マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第5条の20（管理計画の認定の取消し）

解説

マンションの「管理計画認定」は、一度取れば終わりのお墨付きではない。行政の側がいつでも取り消せるものだ。本条が定める取消しの理由は三つ。第一に、管理が計画どおりに行われていないとして出された改善命令（前条）に従わないとき。第二に、管理組合が自分から「認定管理計画に基づく管理をやめる」と申し出たとき。第三に、嘘の書類や偽った総会決議など、不正な手段で認定や更新を受けていたとき。条文は「取り消すことができる」と書いており、取り消すかどうかは行政が判断する（裁量）。取り消した場合、行政は速やかに通知しなければならない。あなたが区分所有者なら、知っておくべきことがある。認定は「この建物の管理は信用できる」というラベルとして、売却価格や買い手のローン条件に関わる。その価値を左右するのは理事会の書類仕事だということだ。役所から報告を求める書面や改善命令が届いたのに理事会で握りつぶされている。それが、ラベルを失う一番の近道になる。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第5条の20は、計画作成都道府県知事等が、認定管理者等の改善命令違反、管理を取りやめる旨の申出、不正の手段による認定又は更新の取得のいずれかに該当するとき、第5条の14の管理計画認定（変更認定を含む）を取り消すことができる旨、及び取消し後速やかに通知すべき義務を定める規定である。

こんなときに使う

• 理事長宛てに市から「管理状況について報告を求める」という書面が届いたのに、理事会の議題に上がらないまま二か月が過ぎた。この放置が改善命令につながり、命令にも従わなければ取消しにつながる。最初の書面が来た時点で、全理事に回すべきだった
• 認定を取ったときの総会決議の議事録が、実は定足数を満たしていなかったと後で分かったら、どうなる？ 意図的に偽ったのであれば「不正の手段」に当たる危険がある。単なる事務ミスであれば別の評価になりうる。その違いを説明できる記録を、今すぐ集めておく必要がある
• 修繕積立金の値上げ案が総会で否決され、「認定の基準を満たせないなら認定を返上しよう」という声が出た。申出による取消しは、管理組合が自分で選べる出口だ。ただし返上すると、認定を前提にした金利優遇や税制優遇の扱いにも影響が出うる
• 中古マンションの購入を検討していて、仲介業者は「管理計画認定マンションです」と言う。その認定が今も有効かは、自治体や公表サイトで確認できる。契約の三日前、確認したら取消し済みだった
• あなたは管理会社の担当者だ。認定更新の書類を急ぐあまり、長期修繕計画の数字を現実より甘く書いた。管理組合の側が「不正の手段」を問われたとき、その数字を書いたのは誰かという話になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 区分所有者として取消しを知ったら、取消しの通知書を管理組合に開示させ、どの号が理由かを確認する2. 理事会の議事録で、報告徴収や改善命令への対応経過を確かめる3. 争う余地があれば、総会で審査請求または取消訴訟を検討するよう提案する4. 売却予定があるなら、仲介業者と買い手に正確に説明して、後の紛争を防ぐ5. 管理者側の不正が原因なら、管理委託契約上の責任追及も検討する

訴えられた側：1. 改善命令の段階で、期限付きの改善計画を文書で提出し、取消しの必要がないことを示す2. 聴聞の通知が来たら、資料の閲覧を請求し、事実誤認を記録で反論する3. 不正を疑われたら、事務ミスか意図的かを分ける証拠（作成経緯のメール、議事録の原本）を確保する4. 取消し後は、基準を満たし直したうえで再認定を申請する道もある

時効（請求できる期限）：取消しに対する審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）。取消訴訟は、処分があったことを知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。認定は5年ごとに更新しなければ効力を失う（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説（講学上の取消し・撤回の区別）：本条1号（命令違反）と2号（申出）は、適法に成立した認定を後発的事情で失効させる講学上の「撤回」に当たり、3号（不正取得）は成立時の瑕疵を理由とする「職権取消し」に近いと整理される。条文上はいずれも「取消し」と表記される。

改正の年表

1. 1.令和2年（2020年） 新設：管理計画認定制度の創設に伴い、認定の取消し規定が新設された（令和4年4月施行）。現行の条番号への移動時期と経緯は要確認。