土地登記規則 第 83 條
- 1.區分所有權人申請建物所有權第一次登記時，除依第七十九條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及範圍。
- 2.登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第 83 條規定，區分所有建物第一次登記必須在登記簿標示部記明基地權利種類及範圍，買方可據此判斷所有權或地上權。
Q · 權狀上「基地權利種類」是什麼？怎麼看？
依土地登記規則第 83 條，建物所有權第一次登記時必須在登記簿標示部記明基地權利種類及範圍。打開建物登記第二類謄本翻到標示部，找「基地權利種類」欄位：寫「所有權」代表你擁有那塊地的持分、可永久持有；寫「地上權」代表你的房子只有約定的存續期（常見 50-70 年），到期後權利消失、土地返還所有人。這一欄決定房屋的真實價值與未來命運。
白話解讀
權狀上很多人從來沒翻到的地方，叫「標示部」。標示部裡更多人沒注意過的那一欄，叫「基地權利種類及範圍」。但這一欄決定了一件大事：你買的這間大樓單位，是站在你「擁有」的土地上，還是站在你「租來」的土地上。83 條規定，建商申請大樓第一次登記時，必須在這裡寫清楚是「所有權」還是「地上權」，以及你分到多少持分。寫「所有權」代表你和其他住戶共同擁有這塊地；寫「地上權」代表你的房子只有約定的存續期（常見 50 到 70 年），到期後權利消失。同樣價錢的兩戶，外觀一樣、坪數一樣，但這一欄寫的東西不同，未來的命運天差地遠。
法律定性
土地登記規則第 83 條為區分所有建物（公寓大廈）所有權第一次登記之資訊揭露程序規範，要求建商或起造人在登記申請書記明「基地權利種類及範圍」，並強制登記機關將此資訊登載於建物登記簿標示部，使後續任一手買方均可透過公開謄本確認所購單位之土地法律性質。
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Q1權狀上「基地權利種類」如果寫的是地上權，對我影響有多大？▾
影響非常大。地上權房屋有存續期間（常見 50 到 70 年），到期後權利消失，房屋必須返還土地所有人（通常是政府或國營機構）。期間內房屋可以買賣，但越接近到期日越難脫手，銀行貸款成數通常也低於所有權房屋（七成 vs 八成）。地上權房屋每年要繳地租，但不必繳地價稅。內行人提示：很多地上權建案會用「期間長到反正你住不到那天」當話術，但你的孩子要繼承這間房子時就會發現問題。
Q2怎麼在買房前確認基地權利種類？▾
三個方法。第一，跟建商或仲介索取建物登記第二類謄本（含完整標示部），看「基地權利種類及範圍」那一欄。第二，去任一地政事務所或上地政線上申辦系統付幾十元自己調閱。第三，預售屋還沒登記的話，要求建商提供土地所有權狀或地上權設定契約影本。內行人提示：土地登記規則第 83 條規定建商必須在申請書記明、登記機關必須在標示部記明，這資訊一定存在於官方紀錄中，建商「不方便提供」本身就是警訊。
Q3權狀基地權利種類怎麼看？▾
翻到建物登記第二類謄本「標示部」，找「基地權利種類及範圍」欄。寫「所有權」=擁有土地持分；寫「地上權」=有存續期限。
Q4什麼是區分所有建物？▾
一棟建物由多名所有權人就特定空間（專有部分）分別取得單獨所有權、共用部分按比例共有的物權形態，俗稱公寓大廈、社區大樓。
Q5標示部、所有權部、他項權利部差在哪？▾
標示部記建物物理屬性 + 基地權利；所有權部（甲區）記所有權人；他項權利部（乙區）記抵押權、地上權、地役權等他項權利。
Q6什麼是應有部分？▾
基地持分比例，通常按專有部分樓地板面積占全棟比例計算，影響都更分配、徵收補償、共用部分分擔等權益。
Q7怎麼申請建物登記第二類謄本？▾
至任一地政事務所臨櫃或上「地政線上申辦系統」（clir.land.moi.gov.tw），輸入建號或地址，付費約 NT$20，當場取得。
Q8區分所有建物第一次登記要準備什麼？▾
使用執照、建物測量成果圖、建物標示圖（§79 + §78 配套）、申請書（記明基地權利種類及範圍 §83）、起造人名冊。
Q9建商沒寫基地權利怎麼辦？▾
依本條第 2 項登記機關有記明義務，向地政事務所申請更正登記，附原申請書、建物測量成果圖、建照影本，通常 15-30 天內補正。
Q10區分所有建物第一次登記費用多少？▾
登記費=建物標示價值×0.1%（最低 NT$200），書狀費 NT$80/張，測量費另計。一棟 50 戶大樓總費用約 5-15 萬。
Q11所有權房屋 vs 地上權房屋差在哪？▾
所有權=永久持有土地持分、貸款 7-8 成、繳地價稅；地上權=存續期 50-70 年、貸款 5-7 成、繳地租不繳地價稅，期滿權利消失。
Q12本條 §83 vs §79 §80 §81 §84 怎麼分？▾
§78 第一次測量 → §79 應提文件 → §80 區分所有單獨申請 → §81 共用部分共有 → §83 基地權利記載（本條）→ §84 準用土地總登記。本條是揭露條款，其他是程序條款。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | ownership | loan_ratio | annual_tax | exit_difficulty | common_scenario | price_band |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 所有權房屋 | 永久持有土地持分 | 銀行貸款 7-8 成 | 繳房屋稅 + 地價稅 | 正常轉售 | 一般私人土地建案 | 市場行情 |
| 地上權房屋 | 有存續期限（50-70 年） | 銀行貸款 5-7 成 | 繳房屋稅 + 地租（無地價稅） | 越接近期滿越難脫手 | 國有地、捷運共構、市府土地建案 | 便宜 15-25% |
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