土地登記規則 第 81 條
- 1.區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。
- 2.區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。
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重點摘要土地登記規則第81條規定，公寓大廈共有部分（屋頂、走廊、樓梯）另編建號登記為全體區分所有權人共有，不發獨立權狀，建號與權利範圍記載於專有部分權狀。
Q · 公寓的屋頂、走廊、樓梯是誰的？權狀上看得出來嗎？
依土地登記規則第81條，公寓大廈的共有部分（屋頂、走廊、樓梯間、機房、地下室機電空間等）會「另編建號、單獨登記」為全體區分所有權人共有，但不會發給獨立的所有權狀，而是把該建號、總面積與你的權利範圍直接記載在你專有部分的建物所有權狀上。所以權狀第二行的「共有部分」欄位看到的數字，就是你對全棟公共空間的所有權份額。
白話解讀
你買的房子，權狀上其實寫了兩個東西。一個是你家裡面（專有部分），另一個是你對整棟樓走廊、樓梯、屋頂、機房的權利範圍（共有部分）。但奇怪的是，後者沒有自己獨立的權狀。它被 81 條規定要「另編建號，單獨登記」，可是不發權狀，而是把建號、總面積和你的權利範圍直接記在你專有部分的權狀上。為什麼這個技術細節重要？因為它決定了一件事：當鄰居佔了屋頂蓋鐵皮、把停車位當自己的、把走廊堵起來當倉庫時，你是不是有立場去處理。共有部分是「全體區分所有權人共有」，意思是你也是主人之一。但很多人從來不翻權狀，從來不知道自己對這棟樓的這部分擁有什麼。
法律定性
土地登記規則第81條為區分所有建物共有部分登記之程序性規定：共有部分依設置目的及使用性質之約定分別合併、另編建號、單獨登記為各相關區分所有權人共有；登記僅建立標示部及加附共有部分附表，建號、總面積及權利範圍記載於各專有部分之建物所有權狀，不另發給共有部分所有權狀。本條構成台灣公寓大廈大公小公登記體系之技術基礎。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1土地登記規則第81條規定什麼？▾
區分所有建物共有部分另編建號單獨登記為全體共有，但不發獨立權狀...
Q2權狀上的共有部分權利範圍是什麼意思？▾
是你對全棟樓共有部分（屋頂、樓梯、機房）的所有權份額...
Q3公寓的屋頂可以給頂樓住戶獨佔嗎？▾
不行，屋頂依本條為全體共有，要透過規約「約定專用」才能合法獨佔...
Q4公設比怎麼從權狀反推？▾
權狀上共有部分權利範圍乘以共有部分總面積，再除以總坪數...
Q5大公與小公差別在哪？▾
大公是全棟共有（門廳、地下室機房），小公是同層或同棟住戶共有（該層走廊、樓梯）...
Q6鄰居佔用共有部分怎麼處理？▾
蒐證、調建物登記謄本確認共有、發存證信函、不從就依民法767、821條訴請除去妨害...
Q7共有部分可以單獨買賣嗎？▾
不行，共有部分權利附麗於專有部分權狀，必須跟著主建物一起移轉...
Q8頂樓加蓋鐵皮屋住戶能用時效取得嗎？▾
已登記不動產的物上請求權不適用消滅時效（釋字107、164），時效取得實務上幾乎不成立...
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| facet | 專有部分 | 共有部分(本條) | 約定專用部分 |
|---|---|---|---|
| 登記方式 | 獨立建號，發所有權狀 | 另編建號，不發獨立權狀，記於專有部分權狀 | 登記性質仍為共有，使用權依規約專用 |
| 所有權人 | 單一區分所有權人 | 全體區分所有權人按應有部分共有 | 全體共有，但約定特定人專用 |
| 處分方式 | 可單獨買賣、設定抵押 | 附麗於專有部分，不可單獨處分 | 同共有部分，使用權變更須規約決議 |
| 法源 | 土地登記規則第79條 | 土地登記規則第81條 | 公寓大廈管理條例第7條 |
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