建築法 第 28 條（建築執照種類）

如果當初沒申請建造執照中的「增建」就是違建。違建分既存違建（一定時點前，暫緩拆除）與新違建（之後，原則上要拆除），各縣市認定基準不同，例如台北市以民國 53 年為界。頂樓加蓋若有早期空照圖、稅單佐證可認定為既存違建，雖能暫緩拆除但仍是違建身分，賣房時依誠信原則必須揭露。

看動到什麼牆。只是內部隔間、表面裝飾屬室內裝修，依建築物室內裝修管理辦法處理，不需建造執照。但若動到承重牆、外牆、樑柱等結構，屬建築法第 9 條第 3 款的修建，必須申請建造執照。發包前要請設計師白紙黑字寫清楚是否需申請，以免被檢舉後才補申請、工期延誤。

依建築法第 7 條，雜項工作物包括圍牆、廣告招牌、煙囪、蓄水池、雕塑物等，興建須申請第 28 條第二款的雜項執照。實務上小型設置可能有簡化程序，依各縣市自治法規。招牌沒申請執照若掉落砸傷人，業者可能因無執照無法主張產品責任險全額理賠，責任擴大。

要。第 28 條第三款的使用執照不只是完工後第一次申請，變更使用也必須重新申請（搭配第 73 條第 2 項）。住宅改商業用途涉及消防、停車位、無障礙設施變更，須走完整變更使用許可程序。違規營業除罰鍰外，發生意外時保險公司可主張違法使用拒賠（金額以現行法為準）。

依建築法第 28 條分四種：建造執照、雜項執照、使用執照、拆除執照，是所有建築行為的入口分流。

建造執照是動工前的許可，使用執照是完工後核可使用的許可；沒有使用執照，房子在法律上不能合法使用。

依第 7 條指圍牆、廣告招牌、煙囪、蓄水池、雕塑物等附屬於建築基地的設施，興建須請領雜項執照。

拆除建築物前須請領拆除執照，擅自拆除違反第 25 條，可能遭勒令停工與罰鍰。

增建屬建造執照範圍，須委託建築師備齊圖樣文件，向當地主管建築機關申請建造執照；未申請即違建。

變更使用須依第 28 條第三款搭配第 73 條重新申請使用執照，涉及消防、停車、無障礙設施變更。

先判斷行為性質（建造／雜項／使用變更／拆除），對應四款執照，諮詢建築師確認避免走錯類別被退件。

可調閱建物登記謄本與使用執照記載，對照現場格局；找不到時可向主管建築機關調閱原始檔案。