都市計画法 第81条（監督処分等）
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- 国土交通大臣、都道府県知事又は市町村長は、次の各号のいずれかに該当する者に対して、都市計画上必要な限度において、この法律の規定によつてした許可、認可若しくは承認を取り消し、変更し、その効力を停止し、その条件を変更し、若しくは新たに条件を付し、又は工事その他の行為の停止を命じ、若しくは相当の期限を定めて、建築物その他の工作物若しくは物件（以下この条において「工作物等」という。）の改築、移転若しくは除却その他違反を是正するため必要な措置をとることを命ずることができる。
- 一この法律若しくはこの法律に基づく命令の規定若しくはこれらの規定に基づく処分に違反した者又は当該違反の事実を知つて、当該違反に係る土地若しくは工作物等を譲り受け、若しくは賃貸借その他により当該違反に係る土地若しくは工作物等を使用する権利を取得した者
- 二この法律若しくはこの法律に基づく命令の規定若しくはこれらの規定に基づく処分に違反した工事の注文主若しくは請負人（請負工事の下請人を含む。）又は請負契約によらないで自らその工事をしている者若しくはした者
- 三この法律の規定による許可、認可又は承認に付した条件に違反している者
- 四詐欺その他不正な手段により、この法律の規定による許可、認可又は承認を受けた者
- 2.前項の規定により必要な措置をとることを命じようとする場合において、過失がなくて当該措置を命ずべき者を確知することができないときは、国土交通大臣、都道府県知事又は市町村長は、その者の負担において、当該措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者にこれを行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、当該措置を行うべき旨及びその期限までに当該措置を行わないときは、国土交通大臣、都道府県知事若しくは市町村長又はその命じた者若しくは委任した者が当該措置を行う旨を、あらかじめ、公告しなければならない。
- 3.国土交通大臣、都道府県知事又は市町村長は、第一項の規定による命令をした場合においては、標識の設置その他国土交通省令で定める方法により、その旨を公示しなければならない。
- 4.前項の標識は、第一項の規定による命令に係る土地又は工作物等若しくは工作物等の敷地内に設置することができる。この場合においては、同項の規定による命令に係る土地又は工作物等若しくは工作物等の敷地の所有者、管理者又は占有者は、当該標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。
この条文の基本情報
監督処分等とは何ですか？
定義監督処分等とは、都市計画法第81条に定められた規定で、「国土交通大臣、都道府県知事又は市町村長は、次の各号のいずれかに該当する者に対して、都市計画上必要な限度において、この法律の規定によつてした許可、認可若しくは承認…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第81条（監督処分等）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第81条の条文原文は「国土交通大臣、都道府県知事又は市町村長は、次の各号のいずれかに該当する者に対して、都市計画上必要な限度において、この法律の規定によつてした許可、認可若しくは承認…」で始まります。
- 都市計画法第81条は第八章 雑則に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第81条の前の条は都市計画法第80条です。
- 都市計画法第81条の次の条は都市計画法第82条です。
- 都市計画法第81条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第81条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第81条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/81
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法81条は監督処分を定め、違反者だけでなく違反を知って土地や工作物等を譲り受けた者、違反工事の注文主・請負人も是正命令の名宛人とする。命令不履行は罰則と代執行の対象となる。
Q · 前の持ち主が無許可で建てた建物、知って買ったら自分が壊すよう命令されるの？
命令されます。違反を知って譲り受けた者も名宛人です
都市計画法81条1項2号は、違反の事実を知って当該違反に係る土地や工作物等を譲り受けた者、賃貸借その他により使用する権利を取得した者を、是正命令の名宛人に含めています。したがって自分が違反工事をしていなくても、除却や改築の命令を受けます。同号は違反工事の注文主・請負人・下請人も並列に置き、行政はこの中から誰に命じるかを選べます。命令に従わなければ罰則（同法92条）と行政代執行の対象になります。
解説
無許可で建てた小屋、開発許可の条件を無視した造成、そういう違反物件を「知っていて」買った人、借りた人も、この条文の名宛人になる。都市計画法81条1項2号は、違反した本人だけでなく、違反の事実を知って土地や工作物を譲り受けた者、賃借した者まで是正命令の相手方に並べている。つまり、違反を作った売主が姿を消しても、役所はあなたに「除却しろ」と命令できる。しかも同条2号は工事の注文主と請負人、下請人まで射程に入れる。あなたが施主として「業者に任せていた」と言っても逃げられない。さらに2項、命令すべき相手が過失なく確知できないときは、行政が自ら除却し、その費用をあなたの負担にできる。3項の標識設置は近隣に丸見えの公示であり、4項はあなたにその標識設置を拒めないと定める。取引前に違反の有無を確かめるかどうか、それだけで数百万円の解体費を背負うかが分かれる。
法的な位置づけ
都市計画法81条は監督処分の規定であり、国土交通大臣・都道府県知事・市町村長が、同法違反者、違反の事実を知って土地・工作物等を譲り受けまたは使用権を取得した者、違反工事の注文主・請負人・下請人、許可条件違反者、不正手段による許可取得者に対し、許可の取消し・変更・効力停止、工事停止命令、期限を定めた除却等の是正措置命令を行える権限を定める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.命令書の発令者・期限・教示欄を最初に確認 是正命令書を受領したら、発令者（大臣・知事・市町村長）、措置内容、相当の期限、末尾の教示欄（審査請求先と期間）を最初に読む。期限日と処分を知った日をカレンダーに落とし、審査請求3か月・取消訴訟6か月の起算点を確定させる
- 2.自分が名宛人に該当するかを検証 81条1項各号のどの号で名宛人とされているかを特定する。2号（違反を知って譲受・使用権取得、または注文主・請負人・下請人）であれば、違反の事実を取得時に知っていたかが争点になる。重要事項説明書・仲介業者とのメールを全部保全する
- 3.許可権者の担当課で違反内容と是正の落としどころを確認 都道府県または市町村の都市計画・開発指導担当課で、どの規定違反か（29条の無許可開発か、79条の条件違反か）と、求められる措置の範囲を聞く。是正計画の提出で期限の実質的な延長が得られるかを打診する
- 4.期限内に是正計画書を書面で提出 期限までに物理的に是正できない場合、いつまでに何をどの順序で行うかを記載した是正計画書を期限前に書面提出する。無視と交渉では代執行に至る確率が大きく変わる。提出は記録が残る方法（受付印・内容証明）で行う
- 5.争う場合は審査請求・取消訴訟と執行停止を同時に検討 名宛人適格や違反の存否を争うなら、審査請求または取消訴訟を提起する。訴訟提起だけでは代執行は止まらないため、執行停止の申立て（行政事件訴訟法25条）を同時に検討する。並行して売主・業者への民事請求も組み立てる
よくある質問 AI による整理
Q1都市計画法の監督処分とは何ですか？
同法81条に基づき、行政が許可の取消しや工事停止、除却等の是正措置を命じる不利益処分です。都市計画上必要な限度で行われ、違反者以外にも名宛人が広がります。
Q2都市計画法81条の是正命令は誰が出しますか？
国土交通大臣、都道府県知事または市町村長です。開発許可の許可権者が第一次的に対応するのが実務の通例で、命令書には発令者名が明記されます。
Q3開発許可の条件に違反したらどうなりますか？
81条1項3号に該当し、許可自体の取消しや条件の変更、新たな条件の付加、是正措置命令の対象になります。竣工後でも許可の効力が揺らぎます。
Q4是正命令の相手方が分からないときはどうなりますか？
81条2項により、過失なく命ずべき者を確知できないとき、行政はあらかじめ公告したうえで、その者の負担で自ら措置を行えます。費用は後から請求されます。
Q5都市計画法の違反標識は拒否できますか？
できません。81条4項は、命令に係る土地・工作物等またはその敷地の所有者・管理者・占有者は標識の設置を拒み、妨げてはならないと定めています。
Q6無許可の開発行為はいつまで遡って命令されますか？
条文に期間制限はなく、違反状態が続く限り命令は可能です。時間の経過で適法化される仕組みはないため、相続や売却時に表面化します。
Q7都市計画法81条の命令に不服がある場合の手続きは？
審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）です。命令書の教示欄を先に確認します。
Q8市街化調整区域の違反建築物は購入できますか？
売買自体は可能ですが、違反を知って譲り受けると81条1項2号の名宛人になります。購入前に都市計画担当課で命令や標識の有無を確認すべきです。
この条文についての質問 AI による整理
Q1前の持ち主が勝手に建てた倉庫なんですけど、本当に私が壊さないといけないんですか？
分かれ目は「違反の事実を知っていたか」です。81条1項2号は違反を知って譲り受けた者を名宛人にしていますが、知らずに取得した善意の買主は原則としてこの号に当たりません。実務のポイント：役所は主観要件の立証に手間をかけたくないので、実務では所有者に事実上まとめて話が来ます。ここで「知らなかった」と口頭で言うだけでは弱く、契約時の重要事項説明書に違反の記載がなかったことを書面で示すと対応が変わる
Q2是正命令を無視したらどうなりますか？ 本当に取り壊されるんですか？
命令違反自体が罰則の対象になり（都市計画法92条、最新の改正状況をご確認ください）、さらに行政代執行法に基づき行政が自ら除却して費用を請求してきます。費用は国税滞納処分の例で強制徴収され、預金差押えまで届きます。実務のポイント：代執行に至る件数は全国でも限られており、行政は予算と手間を嫌います。だからこそ期限前に「いつまでに、どう是正するか」の計画書を出すと、実際の執行は待ってもらえる例が多い。無視と交渉では結果が全く違う
Q3家の敷地に市が標識を立てるって言ってきました。拒否できますか？
できません。81条4項が、命令に係る土地や工作物の所有者・管理者・占有者は標識の設置を拒み、妨げてはならないと明記しています。設置方法は3項により国土交通省令で定められます。実務のポイント：この標識は近隣全員に違反を知らせる機能を持ち、事実上の社会的制裁として働きます。売却を考えているなら、標識が立つ前に是正計画で合意しておくことが資産価値の防衛になる
Q4リフォーム業者に頼んだだけなのに、なぜ私が命令を受けるんですか？
81条1項2号が、違反工事の注文主、請負人、下請人を並べて名宛人にしているからです。行政はこの中から誰に命じるかを選べます。業者への責任追及は民事の話であり、行政処分の相手方かどうかとは別問題です。実務のポイント：注文主として命令を受けた場合でも、請負契約の債務不履行として業者に解体費用を求償できます。ただし業者が消えていれば回収不能なので、着工前に許可書の写しを受け取っておくことが唯一の実効的な防御になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「違反したのは前の所有者だから、自分には関係ない」と考えるのが最も多い誤解だが、1項2号は違反の事実を知って譲り受けた者を明示的に名宛人にしている。関係あるかどうかを決めるのは、あなたが違反したかではなく、あなたが知っていたかだ
- 多くの人は「是正命令が来ても従わなければいい、行政は強制できない」と軽く見ている。深刻なのはその先で、2項は相手方を確知できないときに行政が自ら措置を取り費用を負担させる仕組みを持ち、命令が出ているのに従わない場合は行政代執行法の代執行が控えている。代執行費用は国税滞納処分の例で徴収され、給与や預金の差押えまで届く
- 「業者に任せていたのだから、責任は業者にある」という問い自体が的を外している。1項2号は注文主と請負人を並列に置いており、行政は誰に命じるかを選べる。民事上あなたが業者に求償できるかどうかは、行政との関係では一切考慮されない。二つの法律関係を混ぜて考えた瞬間に対応が遅れる
- あなたから見れば「まだ建物は残っているし、使えている」だけだが、法律から見れば違反状態が継続しており、時間の経過で適法になることはない。違反建築物には時効も追認もない。この落差が、相続や売却のタイミングで一気に表面化する
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 81条：違反に対する監督処分（許可取消し・工事停止・是正措置命令） | 29条：開発行為の許可（違反の前提となる規制そのもの） 92条：是正命令違反に対する罰則 |
| 名宛人の範囲 | 違反者＋違反を知った譲受人・賃借人＋注文主・請負人・下請人＋条件違反者＋不正取得者 | 開発行為を行おうとする者（許可申請者） 命令に違反した者（行為者本人） |
| 発動する主体 | 国土交通大臣・都道府県知事・市町村長 | 都道府県知事等（許可権者） 検察官の公訴提起・裁判所 |
| 不履行の帰結 | 罰則（92条）＋行政代執行法2条による代執行、81条2項の場合は行政が自ら措置し費用負担 | 無許可開発は81条1項1号の是正命令対象 刑事罰（前科）が残る |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も違反使用に対して停止使用・拆除（除却）処分を定めるが、承継取得者を名宛人に明示する規定の作りは日本81条1項2号と異なり、所有者責任として構成される傾向がある
韓国も許可取消しと原状回復の措置命令を規定し、違反行為者のほか承継人への処分効果の承継が議論される。行政代執行法（행정대집행법）による強制も日本と類似の構造
ドイツでは建築監督官庁の除却命令が州建築法に置かれ、命令は物的義務として所有者（Zustandsverantwortlicher）に及ぶ。状態責任の法理により承継取得者に及ぶ点が日本の主観要件方式と対照的
米国はゾーニング条例の執行として差止訴訟や abatement を用い、多くの州で違反は土地に付着する（runs with the land）と扱われる。買主の善意を問わない点で日本81条1項2号より広い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 市街化調整区域の格安物件。現地の倉庫は前所有者が開発許可なしで建てたものだった。仲介業者から「まあ黙認されてますよ」と聞いたうえで購入した。この「聞いた」が命取りになる。1項2号の「違反の事実を知つて」に該当し、あなた自身が除却命令の名宛人になる。安く買った差額より解体費の方が高い
- 工務店に別棟の増築を頼み、確認や許可の手続きは全部任せていた。完成後に市から是正命令。あなたは注文主として1項2号の名宛人だ。請負人も下請人も並んで名宛人になるが、行政はどこか一つを選べる。業者が倒産していれば、残るのはあなた一人
- 開発許可に「緑地を5% 確保する」という条件が付いていた。竣工後に駐車場が足りず緑地を潰した。これは1項3号、条件違反。許可そのものを取り消され、既に完成した建物の法的地位が根こそぎ揺らぐ
- もし、相当の期限を定めた是正命令が届き、その期限を過ぎたらどうなるか？ 命令違反は罰則の対象になり（都市計画法92条）、同時に行政代執行法に基づく代執行で行政が自ら壊し、費用を国税滞納処分の例で強制徴収してくる。期限までの日数が、交渉可能な残り時間のすべてだ
- 隣地に突然、市の標識が立った。「本件土地について是正命令を発した」と書かれている。3項の公示だ。あなたが買おうとしていた土地なら、その瞬間に取引の前提が変わる
取るべき行動
被害を受けた側：違反物件をつかまされた側なら、1. 契約時の重要事項説明書・仲介業者とのやりとりを全部保全し、自分が違反を知らなかったことを示す証拠を固める2. 役所に対しては「善意の取得者である」ことを書面で主張し、名宛人から外れる余地を探る3. 並行して売主・仲介業者に対する契約不適合責任（民法562条以下）や説明義務違反（民法709条）の請求を組み立てる4. 行政対応と民事請求は別軌道なので、同時並行で進める
訴えられた側：是正命令を受けたら、1. 命令書の期限と措置内容、そして末尾の教示欄（審査請求先と期間）を最初に読む2. 期限内に是正が物理的に不可能なら、まず期限延長の交渉を書面で申し入れる3. 名宛人としての適格自体を争えるか検討する。違反の事実を知らずに取得したのであれば1項2号の要件を欠く4. 審査請求または取消訴訟を検討しつつ、執行停止の申立て（行政事件訴訟法25条）も同時に検討する。訴訟提起だけでは代執行は止まらない
時効（請求できる期限）：審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分があったことを知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。是正命令自体の履行期限は命令書に「相当の期限」として個別に記載されるので、命令書の日付と期限日を最初に確認すること
学説
通説（行政法学）：81条1項2号が善意の取得者を除外したのは、違反是正の実効性と不動産取引の安全を調整する趣旨であり、「知つて」の認定は行政庁が立証責任を負うと解される。是正命令は不利益処分であるため、行政手続法上の弁明の機会付与と理由の提示が要求される
実務上の理解：81条2項は行政代執行法の代執行とは別の、いわゆる略式代執行（義務者不確知型）であり、命令を前置せずに行政が措置を行える点で代執行と区別される。命令が発せられた後の不履行に対しては行政代執行法2条が適用される
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和43年（1968年） 新設：都市計画法（昭和43年法律第100号）制定に伴い、開発許可制度の実効性を担保する監督処分規定として新設。以後の改正内容は e-Gov 法令検索の改正履歴で要確認
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