不動産登記法 第25条（申請の却下）

解説

登記所から電話が来て「補正してください」と言われる。多くの人はこれを軽い事務連絡だと受け取る。だが実際には、あなたはこの瞬間に三つの分かれ道の上に立っている。補正するか、取り下げるか、却下されるか。不動産登記法25条は、登記官が申請を却下できる場合を1号から13号まで限定列挙し、しかも「理由を付した決定」という書面を要求する。裏を返せば、ここに書かれていない理由であなたの申請を蹴ることは、登記官にはできない。さらに但書が効いている。不備が補正できるものであり、登記官が定めた期間内に直したときは、却下してはならない。「してもよい」ではなく「してはならない」である。この一行が、あなたの申請を守る安全弁として機能する。そして却下決定は行政処分だから、納得がいかなければ審査請求（156条）で争う道も残っている。

法的な位置づけ

不動産登記法25条は、登記申請の却下に関する規定であり、登記官が申請を却下しなければならない事由を、管轄違い、既登記、申請権限の欠缺、方式不適合、登記記録との不一致、登録免許税の不納付など13号に限定列挙する。却下は理由を付した決定によって行われ、補正可能な不備が登記官の定めた相当の期間内に補正された場合には却下は許されない。

こんなときに使う

• もし、相続登記の期限が来週に迫っているのに申請が却下されたら、どうなる？ 却下は申請がなかった状態に戻すだけで、あなたの申請義務（不動産登記法76条の2、相続を知りかつ所有権を取得したことを知った日から3年）は消えない。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（同164条）の対象になる。残り日数が少ない段階なら、却下決定を待つより、その場で取り下げて出し直す方が早く着地することも多い
• 決済日の午前中に売買代金を払い、午後に登記を申請した。その夜、登記官から「委任状に日付が抜けている」と電話が入る。買主であるあなたは、もう数千万円を払い終えている
• あなたが会社の総務担当で、本店移転後の登記名義人表示変更を自分で申請したとする。登記記録上の住所が旧本店のままで、7号（申請情報の氏名・名称または住所が登記記録と合致しない）に引っかかった。単純なミスに見えるが、実務では変更を証する情報を添えて補正すれば通る場面が多い。却下決定を受けて上司に説明する事態になるか、補正で静かに片付くかの分岐点は、電話を受けた最初の5分にある

取るべき行動

被害を受けた側：1. 却下決定書を受け取ったら、理由欄に号数が特定されているかを最初に確認する。25条は限定列挙であり、号の特定がない却下は争う余地がある2. 補正できる不備だったのに補正の機会が与えられていないなら、但書違反として審査請求（不動産登記法156条）を検討する3. 争わない場合は不備を直して再申請する。登録免許税は還付されるが時間がかかるため、再申請分の資金は別に用意しておく4. 決済や申請義務の期限が絡む案件では、争うより速く出し直す方が実利が大きい場面が多い

訴えられた側：1. 補正の電話を受けたその場で、該当号数・補正すべき内容・登記官が定めた補正期限の三点を必ず聞き取る2. 補正で通るなら即日動く。当初の受付番号と順位が維持できる3. 補正できない性質の不備なら、却下決定を待たずに取り下げる。印紙の再使用証明が使えるうちに動く4. 依頼者や社内へは「却下」ではなく「補正中」の段階で報告する。決済資金や登記期限の再調整が間に合う

時効（請求できる期限）：補正は登記官が定めた相当の期間内（実務では数日から1週間程度の補正期限日が指定される）。却下決定に対する審査請求は不動産登記法156条によるが、同法に審査請求期間の定めはなく、実務上は期間制限がないと解されている一方、行政不服審査法との適用関係については見解が分かれている。取消訴訟は処分があったことを知った日の翌日から6か月、処分の日から1年（行政事件訴訟法14条）。相続登記の申請義務は、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年（不動産登記法76条の2）

学説

通説：25条の却下事由は限定列挙であり、登記官の裁量による門前払いを認めない趣旨と解される。登記官が形式的審査権しか持たないこととあわせ、書面照合で判定可能な項目のみを却下事由とすることで、公示制度としての処理速度と申請人の権利実現機会の双方を確保する構造とされる。

実務上の理解：但書の補正は「却下を回避するための義務的な機会付与」と位置づけられ、補正可能な不備について補正の機会を与えないまま却下することは違法と解される余地がある。この点は審査請求（156条）における主要な争点となり得る。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、旧法の却下事由規定を引き継ぎつつ、オンライン申請の導入に対応する「申請情報」概念を前提として再構成。却下事由の限定列挙、理由を付した決定、補正による却下回避の但書という現在の骨格が整った
2. 2.令和3年（2021年）以降 改正：相続登記の申請義務化および所有権登記名義人の氏名等の変更登記に関する一連の改正に伴い、7号が参照する条文の範囲が調整された。個別の改正年次・施行日および文言改正の範囲は人的検証を要する