土地登記規則 第 84 條
建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第 84 條規定建物所有權第一次登記準用土地總登記程序：申請、審查、公告、登記四階段。
Q · 什麼是建物保存登記？要怎麼跑？
依土地登記規則第 84 條，建物所有權第一次登記（俗稱保存登記）的程序基本沿用土地總登記四階段：申請、審查、公告、登記。但建物有特殊規定（如須提出使用執照、建物測量成果圖）優先適用本節（第 4 章第 2 節）規定。公告期 15 日為異議人最後窗口，過期建物權狀即可核發。
白話解讀
你買的新成屋，建商給你權狀之前要先做一件事：建物保存登記。這個程序的規則寫在哪？不是另外一套系統，是「準用」土地總登記的程序。意思是，辦你那棟樓的第一次登記，跟政府當年辦理整個地區土地總登記的流程基本上一樣：申請、審查、公告、登記四個階段。但這條法律有一句關鍵的話：「除本節規定者外」。也就是說，建物登記章節裡有些針對建物特有的規定（要提出使用執照、建物測量成果圖）會優先適用，其他沒寫到的，才回頭套土地的程序。對你最有感的時間點是「公告期間」，這段期間任何人都可以對你要登記的權利提出異議。建商交屋延期，很多時候卡的就是這段。
法律定性
土地登記規則第 84 條為建物所有權第一次登記的程序總入口條文，明定建物保存登記在程序上「準用」土地總登記程序（申請、審查、公告、登記四階段），同時保留「除本節規定者外」的特別法優先適用空間，使建物特有的使用執照、測量成果圖等要件得以優先納入。
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Q1建商說在辦保存登記，到底要多久才會好？▾
一般情況下，保存登記從送件到完成需要 30 到 60 天，主要時間花在公告期（15日）和地政事務所的審查作業。如果送件文件齊全、公告期間沒人異議，速度會快很多。內行人提示：你可以拿建商給你的收件號碼，到該地政事務所網站查進度，建商通常不會主動告訴你卡在哪一關。
Q2保存登記和移轉登記差在哪？▾
保存登記是建物的第一次登記，這棟建物在政府系統裡從來沒被登記過，第一次有人來說「這棟是我的」。移轉登記是建物之後易主（買賣、贈與、繼承）的登記。買新成屋你會經歷的順序是：建商先做保存登記，然後做移轉登記。內行人提示：很多買賣糾紛源於買方以為買房是一個動作，其實是兩個獨立的登記程序，中間任何一個卡住都會影響交屋。
Q3違建可以申請保存登記嗎？▾
原則上不行。保存登記要求提出使用執照（土地登記規則第79條），違建沒有使用執照，登不了。除非走違建合法化或補辦使用執照的程序拿到執照，否則無法啟動本條的準用程序。內行人提示：市場上有些「保存登記」的中古透天屋實際上是早年「即成建物」（不需使用執照的年代）辦理的，跟現在的保存登記制度不一樣，買賣這類房屋要特別查清楚登記原因。
Q4建物保存登記是什麼？▾
建物在法律上的第一次身分註冊。沒做完這道程序，建物在政府系統裡不歸任何人所有。買新成屋拿到鑰匙不等於擁有房子，跑完保存登記才完成法律上的所有權移轉前置作業。
Q5「準用」土地總登記程序是什麼意思？▾
準用不是直接套用，而是有必要時調整後適用。本條「除本節規定者外」就是調整入口：建物特有規定（使用執照、測量成果圖）優先，土地的通則墊底。
Q6土地總登記四階段是什麼？▾
申請、審查、公告、登記。本條準用的就是這四個階段：所有權人提出申請、登記機關審查文件、公告 15 日讓利害關係人異議、無異議即完成登記。
Q7什麼是建物所有權第一次登記？▾
建物在不動產登記系統中的初次所有權登記，俗稱「保存登記」。新建建物完工取得使用執照後，須跑完此程序才完成法律上的所有權確立。
Q8建物保存登記怎麼跑？▾
確認使用執照→申請建物第一次測量→備齊文件向地政事務所申請→等審查→過 15 日公告期→無異議即核發權狀。一般 30-60 天完成。
Q9保存登記要準備什麼文件？▾
依本節第 79 條：使用執照（或免發證件）、建物測量成果圖（102 年 10 月後可改建物標示圖）、起造人身分證明、申請書。區分所有建物另須附公共設施分配協議。
Q10保存登記要花多少錢？▾
登記費按建物核定價值千分之一計算（土地法第 65 條），規費另計。一般新成屋幾千到一兩萬元不等，建商通常會在交屋款內代收代付。
Q11怎麼追蹤保存登記進度？▾
拿建商給你的收件號碼，到該地政事務所網站查進度。實務上可追問：卡在審查還是公告階段？建商會知道你不是隨便的客戶，處理速度通常加快。
Q12保存登記 vs 移轉登記差在哪？▾
保存登記是建物第一次登記（建物歸建商或起造人名下）、移轉登記是後續易主（買方名下）。買新成屋兩個都要跑，少一個都拿不到自己名下的權狀。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | item_a | item_b |
|---|---|---|
| 登記性質 | { "name": "建物保存登記", "value": "建物第一次身分註冊" } | { "name": "建物移轉登記", "value": "易主時的所有權移轉" } |
| 適用程序 | { "name": "建物保存登記", "value": "準用土地總登記程序 + 本節特別規定" } | { "name": "建物移轉登記", "value": "適用土地登記規則一般登記程序" } |
| 必備文件 | { "name": "建物保存登記", "value": "使用執照 + 建物測量成果圖" } | { "name": "建物移轉登記", "value": "登記原因證明文件（買賣契約、判決等）" } |
| 公告期 | { "name": "建物保存登記", "value": "準用土地總登記 15 日公告" } | { "name": "建物移轉登記", "value": "原則無公告期" } |
| 違建是否適用 | { "name": "建物保存登記", "value": "不適用（無使用執照無法登記）" } | { "name": "建物移轉登記", "value": "違建無從移轉（無登記資料）" } |
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