建築基準法 第77条の20（指定の基準）
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- 国土交通大臣又は都道府県知事は、指定の申請が次に掲げる基準に適合していると認めるときでなければ、指定をしてはならない。
- 一第七十七条の二十四第一項の確認検査員又は副確認検査員（いずれも常勤の職員である者に限る。）の数が、指定区分ごとに確認検査を行おうとする建築物の種類、規模及び数に応じて国土交通省令で定める数以上であること。
- 二前号に定めるもののほか、職員、確認検査の業務の実施の方法その他の事項についての確認検査の業務の実施に関する計画が、確認検査の業務の適確な実施のために適切なものであること。
- 三その者の有する財産の評価額（その者が法人である場合にあつては、資本金、基本金その他これらに準ずるものの額）が国土交通省令で定める額以上であること。
- 四前号に定めるもののほか、第二号の確認検査の業務の実施に関する計画を適確に実施するに足りる経理的基礎を有するものであること。
- 五法人にあつては役員、法人の種類に応じて国土交通省令で定める構成員又は職員（第七十七条の二十四第一項の確認検査員又は副確認検査員を含む。以下この号において同じ。）の構成が、法人以外の者にあつてはその者及びその職員の構成が、確認検査の業務の公正な実施に支障を及ぼすおそれがないものであること。
- 六その者又はその者の親会社等が第七十七条の三十五の五第一項の指定構造計算適合性判定機関である場合には、当該指定構造計算適合性判定機関に対してされた第十八条の二第四項の規定により読み替えて適用される第六条の三第一項又は第十八条第五項の規定による構造計算適合性判定の申請又は求めに係る建築物の計画について、第六条の二第一項の規定による確認又は第十八条第四項の規定による審査をしないものであること。
- 七前号に定めるもののほか、その者又はその者の親会社等が確認検査の業務以外の業務を行つている場合には、その業務を行うことによつて確認検査の業務の公正な実施に支障を及ぼすおそれがないものであること。
- 八前各号に定めるもののほか、確認検査の業務を行うにつき十分な適格性を有するものであること。
この条文の基本情報
指定の基準とは何ですか？
定義指定の基準とは、建築基準法第77条の20に定められた規定で、「国土交通大臣又は都道府県知事は、指定の申請が次に掲げる基準に適合していると認めるときでなければ、指定をしてはならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第77条の20（指定の基準）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第77条の20の条文原文は「国土交通大臣又は都道府県知事は、指定の申請が次に掲げる基準に適合していると認めるときでなければ、指定をしてはならない。」で始まります。
- 建築基準法第77条の20は第二節 指定確認検査機関に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第77条の20の前の条は建築基準法第77条の19です。
- 建築基準法第77条の20の次の条は建築基準法第77条の21です。
- 建築基準法第77条の20には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第77条の20 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第77条の20（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/77_20
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法77条の20は、指定確認検査機関の指定基準として、常勤の確認検査員の員数、財産評価額、構成員の中立性など八つの要件を定め、すべてに適合すると認めるときでなければ指定できないとする。
Q · 民間の会社が建築確認をやるには、何を満たせばいいんですか？
八つの基準に全部適合しないと指定は受けられません
建築基準法77条の20は、指定確認検査機関の指定基準を八つ定めています。常勤の確認検査員又は副確認検査員の員数が国土交通省令で定める数以上であること（1号）、業務実施計画が適切であること（2号）、財産評価額が省令の額以上であること（3号）、経理的基礎があること（4号）、役員・職員の構成が公正な実施を妨げないこと（5号）、自己又は親会社等が指定構造計算適合性判定機関である場合に当該物件の確認をしないこと（6号）、親会社等の他業務が公正さに支障を及ぼさないこと（7号）、十分な適格性があること（8号）。指定権者はこれらすべてに適合すると認めるときでなければ、指定をしてはなりません。
解説
1998年の法改正で、それまで役所の建築主事が独占していた建築確認と検査の権限が、民間企業に開かれた。あなたの家の確認済証の下に印字されている会社名は、役所ではないかもしれない。では、その民間企業は何を満たして公権力を握ったのか。本条が並べる八つの基準がその答えである。常勤の確認検査員・副確認検査員が国土交通省令の数を満たすこと（1号）、省令で定める額以上の財産を持つこと（3号）、役員や職員の構成が公正な審査を妨げないこと（5号）、そして自己または親会社等が構造計算適合性判定機関なら、その判定にかけた物件の確認は引き受けてはならないこと（6号）。最後の一つは、建築確認のダブルチェックが同じ資本の中で閉じてしまうのを防ぐ遮断壁である。あなたが確認申請先を選べる立場にいるなら、この遮断壁を知らずに決めると、受理された後に組み直しになる。
法的な位置づけ
建築基準法77条の20は、指定確認検査機関の指定の基準を定める規定である。指定権者は、常勤の確認検査員又は副確認検査員の員数、業務実施計画、財産評価額、経理的基礎、構成員の中立性、構造計算適合性判定との自己審査遮断、親会社等の他業務による支障の不存在、及び十分な適格性という八つの基準に適合すると認めるときでなければ、指定をしてはならない。
手順
- 1.指定区分が自分の建物をカバーしているか確認 機関名を決める前に、その機関の指定区分（扱える建築物の種類・規模）を確認する。区分外の物件は受理されず、工程がそのまま後ろにずれる。あわせて指定権者が国土交通大臣か都道府県知事かも控えておく
- 2.6号の利益相反に触れないか資本関係を調べる その機関又は親会社等が指定構造計算適合性判定機関でないかを確認する。同じ物件の構造計算適合性判定をそのグループに出す予定なら、77条の20第6号により確認は引き受けられない。申請先を組み替える
- 3.申請前に機関の体制と処分歴を確認 常勤の確認検査員・副確認検査員の員数、業務規程、過去の業務停止・指定取消しの有無を指定権者の公表情報で確認する。体制不備のある機関に出すと、後日の紛争で審査の適法性そのものが争点化する
- 4.確認済証を受け取ったら発行者情報を保全する 確認済証・検査済証の発行者名、番号、指定区分、指定権者を写しで保全し、設計図書一式と同じ場所に保管する。将来の瑕疵紛争では、この記録が責任追及先と国家賠償の可否を決める起点になる
よくある質問 AI による整理
Q1指定確認検査機関とは何ですか？
国土交通大臣又は都道府県知事の指定を受け、建築主事に代わって建築確認と検査を行う民間の機関です。1998年の改正で導入され、審査の法定基準は建築主事の確認と同一です。
Q2建築基準法77条の20の八つの基準とは？
確認検査員の員数、業務実施計画、財産評価額、経理的基礎、構成員の中立性、構造計算適合性判定との自己審査遮断、親会社等の他業務による支障の不存在、十分な適格性の八つです。
Q3確認済証と検査済証は何が違うの？
確認済証は提出された設計図書が基準に適合することの審査結果、検査済証は工事が完了し検査に合格したことの証明です。確認済証だけでは施工が図面どおりである保証にはなりません。
Q4指定区分って何ですか？
機関が扱える建築物の種類・規模の範囲を区切ったものです。77条の20第1号は、指定区分ごとに必要な確認検査員の員数を求めており、区分外の物件は受理されません。
Q5親会社が構造計算適合性判定機関だと何がダメなの？
77条の20第6号により、その判定機関に判定を申請した物件について、子会社等の機関は確認や審査をしてはなりません。同一資本内でダブルチェックが閉じるのを防ぐ遮断壁です。
Q6非常勤の建築士は確認検査員の員数に入れられる？
入れられません。77条の20第1号は確認検査員・副確認検査員を「常勤の職員である者に限る」と括弧書きで縛っており、非常勤を算入した申請は基準不適合となります。
Q7指定を出すのは国土交通大臣と都道府県知事のどっち？
業務区域が複数都道府県にまたがるかどうかで分かれます。どちらが指定権者かは、体制の申出先や立入検査の主体にも直結するため、機関を調べるときの基本情報です。
Q8指定確認検査機関の指定はずっと有効なの？
一定期間ごとの更新を受けなければ効力を失います（建築基準法77条の23、期間は政令で定める）。また基準不適合になれば業務停止・指定取消しの対象です（77条の35）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1建築確認って役所がやるものだと思ってたんですが、民間がやって大丈夫なんですか？
1998年の改正で民間開放されましたが、審査の法定基準は建築主事の確認と同一です（第6条の2）。違うのは体制で、本条は常勤の確認検査員の員数（1号）、財産要件（3号）、役員構成の中立性（5号）を指定の条件にしています。実務のポイント：機関ごとに「指定区分」があり、扱える建築物の種類と規模が限られる。区分外の物件は受理されません。機関名より先に区分を見るのが実務の順序です
Q2確認済証を出した民間の機関が倒産したら、責任は誰が取るんですか？
機関が消えても請求先がゼロになるわけではありません。最高裁は平成17年6月24日の決定で、指定確認検査機関の確認に関する事務を、その建築物について確認権限を有する建築主事が置かれた地方公共団体の事務として扱う道を示しました（国家賠償法第1条）。実務のポイント：機関だけを被告にすると資力の壁で回収しきれない。最初から自治体も被告に含めるのが定石です
Q3確認検査機関って自分で選べるんですか？選び方のコツはありますか？
選べます（第6条の2）。見るべきは三点。指定区分が自分の建物をカバーしているか、指定権者が国土交通大臣か都道府県知事か、そして親会社等が指定構造計算適合性判定機関でないか。最後が本条6号で、同一グループでの確認と構造計算適合性判定の組み合わせは認められません。実務のポイント：この縛りを知らずに申請先を決め、受理後の組み替えで工程が飛ぶ事例が毎年出ます
Q4指定基準を満たさなくなった機関って、どうなるんですか？
指定権者は業務停止や指定の取消しができます（第77条の35）。1号の員数割れ、5号から7号の中立性の欠如が典型です。ただし取消しがあっても、それ以前に交付された確認済証が自動的に無効になるわけではありません。実務のポイント：処分事例は指定権者が公表します。自分の物件の機関名で検索すると当時の処分歴が出てくることがあり、紛争前の下調べで差がつきます
間違えやすい点 AI による整理
- 「民間の確認は役所より甘いのか」という問いの立て方自体がずれている。審査の法定基準は建築主事の確認と同一であり（第6条の2）、差が出るのは審査体制と利害関係の方だ。本条の八つの基準は、まさにその体制と利害関係だけを審査するために置かれている。問うべきは「民間かどうか」ではなく「どの機関の、どの指定区分か」である
- 民間機関に問題があれば機関を訴えればいい、というところまでは多くの人が知っている。知られていないのは、3号の財産要件が参入の最低ラインでしかないという事実。大規模な構造瑕疵の賠償額に対して、機関の資力はしばしば足りない。だからこそ最決平成17.6.24が開いた自治体の国家賠償責任が、回収の生命線になる
- あなたから見れば確認済証は「安全のお墨付き」だ。法律から見れば、それは提出された設計図書が基準に適合することの審査結果でしかなく、施工が図面どおりに行われたことまでは保証しない。この落差が、欠陥が出たときの「確認済証があるのになぜ」という無力感を生む。工事段階の確認まで含めるには検査済証（第7条の2）が要る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 77条の20：指定の積極的基準（八つの要件に適合しなければ指定不可） | 77条の19：欠格条項（基準審査以前の絶対的排除事由） 77条の24：確認検査員・副確認検査員の資格要件 |
| 審査の対象 | 機関の人的体制・財産・経理・中立性の総合評価 | 法人・役員の前歴や処分歴など形式的事由 個々の検査員の資格・登録 |
| 違反したときの帰結 | 指定拒否、指定後の不適合は業務停止・指定取消し（77条の35） | 該当すれば指定を受けられない（裁量の余地なし） 無資格者による確認検査は業務の適法性が争点化 |
| 申請側の準備 | 常勤職員の確保、資産と収支計画、利益相反の遮断ルール整備 | 役員構成と処分歴の事前確認 検査員の登録・研修の管理 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は建築確認そのものを民間機関に包括的に開放してはおらず、主管建築機關が審査を保持したうえで、専門機構・専門技師への委託簽證という形で民間の専門性を取り込む。日本の指定確認検査機関のような機関単位の指定基準ではなく、資格者単位の規律が中心
韓国は許可権者が建築士に現場調査・検査・確認業務を代行させる仕組み。代行主体は個人資格者が基本であり、法人機関を指定して恒常的に確認権限を委ねる日本型とは設計思想が異なる
ドイツは州法（Landesbauordnung）で構造・防火の技術審査を認定検査技術者に委ねる。認定は個人に与えられ、独立性と保険加入が要件とされる点で、法人の財産要件を置く日本と対照的
米国は building official の権限を前提に、approved agency による special inspection と third-party plan review を組み合わせる。認定要件は州・自治体ごとに分散し、全国一律の指定基準は存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、買ったばかりの家に構造の欠陥が見つかり、確認済証を出したのが役所ではなく民間会社だったら、誰を訴えるのか。答えは「その会社だけではない」。最高裁は平成17年6月24日の決定で、指定確認検査機関の確認に関する事務を、その建築物について確認権限を有する建築主事が置かれた地方公共団体の事務として扱う道を示している。
- 設計事務所が「グループの確認検査機関で一括して通しましょう」と提案してきた。だがその機関の親会社は指定構造計算適合性判定機関で、同じ物件の構造計算適合性判定も受ける予定になっている。本条6号により、その組み合わせは制度上成立しない。着工予定まで3週間、申請先を組み替えれば工程が崩れる。契約前の10分で潰せた話である。
- 建築士法人として指定確認検査機関の指定申請を準備した。有資格者は十分にいる。だが1号は「常勤の職員である者に限る」と括弧書きで縛っている。非常勤の建築士を員数に算入した申請は、書類が整っていても基準不適合として指定を受けられない。資産を積んでも、4号の経理的基礎は3号の財産評価額とは別枠で審査される。
- 親会社が不動産開発会社である確認検査機関に、グループ物件の確認が集中している。7号は、親会社等が確認検査以外の業務を行う場合に、それが確認検査の公正な実施に支障を及ぼすおそれがないことを求める。指定権者の立入検査で受注構成を問われたとき、社内の遮断ルールを示せるかどうかで結論が分かれる。
- マンションの大規模修繕で、当時の設計図書と現況の食い違いが見つかった。確認済証を出した機関は、すでに指定を取り消されていた。取消しがあっても、それ以前に交付された確認済証が自動的に効力を失うわけではない。管理組合がまず押さえるべきは、当時の指定区分と審査体制の記録である。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 確認済証・検査済証の発行者名と番号を確保し、その機関の指定区分と指定権者（国土交通大臣か都道府県知事か）を特定する2. 指定権者に対し、当該機関の確認検査員の体制や親会社等との関係について情報提供・調査を求める3. 賠償請求先を機関だけに絞らない。最決平成17.6.24を踏まえ、建築主事が置かれた地方公共団体も被告に加えるのが実務の定石4. 並行して設計者・施工者への責任追及（民法第709条、住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条）を組む
訴えられた側：1. 1号の確認検査員・副確認検査員は常勤に限られる。非常勤を員数に算入した申請は基準不適合で拒否される2. 3号の財産評価額と4号の経理的基礎は別要件、資産を積むだけでは実施計画を回す収支の裏づけにならない3. 自己または親会社等が指定構造計算適合性判定機関なら、6号により当該物件の確認は引き受けられない、業務規程と受付フローに遮断を組み込む4. 指定後の不適合は業務停止・指定取消しの対象（第77条の35）、立入検査の前に自己点検を回す
時効（請求できる期限）：本条自体に時効はない。指定は一定期間ごとの更新を受けなければ効力を失う（建築基準法第77条の23、更新期間は政令で定める。最新の改正状況をご確認ください）。確認の瑕疵を理由とする損害賠償は、国家賠償法第4条により民法が準用され、損害および加害者を知った時から3年（人の生命・身体を害する場合は5年）、行為時から20年（民法第724条、第724条の2）
学説
通説：建築確認は許認可に等しい公権力の行使であり、民間開放後も審査の法定基準は建築主事の確認と同一である。したがって77条の20の基準審査は、審査の中身ではなく体制と利害関係の中立性を担保するための制度的装置と理解される
実務上の有力な理解：3号の財産要件は参入の最低ラインにすぎず、大規模な構造瑕疵の賠償額に機関の資力が届かない場面が想定される。そのため国家賠償による自治体の責任が、被害回収の実効性を支える補完機能を果たしているとされる
改正沿革 AI による整理
- 平成10年（1998年）改正 建築確認・検査の民間開放に伴い指定確認検査機関制度が創設され、その指定の基準として新設された。人的要件・財産要件・中立性要件の骨格はこの時点で置かれている
- 平成17年（2005年）発覚の構造計算書偽造事件を受けた改正 構造計算適合性判定制度の導入と併せ、指定確認検査機関に対する規律が強化された。自己または親会社等が判定機関である場合の自己審査遮断規定はこの流れに位置づけられる（改正年次と号番号の対応は要検証）
- 令和4年（2022年）公布の改正 副確認検査員が新設され、1号の員数要件が「確認検査員又は副確認検査員」を対象とする形に改められた（施行日および改正法の特定は要検証）
改正の年表
- 1.平成10年（1998年） 新設：建築確認・検査の民間開放に伴い指定確認検査機関制度が創設され、その指定基準として新設。人的要件・財産要件・中立性要件の骨格はこの時点で置かれた
- 2.平成17年（2005年）以降 改正：構造計算書偽造事件を受け、構造計算適合性判定制度の導入と併せて指定確認検査機関への規律が強化された。自己又は親会社等が判定機関である場合の自己審査遮断規定はこの流れに位置づけられる（改正年次と号番号の対応は要検証）
- 3.令和4年（2022年） 改正：副確認検査員が新設され、1号の員数要件が「確認検査員又は副確認検査員」を対象とする形に改められた（改正法の特定および施行日は要検証）
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