土地登記規則 第 81 條

都是土地登記規則第81條規定的共有部分，差別在共有的人。大公是全體住戶共有的（門廳、地下室機房、屋頂、消防設施），小公是同一層或同一棟住戶共有的（該層走廊、樓梯間）。你權狀上的共有部分權利範圍通常同時包含兩種。內行人提示：買房前要建商列出大公和小公的建號明細和面積，公設比看起來相同但組成差很多時，使用機會和維護分擔費用會差很多。

不行。屋頂在第81條下是全體住戶共有，頂樓住戶並沒有比較大的所有權。但實務上可以透過規約約定屋頂由頂樓住戶優先使用（公寓大廈管理條例第7條的約定專用），但所有權還是全體共有，使用方式也受規約限制。內行人提示：規約必須經區分所有權人會議特別決議（出席 2/3、同意 3/4，公寓大廈管理條例第31條）才有效。沒有規約而頂樓自行加蓋使用，就是物上請求權的問題，其他住戶任何一個都可以告他拆除。

代表這棟樓的共有部分被分成 30 份，你擁有其中 1 份。這個分母通常是區分所有權人的戶數，分子是你的持分。但要注意，不是每棟樓都用相同分配方式，有些是依專有部分面積比例分配。內行人提示：拿你權狀的這個分數乘以共有部分的總面積，就是你登記坪數裡公設坪數的真實數字。把這個數字除以你的總登記坪數，就是這戶真實的公設比，不要被銷售話術騙了。

規範區分所有建物共有部分登記制度，要求另編建號單獨登記為全體共有但不發獨立權狀，是公寓大廈大公小公權狀記載的技術基礎。

為了讓共有部分附麗於專有部分權狀，防止共有部分被單獨買賣脫離結構整體，同時保留客體獨立性與處分附隨性。

地政機關為共有部分另行編定獨立建號作為登記客體，建立標示部與共有部分附表，但建號與權利範圍記在專有部分權狀上不另發狀。

拿出建物所有權狀看第二行共有部分欄位，會列出共有部分建號、總面積與你的權利範圍（如 1/30），無權狀正面欄位則調建物登記謄本看附表。

共有部分總面積 × 權利範圍 = 你的公設坪數；公設坪數 ÷ 總登記坪數 = 真實公設比。逐筆加總大公小公多個共有建號的數字。

到地政事務所申請該棟建物登記第一類謄本含共有部分附表，看屋頂是否列在共有部分建號內，附表會註記為全體區分所有權人共有。

拍照存證、調建物登記謄本確認為共有部分、寄存證信函要求撤除，不從則找管委會依規約處理或依民法767、821條訴請法院除去妨害。

都是本條規定的共有部分，差別在共有人範圍：大公全棟住戶共有（門廳、地下室機房、屋頂、消防），小公同層或同棟住戶共有（該層走廊、樓梯間）。

兩者所有權都是全體共有，差別在使用權：共有部分原則上全體共同使用，約定專用部分依規約由特定人專用但所有權仍共有，且規約須區分所有權人會議特別決議才有效。