土地収用法 第73条（その他の補償額算定の時期）

解説

土地収用の補償には、時計が二つある。土地そのものの値段は、事業認定（国や都道府県が「この事業のためなら土地を取得してよい」と公益性を認めるお墨付き）の告示の時点で止まる。その後に加わるのは物価変動の修正だけである（土地収用法71条）。一方で73条は、それ以外の損失を「明渡裁決（収用委員会が、いつまでに土地を引き渡し、建物などを移転せよと命じる決定）の時の価格」で算定せよと定めている。建物の移転料、営業の休止による損失、引越し費用などがこれにあたる。事業認定から明渡裁決まで数年かかることは珍しくない。その間に建築資材や人件費が上がれば、移転料は上がった後の単価で算定されるのが原則である。あなたが確かめるべきは、目の前の補償額がどちらの時計で、いつの単価で計算されているかだ。数年前の見積単価のまま提示されていれば、それ自体が争点になる。

法的な位置づけ

土地収用法73条は、収用に伴う損失補償の算定基準時を定める規定であり、同節に別段の定めがある場合を除き、損失の補償を明渡裁決の時の価格によって算定すべきことを定める。収用する土地の補償（71条）と使用する土地の補償（72条）は事業認定告示時の価格が基準となるため、本条は主に建物等の移転料、営業補償、通常受ける損失の補償に適用される。

こんなときに使う

• 道路拡幅で自宅の一部が収用対象になった。事業認定の告示から明渡裁決まで4年かかり、その間に木造住宅の工事費単価は大きく上がった。起業者（収用して事業を行う国・自治体・事業者）が提示した移転料が告示当時の単価のままなら、73条を根拠に、明渡裁決時点の単価で算定し直すよう収用委員会に主張できる
• もし明渡裁決の直前に店の売上が急落していたら、営業補償はどの数字で計算されるのか？ 補償の基準時は明渡裁決の時だが、どの期間の収益を算定の基礎にするかは別の論点になる。直近の落ち込みだけで不利に計算されないよう、過去数年分の決算書と帳簿をそろえて審理に臨む価値がある
• あなたは自治体の用地担当者だ。地権者との任意交渉が長引き、収用裁決の申請に踏み切った。その間に資材価格が上がり、移転料の見込みは当初予算を大きく超えた。起業者にとって73条は、交渉の長期化がそのまま予算超過になって跳ね返ってくる仕組みでもある
• 明渡裁決の審理まであと2週間。手元にあるのは3年前の補償見積書だけだ。単価の更新を求める意見は、裁決が出る前に出さなければ意味が薄れる。
• 借りている倉庫が収用対象になった。所有者ではないあなたも関係人（土地や建物に権利を持つ借主など）として、移転に伴う費用や営業上の損失の補償を受けうる。その算定の基準時もまた、明渡裁決の時である

取るべき行動

被害を受けた側：1. 補償の内訳を、土地・権利に関する補償（71条、72条）と、それ以外（移転料、営業補償、引越し費用など）に分ける2. 後者について、算定に使った単価・見積書の作成年度を起業者に書面で確認する3. 古い単価なら、建設物価の変動を示す資料や最新の見積書を用意し、収用委員会の審理で明渡裁決時の価格で算定するよう主張する4. 裁決後も不満が残る場合は、補償額への不服を審査請求で争うのではなく、6か月以内に損失補償の訴えを検討する

訴えられた側：1. 起業者側は、移転料などの見積単価を明渡裁決の時点に合わせて更新しているかを確認する2. 任意交渉が長引くほど移転料が増える構造を予算計画に織り込む3. 地権者が新しい見積書を出してきたら、単価だけでなく工法や数量の妥当性も検証する4. 補償訴訟を起こされたときに備え、算定根拠の資料を裁決時点の版で保存しておく

時効（請求できる期限）：補償額に不服がある場合、損失補償に関する訴えは裁決書の正本の送達を受けた日から6か月以内（土地収用法133条2項）。裁決そのものへの審査請求は送達を受けた日の翌日から30日以内（同法130条1項）だが、補償額への不服は審査請求の理由にできない（同法132条2項）（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説的理解：71条が土地価格を事業認定告示時に固定して開発利益の帰属を防ぐ一方、73条は移転の実費など現実に生じる損失を明渡裁決時の価格で償わせる。両条は基準時を項目ごとに振り分けて、公平と完全補償の要請を調整するものと理解される