都市計画法 第75条の4（開発許可の特例）

解説

開発許可は申請して審査を受けて下りるもの。その常識が通用しない抜け道が、都市計画法の末尾近くに一本だけ掘られている。自治体と施設整備予定者が結ぶ都市施設等整備協定の中に、あなたが行う開発行為に関する事項を書き込み、開発許可権者（都道府県知事など）の同意を事前に取る。すると協定が公告された日に、あなたへの開発許可があったものとみなされる。申請書も許可通知書も存在しない。ただし無条件ではない。32条の公共施設管理者の同意・協議は先に済ませる必要があり、29条1項各号の許可不要行為は最初から対象外だ。そして一度みなし許可が成立すれば、工事完了公告前の建築制限（37条）も、予定建築物以外を建てられない制限（42条）も、通常の許可とまったく同じ強さであなたを縛る。速くなるのは手続だけで、規制は一ミリも緩まない。

法的な位置づけ

都市計画法75条の4は、都市施設等整備協定における開発許可の特例を定める規定である。都道府県又は市町村が協定に施設整備予定者の開発行為に関する事項を定めるに当たり、事前に開発許可権者の同意を得た場合、当該協定が公告された日に同法29条1項の開発許可があったものとみなされる。申請手続を経ない点が通常の開発許可と異なる。

こんなときに使う

• もし、協定の公告が来週に迫っているのに32条の公共施設管理者の同意がまだ取れていなかったら？ 1項の括弧書きは、同意が得られているか協議が行われている場合に限ると明記している。同意の取り漏れ一つでみなし許可の土台が崩れ、通常の申請ルートへ差し戻される。残り7日で決めるべきは、公告を延ばすか、その事項を協定から外すかの二択だ。
• 自宅の裏の空き地に重機が入り、近所で聞いても誰も開発許可の話を知らない。役所に問い合わせると、先月の協定の公告で許可があったものとみなされていると言われる。処分があったことを知った日をいつと見るかで、審査請求も取消訴訟も入口が変わる。
• 自治体から都市施設等整備協定を提案され、開発許可も一緒に片づけましょうと言われた。ありがたい話に聞こえるが、協定に書き込んだ事項は公告と同時に許可の内容として固定される。着工後に配置計画を見直したくなったとき、協定の変更で処理するのか35条の2の変更許可を取るのか、手続の入口を事前に自治体と詰めていないと現場が止まる。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 自治体の公報と告示で協定の公告日を特定し、協定書と添付図面を情報公開請求で取得する2. みなし許可の内容（予定建築物、公共施設の配置、33条基準への適合）を点検し、32条の同意の欠落や技術基準違反がないか確認する3. 不服があれば50条の開発審査会への審査請求を検討し、期間は公告日から逆算する4. 工事完了公告までの間は37条の建築制限違反も監視の対象になる

訴えられた側：1. 協定案を書く前に、対象が29条1項各号の許可不要行為に当たらないか確認する。当たるなら75条の4を使う必要自体がない2. 32条1項の同意と2項の協議を先に完了させる、これが1項括弧書きの必須条件だ3. 国土交通省令の定めに従い開発許可権者へ事前協議し、同意を文書で確保する4. 公告後は36条の完了検査、37条の建築制限、40条の公共施設帰属、41条・42条の制限がそのままかかる前提で工程を組む

時効（請求できる期限）：1項の同意は協定に事項を定める前に得ておく必要があり、後追いでの取得は制度上想定されていない。2項のみなし許可は75条の2第2項の公告の日に成立し、以後の期間はすべてこの日を起点に走る。処分に対する不服申立ては行政不服審査法18条により処分を知った日の翌日から3か月・処分の日の翌日から1年、取消訴訟は行政事件訴訟法14条により6か月・1年（都市計画法52条が定める審査請求と取消訴訟の関係を含め、最新の改正状況をご確認ください）