要点区分所有法67条は、団地内の集会所など附属施設たる建物を規約で団地共用部分にできると定める。その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。
Q · 団地の集会所を法律上きちんと全員のものにするには、何をすればいいのですか？
団地規約で定め、さらに登記まで済ませる必要があります
区分所有法67条1項により、一団地内の附属施設たる建物（集会所・管理棟・共同車庫など）は、団地規約によって団地共用部分とすることができます。ただし後段が決定的で、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できません。規約は住民の内部でのみ通用し、差押債権者・破産管財人・事情を知らない買主が現れた時点で効力を主張できなくなります。分譲前であれば、数棟の建物の全部を所有する者が公正証書だけで規約を設定できます（同条2項）。引渡し後は66条が準用する31条1項により、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要になります。
団地の集会所の鍵は自治会長が持っている。では、登記簿の名義は誰か。この問いに即答できる団地は驚くほど少ない。67条1項は、団地内の附属施設である建物、集会所・管理棟・共同車庫などを、規約で「団地共用部分」にできると定める。1棟の中の集会室のように専有部分となりうる部分も、括弧書きで対象に入る。だが本体は後段だ。その旨の登記をしなければ第三者に対抗できない。規約に書いただけでは、分譲会社が倒産して破産管財人が現れた瞬間、あるいは名義人の債権者が差押えをかけた瞬間、あなたたちは集会所を失う。規約は住民の内側で通用するルール、登記は外の世界に対する唯一の宣言、この二枚が揃って初めて権利になる。2項は分譲前の全部所有者に公正証書だけでの規約設定を認めている。裏を返せば、引渡しが終われば団地全体の特別多数決が要る。最も安く済む時点は、あなたが鍵を受け取る前に過ぎ去っている。
団地共用部分とは、一団地内の附属施設たる建物（専有部分となりうる建物の部分を含む）を、区分所有法66条が準用する30条1項の団地規約により、団地建物所有者全員の共有に属する共用部分と定めたものをいう。その旨の登記が第三者対抗要件であり、持分は建物または専有部分の処分に従い、分離して処分することができない。
AI 輔助整理，以條文原文為準
一団地内の附属施設たる建物を、団地規約により団地建物所有者全員の共有と定めたものです。区分所有法67条1項が根拠で、集会所・管理棟・共同車庫などが典型例です。
共用部分である旨の登記として、表題部所有者または所有権の登記名義人が申請します。抵当権など所有権以外の権利の登記があれば、その名義人の承諾が必要です（不動産登記法58条）。
分譲前が最も低コストです。数棟の全部を所有する分譲会社なら公正証書だけで設定でき（67条2項）、引渡し後は団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要になります。
一団地内の数棟の建物の全部を所有する者に限られます（区分所有法67条2項）。分譲会社が典型で、買主が一人でも現れた後はこの方法を使うことができません。
登記官が職権で権利に関する登記を抹消するため、所有者欄が空に見えます（不動産登記法58条）。異常ではなく、正しく登記された共用部分の正常な姿です。
表示に関する登記のため登録免許税はかからないのが原則です。ただし土地家屋調査士・司法書士への報酬や添付書類の取得費用は別途必要で、金額は事案により異なります。
各団地建物所有者が、その用方に従って使用できます（67条3項が準用する13条）。特定の住民や自治会だけが独占的に使う運用は、規約上の根拠がなければ争いの種になります。
原則として床面積の割合によります（67条3項が準用する14条。専有部分は建物または専有部分と読み替え）。規約で別段の定めを置くことも可能です。
登記事項証明書を見れば分かる。表題部に団地共用部分である旨が記録されていれば、67条3項が準用する11条1項本文により団地建物所有者全員の共有。記録がなければ登記名義人の所有物である。業界裏話ヒント：団地共用部分の登記がされると、登記官は職権で権利部の登記を抹消する(不動産登記法58条)。だから正しく登記された集会所の登記簿は所有者欄が空に見える。それが異常ではなく、正常な姿だ
内部では有効だが、外部には通用しない。67条1項後段は、登記がなければ第三者に対抗できないと明記している。差押債権者、破産管財人、事情を知らない買主が現れた瞬間、規約は紙のままで止まる。業界裏話ヒント：未登記の団地共用部分は、総会議事録を100枚積んでも守れない。この種の相談で弁護士が最初に聞くのは「規約はありますか」ではなく「登記は入っていますか」である
できない。67条1項は附属施設のうち「建物」に限っており、土地や工作物は対象外である。管理の対象とすること自体は68条の規約で可能だが、所有形態は土地の共有持分などで別に組み立てる必要がある。業界裏話ヒント：団地紛争の多くは建物ではなく、この建物でない附属施設で起きる。駐車区画の割当てと使用料の争いは、67条を何度読んでも解けない。先に土地の所有関係を確認する順番が要る
団地共用部分になっていればできない。67条3項が15条を準用し、持分は建物または専有部分の処分に従い、分離して処分できないためである。逆に規約がなく普通の共有建物のままなら、持分だけの譲渡も差押えも起こりうる。業界裏話ヒント：この差が効くのは相続と破産の場面。住民の一人が自己破産したとき、団地共用部分なら管財人は手を出せないが、未整備のままなら共有持分が換価対象として拾われる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 対象となるもの | 67条：一団地内の附属施設たる建物（専有部分となりうる建物の部分を含む） | — |
| 設定方法 | 66条が準用する30条1項の団地規約。分譲前は67条2項の公正証書でも可 | — |
| 対抗要件 | その旨の登記が必要（67条1項後段）。登記がなければ第三者に対抗不可 | — |
| 持分の扱い | 団地建物所有者全員の共有、建物または専有部分と分離処分不可（15条準用） | — |
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