都市計画法 第57条の5（土地の買取請求）

解説

都市計画図で自分の敷地に色が塗られていると知った人が、まず市役所で聞かされるのは「建て替えは制限されます」という話だけである。だがその区域に施行予定者、つまり将来その事業を実際に行う主体があらかじめ名指しされている場合、話はまったく別になる。本条が第五十二条の四第一項から第三項までを準用することで、土地の所有者であるあなたは、施行予定者に対して「この土地を時価で買い取れ」と請求できる立場に立つ。相手に断る裁量はなく、要件を満たす限り速やかに買い取る義務が生じる。ただし入口は狭い。土地に建築物その他の工作物があるとき、立木に関する法律の立木があるとき、そして抵当権や借地権のように他人の権利の目的となっているときは、請求できない。住宅ローンが残った自宅の敷地は、そのままでは対象外になる。最初に確かめるべきは地図の色ではなく、施行予定者が定められているかどうか、そして自分の土地が更地かつ無担保かどうかの二点である。

法的な位置づけ

都市計画法第57条の5は、施行予定者が定められている都市計画施設の区域等内の土地の買取請求について、第五十二条の四第一項から第三項までの規定を準用する規定である。これにより当該区域等内の土地の所有者は施行予定者に対し時価での買取りを請求でき、施行予定者は速やかに買い取る義務を負う。ただし工作物、立木法の立木、他人の権利が存する土地は除外される。

こんなときに使う

• 建て替えもできない土地を、所有者の側から現金に換える方法はあるのか？ 相続した実家が都市計画道路の予定地にかかっていて、建築の許可申請は通らず、買い手もつかない。施行予定者が定められている区域等かどうかで、この問いの答えは真逆になる。定めがあれば請求権があり、なければ所有者側から発動できるレバーは存在しない
• あなたが施行予定者に指定された自治体の用地担当だとする。買取請求の書面が届いた。区域内の更地で、登記簿に他人の権利もない。断る裁量はなく、速やかに時価で買い取る義務が発生する。用地費の予算がまだ付いていない年度であっても、請求のほうは待ってくれない
• 住宅ローンが残っている自宅の敷地。抵当権が付いたままでは買取請求は通らない。金融機関との抹消の段取りを組むところから始まる
• 都市計画の変更案が縦覧に付され、施行予定者の定めを外す方向で議論が進んでいる。定めが消えれば、買取請求の前提そのものが消滅する。残された時間は数か月。請求書面の準備と抵当権の抹消手続を並行させないと、告示の日に権利ごと消える
• 友人から「都市計画道路にかかった土地を相場より安く買わないか」と持ちかけられた。建物を建てられるのか、将来買い取ってもらえるのか、売るときに公有地の拡大の推進に関する法律の届出が要るのか。三つを確認しないまま契約すると、出口のない土地を抱え込むのはあなたのほうになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 都市計画決定の告示文と計画書の写しを都市計画課で取得し、施行予定者の定めの有無を確認する。地図の色だけでは判定できない2. 自分の土地を棚卸しする。建築物その他の工作物、立木法の立木、抵当権や借地権など他人の権利の有無。いずれかがあれば請求は通らない3. 除外要件に当たるなら、抹消や解体の段取りと、施行予定者からの買取意向の書面取得を並行させる4. 国土交通省令の定めに従った書面で請求し、価格は自前の不動産鑑定を根拠に交渉する5. 税務上の特例に必要な証明書類は、契約と同時に受け取る

訴えられた側：施行予定者として請求を受けた側の手順。1. 請求書面の受理日を記録し、区域内か、但書の除外事由がないかを先に審査する2. 要件を満たすなら拒否する裁量はない。速やかに時価で買い取る義務があり、予算措置の未了は遅延の正当化理由にならない3. 価格は鑑定を根拠に提示し、協議の経過を書面で残す4. 但書該当で請求を受けられない場合は、その理由を書面で明示したうえで、任意買収という別枠組みを提示して紛争化を防ぐ

時効（請求できる期限）：買取請求権そのものに固有の期間制限は定められていない。特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）の適用がありうる。実際の期限は別の形で来る。施行予定者の定めが都市計画の変更や廃止で外れた時点で請求の前提が消え、都市計画事業の認可後は土地収用法の手続へ局面が移る。起算点として意識すべきは、都市計画の変更手続が公になった日である

学説

実務上の解釈対立（時価の算定基準時・算定前提）：買取価格である「時価」を、都市計画制限を受けた後の市場水準で算定するのか、制限がなかったものとして算定するのかについて、実務上の取扱いが分かれる。評価の前提が一段違うだけで金額が大きく動くため、相手方の鑑定書をそのまま受けるか、自前の鑑定で前提から争うかが着地を左右する。