土地登記規則 第 83 條
- 1.區分所有權人申請建物所有權第一次登記時，除依第七十九條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及範圍。
- 2.登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。
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重點摘要土地登記規則第 83 條規定，區分所有建物第一次登記必須在登記簿標示部記明基地權利種類及範圍，買方可據此判斷所有權或地上權。
Q · 權狀上「基地權利種類」是什麼？怎麼看？
依土地登記規則第 83 條，建物所有權第一次登記時必須在登記簿標示部記明基地權利種類及範圍。打開建物登記第二類謄本翻到標示部，找「基地權利種類」欄位：寫「所有權」代表你擁有那塊地的持分、可永久持有；寫「地上權」代表你的房子只有約定的存續期（常見 50-70 年），到期後權利消失、土地返還所有人。這一欄決定房屋的真實價值與未來命運。
白話解讀
權狀上很多人從來沒翻到的地方，叫「標示部」。標示部裡更多人沒注意過的那一欄，叫「基地權利種類及範圍」。但這一欄決定了一件大事：你買的這間大樓單位，是站在你「擁有」的土地上，還是站在你「租來」的土地上。83 條規定，建商申請大樓第一次登記時，必須在這裡寫清楚是「所有權」還是「地上權」，以及你分到多少持分。寫「所有權」代表你和其他住戶共同擁有這塊地；寫「地上權」代表你的房子只有約定的存續期（常見 50 到 70 年），到期後權利消失。同樣價錢的兩戶，外觀一樣、坪數一樣，但這一欄寫的東西不同，未來的命運天差地遠。
法律定性
土地登記規則第 83 條為區分所有建物（公寓大廈）所有權第一次登記之資訊揭露程序規範，要求建商或起造人在登記申請書記明「基地權利種類及範圍」，並強制登記機關將此資訊登載於建物登記簿標示部，使後續任一手買方均可透過公開謄本確認所購單位之土地法律性質。
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Q1基地權利種類有哪些？▾
主要分「所有權」（永久持有土地持分）與「地上權」（有存續期限）兩大類，少數為「典權」或「租賃權」。
Q2怎麼查我家是地上權還是所有權？▾
去地政事務所或線上申辦「建物登記第二類謄本」，翻到標示部「基地權利種類及範圍」欄位即可。
Q3地上權房屋可以買嗎？▾
可以買但要看存續期間、地租金額、移轉限制，銀行貸款成數通常比所有權低 1-2 成。
Q4建商沒記明基地權利怎麼辦？▾
依本條第 2 項登記機關有義務記明，可向地政事務所申請補正或更正登記。
Q5謄本上「應有部分」是什麼？▾
你擁有基地權利的持分比例，通常按專有部分樓地板面積計算，影響都更、徵收分配權益。
Q6預售屋怎麼確認基地權利？▾
要求建商提供土地所有權狀或地上權設定契約影本，看土地本身的權利性質與存續期間。
Q7地上權到期後房子會怎樣？▾
依設定契約處理，多數約定房屋無償移轉給土地所有人，或拆除返還，到期前 10-15 年通常難轉手。
Q8本條 §83 規範的對象是誰？▾
兩個主體：申請第一次登記的區分所有權人（通常是建商或起造人）+ 受理登記的地政事務所。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | ownership | loan_ratio | annual_tax | exit_difficulty | common_scenario | price_band |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 所有權房屋 | 永久持有土地持分 | 銀行貸款 7-8 成 | 繳房屋稅 + 地價稅 | 正常轉售 | 一般私人土地建案 | 市場行情 |
| 地上權房屋 | 有存續期限（50-70 年） | 銀行貸款 5-7 成 | 繳房屋稅 + 地租（無地價稅） | 越接近期滿越難脫手 | 國有地、捷運共構、市府土地建案 | 便宜 15-25% |
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