土地登記規則 第 94 條
區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。
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重點摘要土地登記規則第94條規定，區分所有建物的共有部分須隨專有部分及基地權利一併移轉、設定或限制登記，不得單獨分離處分。
Q · 大樓的法定停車位可以單獨賣給別棟的人嗎？
依土地登記規則第94條，區分所有建物的共有部分（含法定停車位、樓梯、通道、基地持分），除法令另有規定外，必須隨同相關專有部分及基地權利一併辦理移轉、設定或限制登記，不能單獨分離處分。因此法定停車位無法獨立過戶給社區以外的人，即使雙方簽了買賣契約，登記機關也不會准許過戶。例外是「增設停車位」與「獎勵停車位」，依其登記型態可能可獨立處分。
白話解讀
你買房子的時候，權狀上不只寫了你的「主建物」（你住的那個空間）。還有兩串你可能根本沒仔細看的東西：「共有部分」（樓梯、走廊、屋頂、地下室、法定停車位）和「基地持分」（這棟樓站立的土地，你分到的那一小塊）。這條規則做了一件事，它用法律的繩子把這三樣東西綁在一起。你想賣房子？三樣一起賣。想設定抵押向銀行貸款？三樣一起設定。沒得拆。為什麼你需要知道？因為這直接決定了三件事：建商不能把你大樓的法定停車位單獨賣給住別棟的人（違法）；你買中古屋時若發現權狀上的土地持分跟原本約定的數字不一樣，整個交易就有瑕疵；被法拍時這三樣會一起被拍掉，你沒辦法保留任何一項。看不懂這條的人，買房簽約時等於眼睛被矇著走進去。
法律定性
土地登記規則第94條為區分所有建物登記的一體性原則規範：建物的共有部分（樓梯、通道、法定停車位等），除法令另有規定外，必須隨同相關專有部分及其基地權利一併辦理移轉、設定或限制登記，不得單獨分離處分，藉此維護區分所有建物物權結構的完整性與交易安全。
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Q1法定停車位可以單獨買賣嗎？▾
不行。法定停車位屬共有部分，依本條須隨主建物一併移轉，不得單獨賣給社區以外的人。
Q2共有部分包含哪些？▾
樓梯、通道、屋頂突出物、地下室、法定停車位、機房，以及基地持分等不屬於任一住戶專有的部分。
Q3增設停車位和法定停車位差在哪？▾
法定停車位是建照規定必須設置、登記為共有部分、不能單獨賣給外人；增設與獎勵停車位視登記型態可能可獨立處分。
Q4權狀上的基地持分數字不對怎麼辦？▾
依本條共有部分與基地權利須隨專有部分一併移轉，數字不符代表登記有瑕疵，可要求補正、議價或依物之瑕疵擔保解約。
Q5房屋被法拍時車位會一起被拍嗎？▾
會。共有部分與基地持分須隨專有部分一體處分，法拍時三者會一併拍賣，無法單獨保留。
Q6可以只拿主建物去抵押、保留車位嗎？▾
不行。設定抵押時共有部分與基地權利會一併被設定，無法只抵押專有部分。
Q7車位登記為共有但我有專用，合法嗎？▾
合法，這是「共有部分附專用權」。權利上共有、使用上有特定編號專用權，但仍不能單獨賣給外人。
Q8公設比太高可以只買主建物嗎？▾
不行。本條只規範三者須綁在一起移轉，不規範公設比例。公設比高低不影響一體性原則。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| item | 登記型態 | 可否單獨處分 | 可否賣給社區外人 |
|---|---|---|---|
| 法定停車位 | 登記為共有部分 | 不可，須隨主建物移轉 | 不可 |
| 增設停車位 | 可登記為共有部分附專用權或獨立產權 | 視登記型態，部分可 | 符合公寓大廈管理條例第58條條件時可 |
| 獎勵停車位 | 用容積獎勵換得，限制最多 | 受最嚴格限制 | 原則不可，須查個案核准條件 |
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