マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第5条の19（改善命令）

解説

パンフレットに載る「管理計画認定マンション」のマークは、勲章ではなく約束である。認定とは、管理組合が自分で立てた計画（長期修繕計画、修繕積立金、総会の開催など）を守り続けますと役所に誓い、役所がそれを公に認めたという意味にすぎない。本条は、その約束が守られていないと計画作成都道府県知事等（マンション管理適正化推進計画を作った都道府県知事・市長・区長）が判断したとき、管理組合の理事長などの認定管理者等に「期限を決めて直しなさい」と命じる権限を定めている。この改善命令は行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定）にあたる。注意すべき点は、命令の矛先が個々の区分所有者ではなく管理者等に向くことだ。それでも、積立金の値上げを総会で否決した、長期修繕計画を何年も見直していない、といった決定の結果は、最終的に住戸の資産価値という形で全員に返ってくる。区分所有者のあなたが総会で一票を投じるとき、その一票は認定を維持するかどうかの一票でもある。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第5条の19は、管理計画認定を受けたマンションについて、認定管理者等が認定管理計画に従った管理を行っていないと計画作成都道府県知事等が認めるとき、相当の期限を定めて改善に必要な措置を命ずる権限を定める規定である。報告徴収と認定取消しの中間に位置する、認定後の継続的監督手段としての行政処分である。

こんなときに使う

• 総会で修繕積立金の段階的値上げ案が否決された。認定を受けた長期修繕計画は値上げを前提に組まれていた。理事長のあなたのもとに、市から「計画どおりの管理がされていない疑いがある」として報告を求める文書が届く。報告の内容しだいで、次に届くのは改善命令かもしれない
• 中古マンションを内見中、仲介業者が「認定マンションなので金利優遇のローンが使えます」と強調した。もし、その管理組合が三年間総会を開いていなかったらどうなる？ 認定の看板と実態がずれている物件は、命令と取消しの予備軍である
• 理事長を引き受けた初年度、前任者から引き継いだ書類の中に「改善命令」と書かれた通知があった。期限まであと40日。総会の招集だけで数週間かかる
• 区分所有者の一人として、管理会社の報告書を見るたびに修繕積立金の滞納住戸が増えていることに気付いた。理事会は「認定済みだから大丈夫」と言う。だが滞納の増加は、認定基準とのずれが広がっている兆しかもしれない（具体的な基準値は最新の告示・省令をご確認ください）

取るべき行動

被害を受けた側：区分所有者として管理の劣化を心配している場合の動き方である。1. 管理会社と理事会に、認定管理計画と実際の管理状況（総会の開催、積立金の収支、長期修繕計画の見直し時期）の資料を開示するよう求める2. ずれがあれば理事会に書面で是正を提案し、必要であれば区分所有者の5分の1以上で臨時総会の招集を請求する（建物の区分所有等に関する法律34条3項） 3. 自主的な是正が見込めない場合は、自治体のマンション管理担当窓口に相談する。役所の監督は、住民からの情報で動き出すことが多い

訴えられた側：理事長などの認定管理者等として命令を受けた場合の動き方である。1. 命令書に書かれた「どの計画のどの点に従っていないか」と期限を正確に特定する2. 不利益処分なので、事前に弁明の機会が与えられるのが原則（行政手続法13条1項2号）。その場で事実誤認を指摘し、是正の予定を示す3. 期限から逆算して総会の招集手続を組み、必要であれば専門家（マンション管理士）を入れて是正計画を作る4. 命令に不服がある場合は審査請求や取消訴訟を検討する。是正がどうしても間に合わないときは、認定を続けるかどうかを総会で議論する選択肢もある

時効（請求できる期限）：改善の期限は命令の中で「相当の期限」として個別に定められる。命令に不服がある場合、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）

改正の年表

1. 1.令和2年（2020年） 新設：マンション管理適正化法改正により管理計画認定制度が創設され、認定管理計画に従わない場合の改善命令規定が置かれた（令和4年4月施行。当時の条番号は現行と異なる）