マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第5条の18（報告の徴収）

解説

「管理計画認定マンション」というお墨付きは、取った瞬間に終わりではない。役所はいつでも理事長（管理者等）に「その後、管理はちゃんと回っているか」と報告を求めることができる。それを定めたのが本条である。理事長がいない管理組合なら、報告を求められる相手は区分所有者（部屋の持ち主）自身になる。報告の中身から、認定のときの計画どおりに管理されていないと分かれば、改善命令（5条の19）が出る。従わなければ認定取消し（5条の20）に進む道がある。つまり認定は「一度もらえば5年は安泰」な勲章ではなく、役所の目が届く状態に自分から入るという約束である。認定があることを売り文句にして中古マンションを買う人も、理事会で認定取得を推す人も、この報告ルートの存在を知っているかどうかで、認定の重さの読み方が変わる。修繕積立金の滞納が増えた、総会が開かれていない、長期修繕計画が古いままになっている。こうした変化は、報告を通じて役所に知られる可能性がある

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第5条の18は、管理計画認定制度における事後監督の規定であり、計画作成都道府県知事等が、認定管理計画に係るマンションの管理者等（管理者等が置かれなくなった場合は区分所有者等）に対し、管理の状況について報告を求める権限を定める。改善命令および認定取消しに先行する監督手段として位置付けられる。

こんなときに使う

• 理事長を引き受けて三か月、市役所から「管理計画認定マンションの管理状況について」という文書が届いた。前任者は何の引継ぎもしていない。総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金の残高と滞納状況を、指定の期限までにそろえる必要がある。前任の理事長に今夜連絡しなければ間に合わない
• 役員のなり手がいなくて理事長が空席のまま半年たったら、どうなる？ 本条のかっこ書きにより、報告を求められる相手は区分所有者等に移る。「誰かがやるだろう」と放っておいた住民全員が当事者になる
• 認定を売り文句にしたマンションを買おうとしている。仲介業者は「認定済みだから管理は安心」と言う。だが認定は取得時点の評価で、その後の滞納率までは保証しない。重要事項調査報告書と直近の総会議事録を見ないと、本当の状態は分からない
• 管理会社に任せきりにしていた理事会。報告依頼の書面が管理会社に届いたのに放置され、期限が過ぎた。役所に虚偽の報告をしたり報告しなかったりすると罰則（過料）の対象になりうる。責任を問われるのは管理会社ではなく、報告を求められた管理者等である
• 修繕積立金を値上げする議案が二年続けて否決され、長期修繕計画との差が広がっている。報告の内容しだいでは、役所から改善命令が届く。理事会としては、否決の記録と次の手を示した議事録を残しておくことが自分を守る

取るべき行動

被害を受けた側：（区分所有者・買主として不安がある場合）1. 管理組合に、役所からの報告の求めの有無と提出した内容を確認する2. 総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金の滞納状況を閲覧請求する3. 理事長が空席なら、区分所有者自身が報告の相手方になりうるため、総会招集や管理者の選任（建物の区分所有等に関する法律25条）を急ぐ4. 購入を検討中なら、重要事項調査報告書で認定の状況と管理の実態を照らし合わせる

訴えられた側：（報告を求められた管理者等として）1. 書面で指定された報告事項と期限を確認し、管理会社任せにせず理事会で担当を決める2. 認定を受けた管理計画と現状の差（長期修繕計画の見直し、積立金残高、総会開催状況）を洗い出す3. 差がある場合は、ごまかさず是正予定を添えて報告する。虚偽報告は罰則（過料）の対象になりうる4. 改善命令（5条の19）を避けるには、是正に向けた総会決議の予定を示すことが有効

時効（請求できる期限）：特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される。実務上の期限は、役所が報告を求める書面で指定する提出期限である。認定の有効期間は5年で、更新を受けなければ失効する（最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.令和2年（2020年） 新設：マンション管理適正化法の改正により管理計画認定制度が創設され、認定管理者等に対する報告徴収の規定が設けられた（令和4年4月施行）。当時の条番号は要確認