土地登記規則 第 155-2 條
- 1.區分地上權人與設定之土地上下有使用、收益權利之人，就相互間使用收益限制之約定事項申請登記時，登記機關應於該區分地上權及與其有使用收益限制之物權其他登記事項欄記明收件年月日字號及使用收益限制內容詳土地使用收益限制約定專簿。
- 2.前項約定經土地所有權人同意者，登記機關並應於土地所有權部其他登記事項欄辦理登記；其登記方式準用前項規定。
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重點摘要土地登記規則第155-2條讓區分地上權人和土地使用人的使用收益限制約定，透過登記取得對抗後手買家的物權效力。
Q · 區分地上權人和土地使用人之間的私下約定，要怎麼讓後手買家也受拘束？
依土地登記規則第155條之2第1項，雙方申請登記時，登記機關會在區分地上權及相關物權的其他登記事項欄記明「使用收益限制內容詳土地使用收益限制約定專簿」。第2項規定，若土地所有權人同意，並於土地所有權部其他登記事項欄登記，效力即擴及土地後手買家。沒登記只有債權效力，登記後變物權對抗效力，這是關鍵差別。
白話解讀
你買了一塊地，但別人在你的地上有「區分地上權」（在土地的某個高度範圍使用的權利，例如捷運在地下、纜車在空中）。你跟對方私下談好了：你不能蓋超過多少層、他不能堆什麼東西在地表。問題來了，這個約定如果沒登記，下一個買你土地的人完全不知道，可以理所當然地違反。這條就是把這種「私下講好的使用限制」變成公開資訊的管道。它規定登記機關必須在登記簿的「其他登記事項欄」記載這個約定，並把細節存進「土地使用收益限制約定專簿」。最關鍵的是第二項：如果土地所有權人同意，連土地所有權的登記欄裡都會記上一筆，這代表約定的效力擴及到後手買家。你不登記，約定只在你和對方之間有效；登記了，效力跟著土地走。
法律定性
土地登記規則第155條之2，為區分地上權人與土地上下其他使用收益權利人間使用收益限制約定的登記程序規範。透過兩層登記設計（第一項他項權利欄登記、第二項所有權部登記），將原屬契約債權效力的約定，轉換為具公示對抗第三人效力的物權登記，並建立「土地使用收益限制約定專簿」制度。
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🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1區分地上權是什麼？▾
在土地特定上下範圍（地下、地表、空中）使用收益的權利，常見於捷運隧道、空中纜車、太陽能板架設。
Q2土地使用收益限制約定要登記嗎？▾
依土地登記規則第155-2條，登記才能對抗第三人。沒登記僅有契約效力，後手買家不受拘束。
Q3土地使用收益限制約定專簿怎麼查？▾
向土地所在地的地政事務所申請調閱，這是與一般登記簿分開的專冊。
Q4區分地上權登記和地上權登記差在哪？▾
區分地上權限定土地特定上下範圍（如地下20-50公尺），地上權則是整塊土地表面以上的權利。
Q5如果使用收益限制約定變更怎麼辦？▾
依同規則第155-4條辦理變更或塗銷登記，程序準用設定登記規定。
Q6捷運在我地下，可以要求他們配合登記嗎？▾
可以。雙方協商使用收益限制條件後，共同申請依本條登記，建議搭配第2項取得土地所有權部公示效力。
Q7沒登記的約定真的完全沒用嗎？▾
對簽約雙方仍有效（債權），但對土地後手買家無對抗力。等同於私下協議只能找原約定人算帳。
Q8土地所有權人為什麼要同意第2項登記？▾
因為會增加土地的負擔公示，影響日後轉手價格與買家意願，所以需要所有權人額外同意。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 第1項（必辦） | 第2項（選辦） |
|---|---|---|
| 登記位置 | 區分地上權及相關物權其他登記事項欄 | 土地所有權部其他登記事項欄 |
| 登記前提 | 雙方申請即可 | 需取得土地所有權人同意 |
| 對抗效力範圍 | 區分地上權及他項權利後手 | 土地所有權後手買家 |
| 實務常見場景 | 捷運地上權人 vs 地表使用人 | 希望約定效力擴及未來土地買家的長期投資 |
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