎麼辦?▾

依土地登記規則第 155-4 條辦理變更或塗銷登記,程序與本條相同但須記載變更內容。

Q11土地登記規則 155-1 vs 155-2 差在哪?▾

155-1 是共有人(分別共有人)之間的使用管理約定,155-2 是區分地上權人與設定土地上下使用收益權利人之間的限制約定,適用主體不同。

Q12公寓大廈分管契約適用本條嗎?▾

公寓大廈附屬陽台、停車位等專用約定可循本條精神登記,但公寓大廈另有公寓大廈管理條例特別規範,規約登記程序略有不同。

容易搞混的概念 AI 輔助整理

比較項目	登記效力	對受讓人	變更難度
未登記之共有人協議	只對現在共有人有債權拘束力	不拘束未來買受人/繼承人/拍定人	口頭推翻容易,難舉證
已登記之共有物使用管理專簿	對未來任何受讓應有部分之人都有物權效力	自動拘束,新買主不得主張不知情	須依第 155-4 條辦理變更/塗銷登記
公寓大廈分管契約(未登記)	僅住戶間有效	新買主可主張善意不知情	區分所有權人會議決議即可

其他國家怎麼規定 6 國

🇯🇵 日本民法第 252 条(共有物の管理)+ 不動産登記実務(共有物管理に関する定めの第三者対抗力)

🇰🇷 韓國민법 제 263-265 조(공유물의 관리)+ 부동산등기법 (공유물 관리에 관한 등기 실무)

🇨🇳 中國民法典第 297-310 條(共有制度)+ 不動產登記暫行條例第 21 條(登記簿記載)

🇩🇪 德國BGB § 1010(Eintragung der Verwaltungs- und Benutzungsregelung der Bruchteilseigentümer)+ Grundbuchordnung § 47

🇫🇷 法國Code civil article 815-3(gestion des biens indivis)+ Décret n°55-22 article 28-4(publication foncière)

🇺🇸 美國Restatement (Third) of Property: Servitudes § 5.2(real covenants running with the land)+ State Recording Statutes

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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。

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