建築士法 第24条の7（重要事項の説明等）

解説

設計事務所と契約する前、建築士は必ず本人の免許証を見せ、説明書面を渡して口頭で説明しなければならない。建築士法24条の7が定めるルールで、多くの施主は知らないまま流している。対象になるのは、作成する設計図書の種類、工事監理で図面と現場をどう照合し、どう報告するか、実際に担当する建築士の氏名と資格の別（一級・二級・木造、構造設計一級建築士・設備設計一級建築士かどうか）、報酬の額と支払時期、契約解除の条件、そして国土交通省令で定める事項である。説明できるのは事務所に属する建築士だけで、営業担当は説明者になれない。300平方メートル以下の小さな住宅でも免除されない。この説明の場は、施主が「誰が」「何を」「いくらで」やるのかを契約前に確定させる、ほぼ唯一の機会だ。署名欄にたどり着く前に質問を出し切った施主と、黙って印を押した施主とでは、後で工事に問題が出たときの交渉力がまったく違う。

法的な位置づけ

建築士法第24条の7は、建築士事務所の開設者が設計受託契約または工事監理受託契約を建築主と締結しようとする際、管理建築士等に、設計図書の種類、照合・報告の方法、担当建築士の氏名と資格、報酬の額と支払時期、解除事項等を記載した書面を交付させ、免許証を提示して事前に説明させる義務を定める規定である。

こんなときに使う

• 住宅展示場で意気投合した営業担当が、「重要事項はこちらで説明しておきますね」と書類を読み上げ始めた。法律上、説明できるのは建築士だけだ。その場で「建築士の方の免許証を見せてください」と言えば、相手の姿勢が変わる
• もし工事監理者の欄に書かれた建築士が一度も現場に来なかったら、どうなる？ 重要事項説明書に記載された照合方法と報告方法が、そのまま約束違反の証拠になる
• あなたは小さな設計事務所の開設者で、繁忙期に重要事項説明を省略して契約を結んでしまった。施主との関係がこじれた瞬間、そのことが都道府県知事への申告材料として使われうる
• 契約締結は今週土曜。手元にあるのは見積書だけで、重要事項説明書はまだ受け取っていない。前日までに書面を受け取り、報酬の支払時期と解除条項を読み込んでおく時間を確保したい
• 基本設計の途中でプランに納得できず、契約を打ち切りたい。そのとき、解約時にいくら払うのかは、重要事項説明で受け取った書面の「契約の解除に関する事項」にすでに書いてある

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約前なら重要事項説明書を事前に受け取り、担当建築士、作成図書の種類、報酬の支払時期、解除条項を読み込む2. 説明者が建築士かどうかを免許証で確認し、写しや記録を残す3. 説明がないまま契約した、または記載と実態が違う場合は、まず事務所に書面で説明と是正を求める4. 応じなければ、建築士事務所を登録した都道府県（または指定事務所登録機関）に相談し、監督処分（建築士法26条）の申告を検討する。損害が出ているなら民法上の説明義務違反として賠償請求も視野に入れる

訴えられた側：1. 契約前の説明が建築士によって、書面交付と免許証提示を伴って行われたかを社内記録で確認する2. 説明書面の控え、施主の受領署名、電子交付の場合は事前承諾の記録を整理する3. 不備があれば、施主に追加説明と書面交付を速やかに行い、経緯を記録する4. 営業担当が説明する運用になっていないか、全社の契約フローを点検し、監督処分のリスクを根本から断つ

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。説明義務違反を理由とする損害賠償請求には、一般の消滅時効（民法166条：権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）や、不法行為構成なら民法724条の期間が適用される。説明は「契約締結前」に行う必要がある

学説

通説的理解：本条は建築士事務所の開設者に課された業法上の義務であり、違反の主な効果は監督処分である。説明を欠いても設計・監理契約が当然に無効となるわけではなく、私法上は説明義務違反による損害賠償の問題として扱われる

改正の年表

1. 1.平成18年（2006年） 新設：耐震偽装事件を受けた建築士法改正で、設計・工事監理契約前の重要事項説明制度が設けられたとされる。施行時期・その後の改正内容は人的検証が必要