建築法 第 28 條（建築執照種類）
建築執照分左列四種： 一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。 二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。 三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。 四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。
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重點摘要建築法第 28 條將建築執照分為建造、雜項、使用、拆除四種，分別對應新建增建、雜項工作物、使用變更與拆除行為。
Q · 建築執照到底分幾種？我要申請哪一種？
依建築法第 28 條，建築執照分四種：建造執照（新建、增建、改建、修建）、雜項執照（圍牆、招牌、蓄水池等雜項工作物）、使用執照（完工後使用或變更使用）、拆除執照（拆除建築物）。先確認你的行為屬於哪一類，再申請對應執照，走錯類別會被退件、工期延後。
白話解讀
有四件事情，沒這條對應的執照不能做：蓋房子、蓋附屬物（圍牆、廣告招牌、蓄水池、雕塑物等）、入住使用、拆除。多數人只聽過第一種「建造執照」，但問題就出在你不知道的另外三種。你家頂樓加蓋的鐵皮屋是不是違建？答案藏在第一款的「增建」裡：增建也需要建造執照。你家門口的廣告招牌沒倒沒人管？倒了砸到人才發現，當初沒申請第二款的「雜項執照」，責任會比你想的重很多。你買了房子但建商還沒申請使用執照就讓你交屋？根據第三款，這棟房子在法律上「不能合法使用」。每一款都是一道門，你必須走進對的門。走錯了，或根本沒走，後面的所有事情（賣房、貸款、營業、出租）都會卡關。
法律定性
建築法第 28 條為建築管制的入口分流條款，將建築執照依行為性質分為四種：建造執照對應建築物的新建、增建、改建、修建；雜項執照對應圍牆、招牌等雜項工作物；使用執照對應完工後的使用或變更使用；拆除執照對應建築物拆除，構成台灣建築許可制度的基礎分類。
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Q1頂樓加蓋是不是一定算違建？▾
如果當初沒申請建造執照中的「增建」就是違建。違建分既存違建（一定時點前，暫緩拆除）與新違建（之後，原則上要拆除），各縣市認定基準不同，例如台北市以民國 53 年為界。頂樓加蓋若有早期空照圖、稅單佐證可認定為既存違建，雖能暫緩拆除但仍是違建身分，賣房時依誠信原則必須揭露。
Q2我家裝潢動到牆，需要申請執照嗎？▾
看動到什麼牆。只是內部隔間、表面裝飾屬室內裝修，依建築物室內裝修管理辦法處理，不需建造執照。但若動到承重牆、外牆、樑柱等結構，屬建築法第 9 條第 3 款的修建，必須申請建造執照。發包前要請設計師白紙黑字寫清楚是否需申請，以免被檢舉後才補申請、工期延誤。
Q3圍牆、廣告招牌真的需要執照嗎？▾
依建築法第 7 條，雜項工作物包括圍牆、廣告招牌、煙囪、蓄水池、雕塑物等，興建須申請第 28 條第二款的雜項執照。實務上小型設置可能有簡化程序，依各縣市自治法規。招牌沒申請執照若掉落砸傷人，業者可能因無執照無法主張產品責任險全額理賠，責任擴大。
Q4把住家改成餐廳或補習班，要重新申請嗎？▾
要。第 28 條第三款的使用執照不只是完工後第一次申請，變更使用也必須重新申請（搭配第 73 條第 2 項）。住宅改商業用途涉及消防、停車位、無障礙設施變更，須走完整變更使用許可程序。違規營業除罰鍰外，發生意外時保險公司可主張違法使用拒賠（金額以現行法為準）。
Q5建築執照分幾種？▾
依建築法第 28 條分四種：建造執照、雜項執照、使用執照、拆除執照，是所有建築行為的入口分流。
Q6建造執照和使用執照差在哪？▾
建造執照是動工前的許可，使用執照是完工後核可使用的許可；沒有使用執照，房子在法律上不能合法使用。
Q7什麼是雜項工作物？▾
依第 7 條指圍牆、廣告招牌、煙囪、蓄水池、雕塑物等附屬於建築基地的設施，興建須請領雜項執照。
Q8什麼情況需要拆除執照？▾
拆除建築物前須請領拆除執照，擅自拆除違反第 25 條，可能遭勒令停工與罰鍰。
Q9頂樓加蓋要怎麼申請執照？▾
增建屬建造執照範圍，須委託建築師備齊圖樣文件，向當地主管建築機關申請建造執照；未申請即違建。
Q10房子改成民宿或補習班要怎麼處理？▾
變更使用須依第 28 條第三款搭配第 73 條重新申請使用執照，涉及消防、停車、無障礙設施變更。
Q11怎麼確認自己要申請哪一種執照？▾
先判斷行為性質（建造／雜項／使用變更／拆除），對應四款執照，諮詢建築師確認避免走錯類別被退件。
Q12怎麼查房子有沒有使用執照？▾
可調閱建物登記謄本與使用執照記載，對照現場格局；找不到時可向主管建築機關調閱原始檔案。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| feature | 建造執照 | 雜項執照 | 使用執照 | 拆除執照 |
|---|---|---|---|---|
| 適用行為 | 新建、增建、改建、修建 | 雜項工作物（圍牆、招牌、蓄水池等） | 完工後使用或變更使用 | 建築物拆除 |
| 申請時機 | 動工前 | 施作前 | 完工後、入住前 | 拆除前 |
| 未申請後果 | 違建、勒令停工、罰鍰、得拆除 | 違規、罰鍰、安全責任擴大 | 不得合法使用、貸款保險受阻 | 擅自拆除違反第 25 條、停工罰鍰 |
| 對應同法條文 | 第 9 條（建造定義） | 第 7 條（雜項工作物定義） | 第 70、73 條 | 第 25 條 |
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