要点区分所有法 49 条は、管理組合法人に理事を必置とし、理事が数人あるときは各自が法人を代表すると定める。規約または集会の決議で代表理事を定めれば代表権を絞れる。
Q · マンションの管理組合が法人になったら、理事長だけが契約できるんですか？
いいえ。規約等で絞らない限り理事は各自代表です
区分所有法 49 条 3 項・4 項により、理事は管理組合法人を代表し、理事が数人あるときは各自が単独で代表します。理事長だけに代表権を集めたい場合は、規約または集会の決議で代表すべき理事を定めるか、共同代表とする必要があります（5 項）。この定めがなければ、理事会に諮らずに一人の理事が結んだ契約も法人を拘束し、内部の代表権制限は善意の第三者に対抗できません（49 条の 2）。理事の任期は 2 年、規約で定めても 3 年が上限です（6 項）。
マンションの理事長は、法人化された管理組合では「理事の一人」にすぎない。区分所有法 49 条 4 項が置いているのは各自代表の原則だからだ。理事が 5 人いれば、規約や集会の決議で代表理事を絞らない限り、その 5 人がそれぞれ単独で管理組合法人を代表できる。理事会に諮らず一人の理事が結んだ工事契約でも、法人には効力が及ぶ。しかも代表権に内部で制限をかけても、事情を知らない業者には対抗できない（49 条の 2）。あなたが毎月払ってきた修繕積立金は、この代表権の設計一つで守られも流出もする。任期にも天井がある。原則 2 年、規約で延ばしても 3 年が上限（6 項）。長年居座る理事長が「規約で 5 年と決まっている」と言うなら、その規約条項自体が法に反している。逆に任期が切れても、後任が就任するまで退任した理事は職務を行い続ける義務を負う（7 項）。抜けたつもりで抜けられていない人が、全国のマンションに大量にいる。
建物の区分所有等に関する法律 49 条は、管理組合法人の執行機関である理事について定める規定である。理事の必置、理事が数人ある場合の事務決定方法（過半数）、代表権の所在（各自代表を原則とし、規約または集会の決議による代表理事・共同代表の指定を許容）、任期の上限（原則 2 年、規約で最長 3 年）、退任理事の職務続行義務を規律する。
法人化した管理組合に必ず置かれる執行機関です（区分所有法 49 条 1 項）。法人を代表し、数人あるときは事務を過半数で決します（2 項）。
原則 2 年です。規約で別段の定めを置く場合も 3 年以内が上限で、3 年を超える任期を定めた規約条項はその限りで効力を持ちません（49 条 6 項）。
区分所有法は再任回数を制限していません。2 年任期での再任を繰り返すこと自体は適法で、上限があるのは 1 期あたりの任期の長さだけです。
規約、集会の決議、または規約の定めに基づく理事の互選で定めます（49 条 5 項）。共同代表とすることもできます。定めがなければ各自代表のままです。
任期満了または辞任で退任した理事は、新たな理事（仮理事を含む）が就任するまで職務を行い続けます（49 条 7 項）。責任もその間続きます。
集会の決議で解任できるほか、49 条 8 項が準用する 25 条 2 項により、不正な行為等があるときは区分所有者が単独で裁判所に解任を請求できます。
違います。法人化していない管理組合の代表は「管理者」（26 条）で、49 条の理事は管理組合法人にのみ置かれる機関です。根拠条文も権限構造も別です。
原則できません。各自代表が原則で（49 条 4 項）、代表権への内部制限は善意の第三者に対抗できません（49 条の 2）。相手方の悪意を示せて初めて争えます。
理事の任期は原則 2 年、規約で定めても 3 年が上限です（49 条 6 項）。ただし 2 年の任期で再任を繰り返すこと自体は適法で、区分所有法は再任回数を制限していません。違法になるのは規約が 3 年を超える任期を定めている場合です。業界裏話ヒント：長期政権を止めたいなら任期を争うより、49 条 5 項の集会の決議で代表理事を別の理事に定めるほうが早い。規約変更は 4 分の 3 必要ですが、集会の決議は原則過半数で動く
原則としてできません。理事は各自が法人を代表し（49 条 3 項、4 項）、代表権に加えた内部の制限は善意の第三者に対抗できないからです（49 条の 2）。業者が理事会決議の不存在を知っていたと示せて初めて争えます。業界裏話ヒント：だからこそ規約で代表理事を一人に絞り、その旨を登記しておく実務が定着している。登記されていれば相手方は確認すべき立場に置かれ、悪意や過失を指摘しやすくなる
辞任や任期満了による退任なら、新たな理事が就任するまで元の理事が職務を続けます（49 条 7 項）。死亡や解任で欠けた場合はこれが働かず、利害関係人が裁判所に仮理事の選任を申し立てることになります（49 条の 4）。業界裏話ヒント：申立てができるのは「利害関係人」で、区分所有者だけでなく代金を回収したい取引業者も含まれうる。管理組合が止まったとき、外部の債権者のほうが先に裁判所を動かすことがある
発注そのものが禁じられているわけではありませんが、その契約について管理組合法人を代表するのは理事ではなく監事です（51 条）。理事が自ら署名した利益相反取引は代表権を欠き、効力を争われます。業界裏話ヒント：この条文は実務でほぼ守られていない。修繕工事の紛争で後から 51 条を持ち出すと、契約の効力そのものを揺さぶれる。住民側は議事録と契約書で誰が署名したかを確認する価値がある
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|---|---|---|
| 代表権の所在 | 49 条：理事が各自法人を代表（規約・集会の決議で代表理事を指定可） | — |
| 適用される団体 | 管理組合法人のみ（47 条により法人成立） | — |
| 機関が欠けたときの処理 | 任期満了・辞任なら退任理事が職務続行（7 項） | — |
| 実務での確認方法 | 規約の代表理事条項と集会議事録を確認 | — |
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