都市計畫法 第 27-1 條
- 1.土地權利關係人依第二十四條規定自行擬定或變更細部計畫，或擬定計畫機關依第二十六條或第二十七條規定辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所。
- 2.前項土地權利關係人提供或捐贈之項目、比例、計算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項，由內政部於審議規範或處理原則中定之。
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重點摘要都市計畫法第27條之1規定，辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人回饋公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額。
Q · 都市計畫變更時政府要我回饋土地，這合法嗎？
合法。依都市計畫法第27條之1第1項，土地權利關係人辦理都市計畫變更時，主管機關「得要求」其提供或捐贈公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額。第2項授權內政部於審議規範或處理原則中訂定回饋的項目、比例與計算方式。這是有法律依據的制度，不是地方政府的恣意要求，但回饋比例必須依規範計算。
白話解讀
你想開發一塊地，申請變更都市計畫。政府說「可以，但你要回饋」。回饋什麼？可能是把基地內一塊地無償提供作為公園、可能是捐贈一定樓地板面積給政府當公益設施、可能是給一筆現金。這就是這條法律的核心：「使用者付費、受益者付費」。本來都市計畫變更是一道行政程序，現在被加上一道對價：你想透過變更增加土地價值，得拿出一部分價值回饋公眾。實務上回饋比例可能是基地面積的 30-50%，金額動輒上億。為什麼立法者要設計這條？因為都市計畫變更會讓特定土地價值大幅上升（住宅區變商業區、低容積變高容積），這個利益增值如果完全歸地主，等於公共資源被私人侵吞。回饋機制把這部分增值「拿出來」用於公共建設，理論上是公平的，實務上的爭議是「比例怎麼算」「捐贈什麼最划算」。
法律定性
都市計畫法第27條之1為都市計畫變更的回饋性規範，授權主管機關於土地權利關係人辦理變更時，要求其提供或捐贈四種回饋方式之一（公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額），將公權力創造的土地增值部分回饋公眾，體現使用者付費與受益者付費原則。
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Q1政府要求我捐40%的土地當公共設施，這個比例怎麼來的？合理嗎？▾
比例來自各縣市的都市計畫審議規範或處理原則，依本條第2項授權由內政部訂定審議基準，考量變更前後地價差異、開發強度增加幅度與公共設施需求。若覺得比例不合理，可引用審議規範具體條款論證計算邏輯，並參考內政部都委會近期會議紀錄中其他案件的回饋比例作為比較基準。
Q2回饋現金跟捐土地，哪個對我比較划算？▾
看現金流壓力、稅務考量與土地增值預期三個關鍵變數。捐土地不用立即拿現金但增值與己無關；捐現金保留可建築土地後續增值但須立即支出。開發案3年內完銷通常現金較划算，長期持有則捐地能保留更多現金做後續投資。捐贈政府可列費用扣減所得稅，須納入淨利潤計算。
Q3政府要求回饋有法律依據嗎？▾
有。都市計畫法第27條之1第1項明文授權主管機關於都市計畫變更時得要求土地權利關係人回饋，第2項授權內政部於審議規範或處理原則中訂定項目、比例與計算方式。這是有法律授權的制度，不是地方政府恣意要求。
Q4都市計畫法第27條之1是什麼？▾
都市計畫變更時主管機關得要求回饋的法律授權，將變更從程序問題變成附對價的回饋制度。
Q5都市計畫變更回饋的四種方式差在哪？▾
公設用地、可建築土地、樓地板面積、現金；前三者讓出實體資源，現金保留土地後續增值但須立即支出。
Q6什麼叫漲價歸公？▾
土地價值非因所有人施以勞力資本而增加者，應由公眾共享，源自憲法第143條，本條為其具體化。
Q7本條回饋和土地增值稅差在哪？▾
回饋依本條由主管機關於變更時要求，增值稅依土地稅法於移轉時課徵，兩者並行為漲價歸公雙軌。
Q8都市計畫變更回饋怎麼辦理？▾
調閱審議規範 → 委託價值評估 → 比較四種回饋方式 → 必要時先期協商 → 送都委會審議。
Q9都市計畫變更回饋金額怎麼算？▾
依審議規範以變更前後地價差異與開發強度計算，實務常見基地面積30-50%，須個案精算。
Q10都市計畫變更要花多少成本？▾
含回饋成本（可達總值數成）、專業顧問費、開發成本，淨利潤須以預期增值扣除後評估。
Q11怎麼證明回饋比例計算有誤？▾
引用審議規範具體條款的計算邏輯，比對都委會近期同類案件回饋比例作為基準論證。
Q12回饋給土地 vs 給現金哪個有利？▾
短期完銷通常現金划算；長期持有則捐地保留現金做後續投資。須計入捐贈抵稅效果。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | advantage | disadvantage | best_for |
|---|---|---|---|
| 公共設施用地 | 直接抵充公設需求，免立即現金支出 | 被捐土地未來增值與己無關 | 基地內有低價值區塊可釋出者 |
| 可建築土地 | 明確以可建築價值計算回饋 | 減少自身可開發面積 | 容積率提高可彌補面積損失者 |
| 樓地板面積 | 保留土地，僅讓出部分樓地板 | 捐出之樓地板所有權歸政府不得再售 | 高容積開發案 |
| 一定金額（現金） | 保留全部可建築土地後續增值機會 | 須立即支出大筆現金 | 短期完銷、重視保留土地增值者 |
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