都市計画法 第12条の3（市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画に定める事項）

解説

都市計画の図面を見ると、まだ何も建っていない土地に「予定区域」という色が塗られていることがある。あなたの実家の畑や、購入を検討している郊外の土地がそこに含まれていたら、この条文が効いてくる。市街地開発事業等予定区域が定められた後、本番の都市計画（実際の区画整理事業や道路・公園といった都市施設の計画）を決めるとき、行政は「誰がその事業をやるのか」、つまり施行予定者を必ず書き込まなければならない。しかも2項が釘を刺す。本番の都市計画で定める区域と施行予定者は、先に決めた予定区域の内容と一致していなければならない。言い換えれば、行政は予定区域を宣言した時点で自分の手を縛っている。後から「実はもっと広く取ります」「施行者は別の第三セクターに替えます」という後出しは、この条文が封じている。あなたの土地が予定区域の線の内側か外側か、その一本の線が、あなたが将来誰と交渉するのかまで決めている。

法的な位置づけ

都市計画法12条の3は、市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業または都市施設に関する都市計画の記載事項と、その内容的拘束を定める規定である。当該都市計画には施行予定者を定めるものとされ、そこで定める施行区域または区域および施行予定者は、予定区域に関する都市計画で定められた区域および施行予定者と同一でなければならない。

こんなときに使う

• 相続で受け継いだ郊外の土地に「市街地開発事業等予定区域」の網がかかっていると知った。売ろうとしたら、買主候補が「施行予定者が誰か確認したい」と言い出す。都市計画図で施行予定者の欄を見れば、将来あなたの土地を買い取る相手（自治体か、都市再生機構か、地方住宅供給公社か）が特定できる。交渉相手の正体が先に分かる立場に立てる
• デベロッパーの用地担当として予定区域内の土地を仕込んだ。本番の都市計画決定で区域が広がることを期待していたが、12条の3第2項がそれを許さない。予定区域の段階で引かれた線こそが、事業区域の上限である。仕込みの前提が崩れるので、稟議の想定シナリオを書き換える必要がある
• 予定区域の告示から3年。あなたの土地はまだ本番の都市計画決定を受けていない。予定区域は告示から3年以内に本計画が決定・告示されなければ効力を失う（都市計画法12条の2第5項）。残り時間を数えながら、失効を待つのか、買取請求（同法52条の4等）に動くのかを選ぶ局面に立っている
• 市議会の傍聴席で、議員が「事業主体は後で決めればいい」と発言した。もしそれが市街地開発事業等予定区域に係る都市計画の話なら、その前提が法的に誤っている。施行予定者は本計画に必ず定めるものとされ、しかも予定区域で定めた者と同一でなければならない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 市区町村の都市計画課で、対象地が市街地開発事業等予定区域に含まれるか、施行予定者は誰かを図書で確認する（窓口で都市計画図の閲覧を請求できる） 2. 予定区域の告示日を控える。告示から3年以内に本計画の決定告示がなければ予定区域は効力を失う（同法12条の2第5項） 3. 予定区域内での建築等には許可が必要（同法52条の2）。申請前に相談し、不許可の場合の土地買取請求（同法52条の4）の可否を確認する4. 都市計画案の縦覧期間中に意見書を提出する（同法17条）

訴えられた側：行政側・施行予定者側の立場であれば、1. 本計画で定める区域・施行予定者が予定区域の告示内容と完全一致しているか、決定前に照合する（2項違反は計画の瑕疵になりうる） 2. 区域を変更する必要が生じた場合は、本計画で動かすのではなく予定区域の都市計画そのものを変更する手続を踏む3. 施行予定者の組織再編・名称変更があった場合、承継関係を文書で明確にしておく4. 3年の期限管理を工程表に組み込む

時効（請求できる期限）：予定区域に関する都市計画の告示日から3年以内に、本条が対象とする市街地開発事業または都市施設に関する都市計画が決定・告示されない場合、予定区域の都市計画は効力を失う（都市計画法12条の2第5項）。都市計画案の意見書提出は縦覧開始日から縦覧期間満了後2週間以内（同法17条2項）。行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定、例：建築不許可）に対する審査請求は、処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）