都市計画法 第12条（市街地開発事業）
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- 都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる事業を定めることができる。
- 一土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）による土地区画整理事業
- 二新住宅市街地開発法（昭和三十八年法律第百三十四号）による新住宅市街地開発事業
- 三首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律（昭和三十三年法律第九十八号）による工業団地造成事業又は近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律（昭和三十九年法律第百四十五号）による工業団地造成事業
- 四都市再開発法による市街地再開発事業
- 五新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）による新都市基盤整備事業
- 六大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法による住宅街区整備事業
- 七密集市街地整備法による防災街区整備事業
- 2.市街地開発事業については、都市計画に、市街地開発事業の種類、名称及び施行区域を定めるものとするとともに、施行区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとする。
- 3.土地区画整理事業については、前項に定めるもののほか、公共施設の配置及び宅地の整備に関する事項を都市計画に定めるものとする。
- 4.市街地開発事業について都市計画に定めるべき事項は、この法律に定めるもののほか、別に法律で定める。
- 5.第一項第二号、第三号又は第五号に掲げる市街地開発事業については、第十二条の三第一項の規定により定められる場合を除き、これらの事業に関する法律（新住宅市街地開発法第四十五条第一項を除く。）において施行者として定められている者のうちから、当該市街地開発事業の施行予定者を都市計画に定めることができる。
- 6.前項の規定により施行予定者が定められた市街地開発事業に関する都市計画は、これを変更して施行予定者を定めないものとすることができない。
この条文の基本情報
市街地開発事業とは何ですか？
定義市街地開発事業とは、都市計画法第12条に定められた規定で、「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる事業を定めることができる。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第12条（市街地開発事業）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第12条の条文原文は「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる事業を定めることができる。」で始まります。
- 都市計画法第12条は第一節 都市計画の内容に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第12条の前の条は都市計画法第11条です。
- 都市計画法第12条の次の条は都市計画法第12条の2です。
- 都市計画法第12条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第12条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第12条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/12
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法12条は、土地区画整理事業や市街地再開発事業など七種類の市街地開発事業を都市計画に定められると規定する。施行区域が定まると53条の建築許可制がかかる。
Q · 市の広報で「市街地開発事業の施行区域」に入ったと知りました。これって何が根拠で、何が起きるんですか？
七つの市街地開発事業を都市計画に定める根拠条文です
都市計画法12条は、都市計画区域について土地区画整理事業、新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、市街地再開発事業、新都市基盤整備事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の七種類を都市計画に定めることができると規定します。2項により事業の種類・名称及び施行区域を定めるものとされ、施行区域が定まると53条の建築許可制がかかります。どの事業に指定されるかで、換地処分（土地区画整理）か権利変換（市街地再開発）かという権利処理の方法が分かれます。
解説
都市計画法12条は、行政が特定の区域を丸ごと作り変えるための七つの手法を並べた条文である。土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業。名前は無味乾燥だが、あなたの土地・建物にとっては意味が全く違う。この条文により「施行区域」が都市計画に定められた瞬間、その区域内の土地はただの私有地ではなくなる。53条により建築行為は許可制に入り、鉄筋コンクリートで建て替えたくても原則として認められない。区画整理なら換地処分であなたの土地の位置も形も面積も変わり、減歩により面積が減る。再開発なら権利変換でビルの一室の権利に転換される。重要なのはタイミングだ。都市計画決定の前、素案の縦覧と公聴会の段階なら、あなたの意見は計画に反映されうる。決定後は、原則として個別の不服申立ては極めて困難になる。ほとんどの地権者は、決定後に「聞いていない」と怒る。順序が逆である。
法的な位置づけ
都市計画法12条は、市街地開発事業の都市計画決定に関する規定であり、都市計画区域について定めうる七種類の市街地開発事業を法定列挙する。同条2項は事業の種類・名称及び施行区域を定めるものとし、3項は土地区画整理事業について公共施設の配置及び宅地の整備に関する事項を都市計画に定めることを義務づける。
手順
- 1.地番単位で施行区域と事業の種類を特定する 自治体の都市計画課で、自分の土地が七種類のどの市街地開発事業の施行区域に入るかを地番単位で照会する。同時に都市計画決定の予定時期、事業認可の見込み、5項による施行予定者の有無を聞き取る。ここで事業の種類が分からないまま動くと、換地なのか権利変換なのか収用なのかを取り違える
- 2.縦覧期間中に意見書を提出する 都市計画案が縦覧されたら、2週間の期間内に意見書を提出する（都市計画法17条）。16条の公聴会があれば必ず出席して発言を記録に残す。同趣旨の意見書を隣接地権者と連名または同時提出にすると、都市計画審議会で議題化される確度が上がる
- 3.53条の建築制限の中身を先に確認する 都市計画に事業が定められると区域内の建築行為は知事等の許可制になる（53条）。階数・構造（容易に移転除却できるものか）の運用基準は自治体差が大きいため、建て替え予定があるなら図面の概略を持って正式申請前に事前相談する。決定前に着手できるかも同時に検討する
- 4.換地設計案・権利変換計画の段階で希望を出す 土地区画整理事業なら換地設計案、市街地再開発事業なら権利変換計画の縦覧段階で、換地先の位置や取得する床の位置について希望と意見を出す。減歩率が同じでも角地か裏道かで実勢価格は数割違う。市街地再開発事業では転出（金銭補償）の申出期限を必ず確認する
- 5.補償・清算の算定根拠の開示を求める 補償金や清算金の提示を受けたら、算定根拠（従前資産の評価方法、単価、減歩率の内訳）の開示を求める。金額に納得できない場合は不動産鑑定士に独自評価を依頼し、差額の根拠を示して交渉する。行政訴訟を視野に入れるなら、処分を知った日から6か月の出訴期間に注意する
よくある質問 AI による整理
Q1市街地開発事業とは何ですか？
区域を面的にまとめて整備する事業の総称です。都市計画法12条1項が土地区画整理事業から防災街区整備事業まで七種類を法定列挙しており、これ以外の名称の事業は本条の市街地開発事業にあたりません。
Q2自分の土地が施行区域に入っているか調べる方法は？
自治体の都市計画課の窓口、または都市計画情報の Web マップで地番単位に照会できます。施行区域は都市計画図書に図示されるため、事業の種類・名称とあわせて確認してください。
Q3都市計画案の意見書はいつまでに出せますか？
都市計画法17条の縦覧期間は2週間で、意見書の提出はその期間内に限られます。縦覧開始は自治体の公告で告知されるため、日付を確認してカレンダーに入れておくのが確実です。
Q4施行予定者とは何ですか？
事業を施行する予定の者として都市計画に定められる主体です。12条5項で新住宅市街地開発事業・工業団地造成事業・新都市基盤整備事業について定めることができ、6項により後から「定めない」変更はできません。
Q5市街地開発事業は全部でいくつありますか？
七種類です。土地区画整理事業、新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、市街地再開発事業、新都市基盤整備事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業が12条1項各号に列挙されています。
Q6都市計画決定は裁判で争えますか？
段階と事業の種類によります。土地区画整理事業の事業計画決定については最高裁大法廷平成20年9月10日判決が処分性を認めましたが、用途地域指定など計画段階の決定は処分性が否定される例が多くあります。
Q7施行区域は不動産の重要事項説明の対象ですか？
対象です。宅地建物取引業法35条により、都市計画法に基づく制限は重要事項として説明義務があります。媒介前に都市計画課で施行区域該当性を確認しないと、後の紛争で業者が責任を負います。
Q8防災街区整備事業とはどんな事業ですか？
密集市街地整備法に基づき、老朽木造建築物が密集する地区で延焼防止と避難機能を確保する事業です。12条1項の七号として市街地開発事業に位置づけられています。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの土地が区画整理の区域に入ったら、面積はどれくらい減るんですか？
土地区画整理事業では道路や公園の用地を生み出すため減歩が行われ、一般に2割から3割程度の減少になることが多いが、事業ごとに率は大きく異なる。位置や形状の改善で評価が上がることが前提の制度である（土地区画整理法の換地処分）。実務のポイント：減歩率より先に確認すべきは換地先の位置だ。同じ減歩率でも、角地に換地されるか裏道に換地されるかで実勢価格は数割違う。換地設計案の段階で希望を出せる期間があり、ここで動いた地権者とそうでない地権者の差が最も大きく出る
Q2再開発でビルの一室をもらうより、お金でもらった方が得ですか？
市街地再開発事業では、権利変換を受けるか、転出して金銭補償を受けるかを選べる（都市再開発法の権利変換手続）。権利変換なら新しい床の資産価値と将来の賃料収入、転出なら現在の評価額に基づく補償金になる。実務のポイント：転出の意思表示には期限があり、期限内に申し出なければ原則として権利変換に組み込まれる。しかも管理費と修繕積立金は転出しない限り毎月発生し続ける。高齢の地権者がこの固定費を見落として、数年後に売却を余儀なくされるケースが実務では珍しくない
Q3施行区域に入ると、もう家を建て替えられないんですか？
建て替えが全面禁止になるわけではない。都市計画に事業が定められた区域内では建築が知事等の許可制になり（都市計画法53条）、階数や構造（容易に移転除却できるものか）などの基準で判断される。木造2階建て程度なら許可される例が多い。実務のポイント：許可基準は自治体ごとの運用差が大きい。事前相談で「この規模なら通る」という感触を担当者から引き出せる。正式申請の前に、図面の概略を持って都市計画課の窓口に行く地権者と、いきなり申請する地権者では、許可率が体感的に違う
間違えやすい点 AI による整理
- 「市街地開発事業に指定されたら、土地を取り上げられる」と恐れる人が多いが、問いの立て方が違う。七つの事業は権利処理の方法がそれぞれ異なる。土地区画整理事業は換地方式で、土地の権利は原則として残り位置と面積が変わる。市街地再開発事業は権利変換方式で、土地建物の権利がビルの床の権利に転換される。収用によって所有権を奪われる場面は限定的だ。まず「自分の区域はどの事業か」を確認しないと、恐れる対象すら間違える
- 施行区域に入ったことのリスクは「将来立ち退かされること」だと思われているが、深刻度が理解されていないのは今日からの制約の方だ。都市計画に事業が定められると53条の建築規制がかかり、階数や構造に制限が出る。事業の実施が10年20年先でも、その間ずっとあなたは建て替えの自由を失う。塩漬けの期間こそが、多くの地権者にとって最大の損失になる
- 「都市計画は行政が勝手に決めるもので、住民には何もできない」と諦めている人がいるが、法律の設計は逆だ。16条の公聴会、17条の案の縦覧と意見書提出、都市計画審議会での審議。意見を差し込む穴は制度上いくつも開いている。ただしその穴はすべて決定前にしか開いていない。諦めているのではなく、穴が開いている時期を知らないだけである
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 都市計画に定める対象 | 12条：市街地開発事業（七種類の面的整備事業） | 11条：都市施設（道路・公園・下水道などの施設） 12条の2：市街地開発事業等予定区域（事業に先立つ予定区域） |
| 必ず定める事項 | 事業の種類・名称・施行区域（2項）、区画整理は公共施設配置と宅地整備（3項） | 施設の種類・名称・位置・区域 予定区域の種類・名称・区域、施行予定者 |
| 土地への効果 | 施行区域内の建築行為が53条の許可制に入り、換地または権利変換で権利内容が変わる | 都市計画施設の区域内で53条の建築許可制、事業認可後は収用対象になりうる 予定区域内で建築等が制限され、一定期間内に事業計画が定められないと失効する |
| 施行予定者の扱い | 1項2号・3号・5号の事業は施行予定者を定めうる（5項）。定めた後に「定めない」変更は不可（6項） | 施行予定者の定めは対象外 12条の3により施行予定者を定めることが前提 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は日本統治期に移植された区画整理制度を市地重劃として継承し、再開発に相当する部分は1998年の都市更新條例で独立法化した。減歩・抵費地の仕組みは日本の減歩・保留地とほぼ同型である
韓国も換地方式と収用方式を並列させる構造を持ち、換地方式は日本の土地区画整理と同系統。再開発は2002年に複数法を統合した都市及び住居環境整備法に一本化されている
ドイツは Umlegung（換地）と Sanierung（再整備）を建設法典の中に統合して規定する。日本のように事業ごとの個別法に分散させず一法典内で処理する点が構造的な違いである
米国は換地・権利変換という権利転換の仕組みを持たず、原則として収用（eminent domain）と補償で処理する。Kelo v. City of New London (2005) 以降、経済的再開発目的の収用に対する州法レベルの制限が広がった
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 駅前の実家が「市街地再開発事業の施行区域」に入ったと市の広報で知った。あなたは店舗兼住宅で30年商売をしてきた。権利変換を受けて新しいビルの一室をもらうか、金銭補償を選んで出ていくか。この選択を迫られる前に、施行区域が都市計画決定される段階で意見書を出す機会があった。それを逃した人が、後から弁護士を探す
- 相続した郊外の農地が土地区画整理事業の区域に入っていた。減歩で面積は減るが、道路がついて宅地並みの評価になる。喜ぶ前に確認すべきは清算金だ。過小宅地なら金銭清算で土地そのものが手元に残らないこともある。「土地が広くなる話だと思っていた」という誤解が、最も多い
- あなたが不動産業者側だったら？ 施行区域内の土地を仕入れるとき、重要事項説明で都市計画事業の内容を告知する義務がある（宅地建物取引業法35条）。12条で定められた施行区域の有無を都市計画課で確認せずに媒介すれば、後の紛争であなたが責任を負う
- 縦覧期間はあと12日。市の都市計画課の窓口に素案が置かれ、意見書の提出期限が迫っている。この2週間を逃すと、次にあなたが意見を言える公式の場は、事業認可後の補償交渉まで来ない。その時点で交渉できるのは金額だけで、計画そのものは動かない
- 近所に「新住宅市街地開発事業」の予定地があると聞いた。友人から「あれって国が強制的に土地を取り上げるの？」と相談された。正確には、事業の種類ごとに収用の有無も権利処理の方法も全く違う。七つの事業の違いを3分で説明できるかどうかが、その友人の今後1年を左右する
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自治体の都市計画課で、自分の土地が七つの事業のどれの施行区域に入るかを地番単位で確認。同時に都市計画決定の時期と事業認可の予定を聞く2. 決定前なら、縦覧期間中に意見書を提出（17条）。公聴会があれば必ず出席し発言記録を残す3. 53条の建築制限の具体的内容を確認し、建て替え予定があるなら決定前に着手できるか検討4. 換地や権利変換の段階では、補償金額の算定根拠の開示を求め、必要なら不動産鑑定士に独自評価を依頼する
訴えられた側：1. 事業を進める側（施行者・自治体・組合）であれば、施行区域の設定根拠と面積その他政令事項（2項）を記録として整備2. 3項により土地区画整理事業では公共施設の配置と宅地整備に関する事項を都市計画に定める義務があるので、この定めの欠落は後の訴訟で争点になる3. 5項で施行予定者を定めた場合、6項により後から予定者なしに変更できない。将来の体制変更の可能性があるなら、定める前に慎重に検討4. 地権者への説明会の議事録と配布資料を保存、手続の適正さが後の紛争の分水嶺になる
時効（請求できる期限）：都市計画案の縦覧は2週間、意見書はその期間内に提出（都市計画法17条）。都市計画決定そのものに特定の出訴期間の定めはないが、処分性が認められる場合の取消訴訟は、処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。事業認可の取消訴訟も同様。なお都市計画決定の処分性は実務上、事業の種類や段階により判断が分かれている
学説
通説（計画裁量論）：12条が事業類型を法定列挙するのは、行政の計画裁量が広汎であることを前提に、少なくとも「どの手法を用いるか」の選択肢を法律で枠づける趣旨と解される。裁量統制は内容審査より手続参加の確保に重点が置かれる
手続的権利保障説：都市計画決定の実体的違法を争うことが困難な以上、16条の公聴会・17条の縦覧と意見書提出は単なる手続ではなく実質的な権利保障装置であり、その瑕疵は決定の違法事由となりうるとする見解
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.大正8年（1919年） 新設：旧都市計画法制定。ドイツの Umlegung 制度を範とする土地区画整理を都市計画事業として位置づけた
- 2.昭和43年（1968年） 改正：都市計画法全部改正（現行法）。市街地開発事業を法定列挙する現行12条の枠組みが成立し、線引き制度・開発許可制度とあわせて体系化された
- 3.平成15年（2003年） 改正：密集市街地整備法の改正により防災街区整備事業が創設され、市街地開発事業の類型として12条1項に追加された
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