不動産登記法 第24条（登記官による本人確認）
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- 登記官は、登記の申請があった場合において、申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、次条の規定により当該申請を却下すべき場合を除き、申請人又はその代表者若しくは代理人に対し、出頭を求め、質問をし、又は文書の提示その他必要な情報の提供を求める方法により、当該申請人の申請の権限の有無を調査しなければならない。
- 2.登記官は、前項に規定する申請人又はその代表者若しくは代理人が遠隔の地に居住しているとき、その他相当と認めるときは、他の登記所の登記官に同項の調査を嘱託することができる。
この条文の基本情報
登記官による本人確認とは何ですか？
定義登記官による本人確認とは、不動産登記法第24条に定められた規定で、「登記官は、登記の申請があった場合において、申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、次条の規定により当該申請を却下す…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第24条（登記官による本人確認）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第24条の条文原文は「登記官は、登記の申請があった場合において、申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、次条の規定により当該申請を却下す…」で始まります。
- 不動産登記法第24条は第一節 総則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第24条の前の条は不動産登記法第23条です。
- 不動産登記法第24条の次の条は不動産登記法第25条です。
- 不動産登記法第24条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第24条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第24条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/24
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法24条は、申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があるとき、登記官に出頭要求・質問等による申請権限の調査を義務付ける規定である。
Q · 法務局は偽造書類を見抜いてくれるんですか？
疑わしい事情があれば登記官に調査義務が生じます
不動産登記法24条1項は、申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があるとき、登記官は出頭の要求・質問・文書の提示要求により申請の権限の有無を調査しなければならないと定めます。裁量ではなく義務です。ただし調査は自動では始まらず、疑うに足りる相当な理由が窓口に届いていることが前提となります。権利証の紛失や印鑑証明書の流出に心当たりがある場合、不正登記防止申出で判断材料を先に置いておくことが実務上の要になります。
解説
登記所の窓口は、原則として書類の形式しか審査しない。印鑑証明書が付いているか、登記識別情報が提供されているか、そこが揃っていれば登記は流れていく。だからこそ偽造書類で他人の土地を売り飛ばす地面師という商売が成立してきた。だが不動産登記法24条は、その流れ作業に一つだけ非常停止装置を組み込んだ。申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があるとき、登記官は出頭を求め、質問し、文書の提示を求めて申請の権限を調査しなければならない。できる、ではない。しなければならない、という義務である。つまりあなたの不動産が狙われたとき、書類を素通しさせない人間の判断が介在する余地が法律上確保されている。問題は、そのスイッチが自動では入らないことだ。誰も疑わしい事情を届けなければ、登記官は疑う材料を持たない。あなたが打てる手は、材料を先に窓口へ置いておくことである。
法的な位置づけ
不動産登記法24条は、登記官による申請権限の調査を定める規定である。申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときは、25条により却下すべき場合を除き、登記官は出頭の要求、質問、文書の提示その他必要な情報の提供を求める方法により、申請の権限の有無を調査する義務を負う。2項は遠隔地居住者等について他の登記所の登記官への調査嘱託を認める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記事項証明書で名義と担保の異動を確認 まず対象不動産の登記事項証明書を取得し、所有権の名義、抵当権・仮登記の有無、直近の受付年月日を確認する。既に名義が動いていれば予防ではなく回復のフェーズに切り替わるため、この確認を最初に行う
- 2.法務局へ不正登記防止申出を提出 不動産の所在地を管轄する法務局へ出向き、不正登記防止申出（不動産登記事務取扱手続準則35条）を行う。申出は原則本人出頭で、権利証の紛失・印鑑証明書の流出・親族間の紛争など、疑わしい事情を具体的に説明する
- 3.権利証を紛失しているなら失効の申出も併せる 登記識別情報を紛失・流出した疑いがあるときは、失効の申出を同時に行う。以後その識別情報は使えなくなり、申請は事前通知（不動産登記法23条）か資格者代理人の本人確認情報を経由するルートに強制される
- 4.3か月ごとに申出を更新し、証明書で監視を継続 不正登記防止申出の効力は3か月で切れる。更新日をカレンダーに登録し、危険が続く間は出し直す。併せて年に1回以上は登記事項証明書を取得し、名義が動いていないかを自分の目で確認する
- 5.出頭を求められたら資料を揃えて臨む 登記官から出頭・質問・文書提示を求められた場合、法務局の公表番号へかけ直して担当官と事件番号を確認したうえで応じる。調査内容は調書として残り後の紛争で証拠になるため、記憶が曖昧な部分は曖昧なまま述べる
よくある質問 AI による整理
Q1不正登記防止申出とは何ですか？
なりすまし登記のおそれがあるとき、法務局へ「自分名義の登記申請があったら調査してほしい」と届け出る手続です。不動産登記事務取扱手続準則35条が根拠で、効力は申出から3か月です。
Q2登記官の本人確認調査はいつ行われますか？
申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると登記官が認めたときです。不正登記防止申出、権利証の紛失、直前の住所変更など、危険信号が揃った案件が対象になります。
Q3地面師の被害はどうすれば防げますか？
権利証の保管より、法務局に判断材料を置く方が効きます。不正登記防止申出を3か月ごとに更新し、登記事項証明書を定期取得して名義の異動を自分の目で確認する二段構えが基本です。
Q4権利証（登記識別情報）を紛失したらどうすればいいですか？
再発行はできません。今後の申請は事前通知（不動産登記法23条）か資格者代理人の本人確認情報で処理します。悪用が心配なら失効の申出と不正登記防止申出を併せて出すのが実務です。
Q5登記申請を却下されたら不服申立てはできますか？
できます。不動産登記法156条の審査請求を監督法務局長宛てに行う方法があり、訴訟より速く費用も低く済みます。却下決定の理由を確認し、補正で通る案件かどうかを先に切り分けてください。
Q6事前通知制度とは何ですか？
登記識別情報を提供できない申請で、登記所が登記名義人へ本人限定受取郵便等で通知し、間違いない旨の申出を待つ制度です（不動産登記法23条1項）。申出期間は原則2週間、国外居住なら4週間です。
Q7登記官が調査を怠った場合、国に責任を問えますか？
24条の調査は義務であるため、疑うべき事情があったのに調査を尽くさず不正な登記が通された場合、国家賠償法1条の責任が問題になり得ます。ただし過失の立証は容易ではありません。
Q8不正登記防止申出の有効期間はいつまでですか？
申出の日から3か月です（不動産登記事務取扱手続準則35条）。期間経過後は効力が消えるため、危険が続く間は出し直しが必要です。更新日をカレンダーに登録しておくのが確実です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1権利証をなくしたんですが、家を勝手に売られたりしませんか？
登記識別情報を提供できない申請は、事前通知（不動産登記法23条）か資格者代理人の本人確認情報を経なければ通りません。加えて疑わしい事情があれば登記官の調査義務が発動します（24条1項）。実務のポイント：最も効くのは不正登記防止申出です。効力は3か月ですが何度でも出し直せ、その間に申請があれば登記官が調査したうえであなたに連絡が入る。窓口から勧められることはまずないので、自分から名指しで求めること
Q2法務局から本人確認で来てくださいと電話が来ました、詐欺じゃないですか？
本物である可能性が高い。24条1項は登記官に出頭の要求、質問、文書の提示要求を認めており、遠方に住んでいる場合は最寄りの登記所の登記官へ調査を嘱託できます（同条2項）。実務のポイント：かかってきた番号へは折り返さず、法務局の公表番号から事件番号で照会する。そして調査結果は調書に残り後の紛争で証拠になるため、確信のない部分を断定で語らない方が安全
間違えやすい点 AI による整理
- 「登記官は形式的審査しかできないのだから、精巧な偽造書類は通ってしまう」と諦める人が多いが、その問いの立て方自体がずれている。24条がある以上、問うべきは「どうすれば疑うに足りる相当な理由が登記官の手元に届くか」である。制度の限界の話ではなく、情報を届ける側の作業の話に変わる
- 本人確認の調査があること自体は知られているが、それが登記官の裁量ではなく義務であるという深刻さは知られていない。疑うべき事情があったのに調査を怠って不正な登記が通された場合、国家賠償法1条の責任が問題になりうる。登記官が窓口で慎重になるのは親切心ではなく、自分の側にも責任が跳ね返るからだ
- 呼び出された側から見れば「身に覚えのない疑い」だが、法律から見れば25条による却下の一歩手前で救済の機会が与えられている場面である。この落差を理解せず、心外だからと出頭や説明を拒むと、申請の権限を有しない者の申請として却下される材料を自分で提供することになる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 発動場面 | 24条：申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があるとき | 23条：登記識別情報を提供できない申請があったとき 29条：表示に関する登記で現況を確認する必要があるとき |
| 登記官の行為 | 出頭の要求、質問、文書の提示その他必要な情報の提供の要求（調査は義務） | 登記名義人への事前通知の発送、申出の受領（定型的な手続） 現地に赴く実地調査（権利の登記ではなく表示の登記が対象） |
| 調査の対象 | 申請人の申請権限の有無（人の真正） | 登記名義人本人の意思の確認（申請意思の真正） 土地・建物の物理的現況（物の真正） |
| 調査を尽くさなかった場合 | 25条による却下の適否が争点化し、国家賠償法1条の責任も問題になり得る | 通知の懈怠は手続違背となり、156条の審査請求で争われ得る 誤った表示登記が公示され、更正登記で是正する |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は申請人が原則として登記機関に親自到場し、国民身分証の正本を提示して指定人員の核符を受ける建付けで、本人確認を入口で常時行う。日本のように「疑いが生じた場合の義務的調査」という二段構えではない点が対照的
韓国は登記済証に相当する등기필정보を提供できない場合に、登記官が申請人の身分を確認して조서を作成する仕組みを置く。日本の事前通知（23条）＋調査義務（24条）の役割を一つの条文に寄せた構造
ドイツは登記申請の証拠方法を公証・公的認証に限定し、本人確認の負担を公証人へ前置する。登記官が事後に本人性を調査する場面は日本より限定的で、なりすまし対策は公証段階で完結する設計
米国は登記所が権利の真否を審査しない記録主義で、本人確認は notary の acknowledgment に依存する。制度的な穴は title insurance が金銭で吸収するため、日本のような登記官の調査義務は存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 実家の権利証が見当たらないと親から聞かされたとしたら、あなたに何ができる？ 登記官が動く条件は「疑うに足りる相当な理由」であり、その材料を窓口に置く唯一の手段が不正登記防止申出（不動産登記事務取扱手続準則35条）だ。効力は申出から3か月。出し直さなければ材料は消え、窓口はまた書類だけを見る場所に戻る
- 相続登記を出した数日後、法務局から出頭を求める連絡が入る。あなたは何も不正をしていない。だが登記官はすでに24条の調査を始めており、ここでの受け答えが受理か却下かを分ける
- 決済当日、売主側の本人確認に登記官の調査が入り、融資実行が止まる。買主、仲介、金融機関の全員が会議室で待つ中、司法書士は登記識別情報の有効性と売主の説明の整合性を突き合わせる。数十億円規模の地面師事件で崩れた案件の多くは、この一手間を省いた現場から生まれている
取るべき行動
被害を受けた側：1. まず登記事項証明書を取得し、名義と抵当権の異動を確認する2. 法務局へ不正登記防止申出（不動産登記事務取扱手続準則35条）、効力は3か月なので更新日をカレンダーに登録3. 権利証を紛失しているなら登記識別情報の失効の申出も併せて出す4. すでに名義が動いていた場合は、処分禁止の仮処分を先に打ってから抹消登記請求へ進む。第三者へ転売されると回復が一気に困難になるため、この順番を逆にしない
訴えられた側：1. 連絡が来たら折り返しは法務局の公表番号へかけ直し、担当官と事件番号を確認する2. 出頭には本人確認書類、権利取得の経緯を示す資料、印鑑証明書の取得記録を揃えて臨む3. 調査内容は調書として記録され後の紛争で証拠になるため、記憶が曖昧な部分は曖昧なまま話す4. 却下された場合は不動産登記法156条の審査請求（監督法務局長宛て）が使え、訴訟より速く費用も低い。無視や拒否は申請権限なしと判断される材料になる
時効（請求できる期限）：24条の調査自体に期限の定めはない。関連する期間として、不正登記防止申出の効力は申出から3か月（不動産登記事務取扱手続準則35条）、登記識別情報を提供できない場合の事前通知に対する申出は通知発送から2週間、申請人が国外にいるときは4週間（不動産登記法23条1項、期間は不動産登記規則で規定）。登記官の処分に対する審査請求には期間制限が置かれていないと解されている（不動産登記法156条、最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説的理解：不動産登記手続は形式的審査主義を原則とするが、24条は例外的に実質的調査を義務付ける規定と位置付けられる。もっとも発動要件を「疑うに足りる相当な理由」に限定することで、大量申請の迅速処理と調査権の濫用防止を同時に確保していると解されている
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 オンライン申請の導入と、登記済証（権利証）から登記識別情報への移行に伴い、書面の占有による本人確認機能が弱まったことを受けて新設された。疑うに足りる相当な理由がある場合の調査を登記官の義務とし、遠隔地の申請人については他の登記所の登記官への調査嘱託（2項）を同時に創設した
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正により新設。オンライン申請の導入と登記済証（権利証）から登記識別情報への移行で、書面の物理的占有による本人確認機能が弱まったことに対応し、登記官の調査を義務として明文化するとともに、遠隔地の申請人について他の登記所への調査嘱託（2項）を設けた
- 不動産登記法 第25条却下事由、調査に先立つ処理順序を規定
- 不動産登記法 第23条事前通知と資格者代理人の本人確認情報
- 不動産登記法 第22条登記識別情報の提供義務、本人確認の前提
- 不動産登記法 第29条表示に関する登記における実地調査権
- 不動産登記法 第156条登記官の処分に対する審査請求
- 商業登記法 第23条の2法人登記における同種の本人確認調査
- 国家賠償法 第1条調査義務懈怠時の登記官の職務上の責任
- 犯罪による収益の移転防止法 第4条司法書士等による取引時確認との二重確認
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