民法 第613条（転貸の効果）
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- 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
- 2.前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
- 3.賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。
この条文の基本情報
転貸の効果とは何ですか？
定義転貸の効果とは、民法第613条に定められた規定で、「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行す…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 民法第613条（転貸の効果）は、日本の民法に含まれる条文です。
- 民法第613条の条文原文は「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行す…」で始まります。
- 民法第613条は第二款に置かれています。
- 民法の公布日は明治29年4月27日です。
- 民法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年10月9日時点では廃止情報はありません。
- 民法第613条の前の条は民法第612条です。
- 民法第613条の次の条は民法第614条です。
- 民法第613条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
民法（明治二十九年法律第八十九号）第613条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 - 本サイト収録
民法（明治二十九年法律第八十九号）第613条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年10月9日）https://lawplayer.com/jp/article/129AC0000000089/613
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点民法613条は転貸の効果を定め、転借人は賃貸人に賃料などを直接履行する義務を負う。賃貸人と賃借人の合意解除は転借人に対抗できないが、解除当時に債務不履行解除権があれば例外となる。
Q · 又貸しの部屋に住んでいて、大家と業者が話し合いで契約をやめたら、私は追い出されるの？
原則対抗できず追い出されないが、家賃滞納の解除権があれば別
民法613条3項により、賃貸人と賃借人（業者）が賃貸借を合意により解除しても、その合意解除を転借人に対抗することはできません。2017年の債権法改正で明文化された保護です。したがって適法な転貸である限り、当事者の合意だけで転借人を追い出すことはできません。ただし例外があり、解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行（家賃滞納など）による解除権をすでに有していた場合は、転借人に対抗できます。つまり守られるかどうかは、業者がきちんと家賃を払っていたかにかかっています。
解説
あなたが住んでいる部屋、本当の大家から直接借りているとは限らない。シェアハウス運営会社やサブリース業者が大家から建物を丸ごと借り上げ、それをあなたに又貸し（転貸）しているケースは山ほどある。この三角関係を支えているのが民法613条だ。ここで知っておくべきは二つ。第一に、あなた（転借人）は本当の大家に対して、家賃支払いなどの義務を直接負う。間に業者が一社挟まっていても、大家はあなたに直接請求できる。だから「業者に前払いしたから払い済み」は大家には通用しない。第二に、ここが核心だが、大家と業者が裏で「この賃貸借やめましょう」と合意解除しても、その合意をあなたに突きつけて追い出すことはできない。2017年の債権法改正で明文化された613条3項が、あなたの居住を守る盾になる。ただし業者が家賃を滞納していて、大家がもともと正規の解除権を持っていた場合は別だ。その例外に当たるかどうかで、あなたが住み続けられるか路頭に迷うかが分かれる。
法的な位置づけ
民法613条は転貸の効果を定める規定であり、賃借人が適法に転貸したときは、転借人が賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として賃貸人に直接履行義務を負い、賃料の前払をもって賃貸人に対抗できないこと、及び賃貸人が賃借人との合意解除を転借人に対抗できないこと（解除当時に債務不履行解除権がある場合を除く）を規律する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.退去通知の解除理由を特定する 通知書を読み、賃貸借の終了理由が「大家と業者の合意解除」か「業者の債務不履行（家賃滞納）による解除」かを特定する。合意解除なら民法613条3項で対抗できる
- 2.大家の転貸承諾の有無を確認する 自分の入居が大家の承諾を得た適法な転貸かを確認する。承諾があれば613条の保護が及ぶ。無断転貸の場合は612条で大家が解除でき保護が及ばないため、黙示の承諾の証拠も集める
- 3.業者の家賃滞納の有無を確認する 613条3項ただし書の例外に当たるかを判断するため、解除当時に業者が大家へ家賃を滞納していたかを確認する。滞納による解除権が存在したなら合意解除でも対抗される
- 4.直接請求への支払先を書面で確認する 大家から直接の家賃請求が来たら、二重払いを避けるため誰にいくら払うべきかを書面で確認する。業者への家賃の前払いは大家に対抗できない（613条1項後段）ため、まとめ前払いは避ける
よくある質問 AI による整理
Q1転貸とは何ですか？
借りた物を借主がさらに第三者に貸すこと（又貸し）です。大家の承諾を得た転貸を適法な転貸といい、民法612条・613条が規律します。
Q2又貸しは違法ですか？
大家の承諾があれば適法です。承諾のない無断転貸は民法612条により大家が契約を解除でき、転借人も保護されない可能性が高くなります。
Q3転借人とは誰のことですか？
又貸し（転貸借）で部屋を借りている人、つまり又借り人のことです。シェアハウスやサブリース物件の入居者の多くがこれに当たります。
Q4サブリースの仕組みはどうなっていますか？
オーナーが業者に建物を一括で貸し、業者が入居者に又貸しする三層構造です。この入居者と業者の関係を支えるのが民法613条です。
Q5民法613条をわかりやすく言うと？
又借り人は大家に直接家賃を払う義務を負う一方、大家と業者が裏で合意解除しても追い出されない、という又借り人保護の規定です。
Q6無断転貸はばれますか、解除されますか？
大家が知れば民法612条2項で賃貸借を解除でき、明渡しを求められます。ただし黙示の承諾が認められれば解除できない場合もあります。
Q7転貸の承諾は書面が必要ですか？
書面は要件ではなく、口頭や黙示の承諾でも有効です。ただし後日の争いを避けるため、承諾は書面で残すことが望ましいです。
Q8転貸借はいつ終了しますか？
原則として元の賃貸借が適法に終了すれば転貸借も基礎を失います。ただし合意解除は613条3項で転借人に対抗できない点に注意が必要です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1又貸しの部屋に住んでいるんですが、本当の大家から直接「家賃払え」と言われました。業者に払ってるのに二重で払うんですか？
613条1項により、あなたは大家に対して直接、賃料支払い義務を負います。ただし義務の範囲は業者（賃借人）が大家に負う債務の限度まで。業者にすでに払った分が正当なものなら、その範囲で大家への支払いも履行されたとみなされます。問題は前払い。業者への家賃前払いは大家に対抗できません（613条1項後段）。実務のポイント：又借りで家賃をまとめて前払いするのは最も危険な選択です。業者が大家に納めず倒産すれば、あなたは前払い分を大家にもう一度払う羽目になる。月払いにし、できれば大家が誰かを契約時に確認しておく
Q2大家と又貸し業者が話し合いで契約を解約したから出ていけ、と言われました。従うしかないですか？
原則として従う必要はありません。613条3項は、大家と借主（業者）の合意解除を転借人に対抗できないと明文で定めています。2017年改正で明文化された保護です。ただし例外があり、解除当時に大家が業者の債務不履行による解除権をすでに持っていた場合は対抗されます。実務のポイント：弁護士はまず退去通知の解除理由を見ます。「合意により解除」と書いてあれば、その瞬間に相手の主張は崩せる。逆に相手は本音を隠して合意解除を債務不履行解除に見せかけることがあるので、業者が実際に家賃を滞納していたかの事実確認が勝負を分ける
Q3大家の承諾なしに勝手に又貸しされた部屋に住んでいた場合、私は守られますか？
守られない可能性が高いです。613条の保護は「適法に」転貸された場合、つまり大家の承諾を得た転貸が前提です。無断転貸の場合、大家は612条2項により借主との契約を解除し、あなたに明渡しを求められます。実務のポイント：承諾は必ずしも書面でなくてもよく、黙示の承諾（大家が又貸しを知りつつ長期間黙認）も認められることがあります。退去を迫られても即諦めず、大家が転貸を知っていた証拠、家賃を受け取り続けていた記録などを集めると、黙示の承諾を主張できる場合がある
Q4サブリース投資をしていますが、借り上げ業者の入金が止まりました。入居者を直接相手にできますか？
613条1項により、入居者（転借人）に対して家賃を直接請求できます。業者を飛ばして入居者から回収できるのが本条の強みです。ただし請求できるのは業者があなたに負う賃料の範囲内まで。同時に業者との契約は債務不履行を理由に正規の手続で解除する必要があります。実務のポイント：サブリース契約は2020年のサブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）で業者への規制が強化されました。家賃保証額の一方的減額トラブルが多発したためです。投資前に業者の財務とこの新法上の重要事項説明を確認することが、613条のトラブルを未然に防ぐ第一歩になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「又貸しの部屋に住んでいるから、本当の大家とは無関係。何かあっても間の業者が盾になってくれる」と思いがちだが、613条1項は真逆を定める。あなたは大家に対して直接、家賃支払い義務を負う。間の業者が消えても、大家はあなたに直接取り立てに来る。盾どころか、あなたは二人の債権者に挟まれている
- 613条3項で転借人が守られることは知られてきたが、その保護に大きな例外があることまで理解している人は少ない。大家が業者の家賃滞納で解除権をすでに持っていた場合、合意解除の形をとっていても保護は及ばない。「合意解除なら絶対守られる」という安心が、滞納という一語で崩れる。あなたが守られるかは、業者がきちんと家賃を払っていたかにかかっている
- そもそも「適法な転貸かどうか」を確認せずに又借りの部屋に住み始める人が多いが、これは問いの立て方が間違っている。問うべきは「家賃は安いか」ではなく「大家はこの又貸しを承諾しているか」だ。承諾なき転貸（無断転貸）なら612条で大家は契約を解除でき、613条の保護はあなたに一切及ばない。契約前に確認すべき一点はそこにある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律内容 | 613条：転貸の効果（直接履行義務＋合意解除の対抗不可） | 612条：賃借権の譲渡・転貸の制限（承諾と無断転貸の解除） 借地借家法34条：建物転借人への終了通知と6か月猶予 |
| 適用の前提 | 大家の承諾を得た適法な転貸であること | 承諾の有無が分水嶺（無断なら解除可） 建物賃貸借が期間満了・解約申入れで終了する場面 |
| 転借人の保護 | 合意解除を対抗できない（滞納の解除権がある場合は例外） | 無断転貸なら保護は及ばず明渡しを求められる 終了通知から6か月間は明渡しが猶予される |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も承諾なき転貸を制限し、適法な転貸の効果を定める。日本のような合意解除対抗不能の明文規定の構造は異なる。
韓国民法630条は転貸の効果として、転借人が賃貸人に直接義務を負う点で日本613条1項と類似する。
ドイツは§540で第三者への使用許与を規律し、§565で営業的な住宅の又貸し（gewerbliche Weitervermietung）において主賃貸借終了時の転借人保護を定める。
米国は単一の制定法ではなく、州法とコモンローでsubleaseを規律。主賃貸借の終了が原則として転貸借にも影響する点は共通する。
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- あなたが借りているシェアハウスの運営会社が突然「物件オーナーとの契約が終了したので3週間以内に退去を」と通知してきた。残された時間はわずか。だがその契約終了が大家と業者の合意解除なら、613条3項であなたは対抗できる。逆に業者が家賃を半年滞納した末の解除なら追い出される。通知書のどこに何が書いてあるかを今夜読み解くかどうかで結末が変わる
- サブリース投資をしたあなたがオーナー側。家賃保証をうたう業者に建物を借り上げてもらったが、業者の入金が止まった。あなたは業者との契約を切りたい。だが入居者（転借人）に直接「出ていけ」とは言えない。あなたができるのは613条1項で入居者に家賃を直接請求すること。業者を飛ばして入居者と直接つながる権利が、ここにある
- もし又貸しの部屋に住んでいて、ある日いきなり鍵の業者が来て「契約が解除されたので」と言われたら、あなたに居座る法的根拠はあるのか。答えはイエス。適法な転貸である限り、大家と業者の都合だけであなたを排除することはできない
- あなたが大家で、借主の業者が反社まがいの又貸しを始めた。ここで重要なのは612条との接続。あなたの承諾なき転貸なら、そもそも613条の保護は転借人に及ばず、解除して明渡しを求められる。承諾の有無が、入居者を守る盾になるか紙切れになるかの分水嶺だ
- 業者に家賃を1年分まとめて前払いしてしまったあなた。その後業者が倒産。本当の大家が「うちには一円も入っていない、家賃を払え」と言ってきた。613条1項後段により、あなたは前払いを大家に対抗できない。二重払いのリスクが現実になる、これが又貸しの怖さだ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 退去を迫られたら、まず賃貸借の承諾を得た適法な転貸かを確認、無断転貸だと613条の保護は及ばない2. 解除の理由が大家と業者の合意解除か、業者の債務不履行解除かを通知書で特定、合意解除なら613条3項で対抗できる3. 業者が家賃を滞納していたか確認、滞納による解除権が解除当時に存在したなら例外で保護されない4. 大家から直接家賃請求が来たら、二重払いを避けるため誰に払うべきか書面で確認、業者への前払いは大家に対抗できない（613条1項後段）
訴えられた側：1. あなたが大家で転借人を排除したいなら、業者の債務不履行による正規の解除権をまず確保、合意解除だけでは転借人に対抗できない2. 転貸を承諾した記録があるか確認、承諾なき無断転貸なら612条で借主との契約自体を解除できる3. 業者の家賃滞納がある場合、催告解除（民法541条）の手続を踏み、解除権の発生時点を明確に記録4. 転借人へは613条1項で家賃を直接請求できる、業者を介さず家賃の流れを確保する
時効（請求できる期限）：本条自体に固有の時効はないが、大家が転借人に直接請求できる家賃債権は一般消滅時効（民法166条、債権は権利行使可能と知った時から5年または権利行使可能時から10年）が適用される。613条3項の合意解除対抗の可否は、解除当時に大家が債務不履行解除権を有していたかという一時点で確定する（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説：613条の転貸借は、大家の承諾を得た適法な転貸を前提に、転借人に賃貸人への直接履行義務を負わせる一方、合意解除の対抗を制限して転借人を保護する。3項ただし書の例外は、解除当時に債務不履行解除権が存在した場合に限られ、当事者の処分の自由と転借人保護の均衡を図るものと理解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年） 民法現代語化に伴う改正。「賃借人ノ賃借物ヲ轉貸シタルトキ」等の文語体を口語体へ改めた。実質的内容の変更は限定的
- 平成29年（2017年）債権法改正 1項に「賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として」という直接履行義務の範囲限定を明文化。3項を新設し、合意解除を転借人に対抗できないこと、及び解除当時に債務不履行解除権があった場合の例外を、従来の判例法理を条文化する形で定めた
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：民法現代語化に伴い、文語体の旧規定を口語体へ改めた。実質的内容の変更は限定的。
- 2.平成29年（2017年） 改正：債権法改正により、1項に直接履行義務の範囲を「賃借人の債務の範囲を限度として」と明文化し、3項を新設して合意解除の対抗不能と債務不履行解除権がある場合の例外を、従来の判例法理を条文化する形で定めた。
- 民法 第612条賃借権の譲渡及び転貸の制限、適法な転貸の前提となる承諾要件
- 民法 第601条賃貸借契約の意義、本条の前提となる基本構造
- 民法 第541条催告による解除、3項ただし書の債務不履行解除権の発生根拠
- 民法 第545条解除の効果と第三者保護、転借人の地位との関係
- 民法 第622条使用貸借規定の準用を通じた賃貸借終了処理との関係
- 借地借家法 第34条建物賃貸借終了時の転借人保護の特則（通知による猶予）
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第30条サブリース業者の重要事項説明義務によるマスターリース規制（通称 サブリース新法）
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