出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）e-Gov法令検索出典公布平成16年6月18日収録時点令和8年7月4日読了 8 分8 分8 分

不動産登記法第22条（登記識別情報の提供）

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登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合その他登記名義人が政令で定める登記の申請をする場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記義務者（政令で定める登記の申請にあっては、登記名義人。次条第一項、第二項及び第四項各号において同じ。）の登記識別情報を提供しなければならない。ただし、前条ただし書の規定により登記識別情報が通知されなかった場合その他の申請人が登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由がある場合は、この限りでない。

この条文の基本情報

登記識別情報の提供とは何ですか？

定義登記識別情報の提供とは、不動産登記法第22条に定められた規定で、「登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合その他登記名義人が政令で定める登記の申請をする場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記義務…」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

不動産登記法第22条（登記識別情報の提供）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
不動産登記法第22条の条文原文は「登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合その他登記名義人が政令で定める登記の申請をする場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記義務…」で始まります。
不動産登記法第22条は第一節　総則に置かれています。
不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
不動産登記法第22条の前の条は不動産登記法第21条です。
不動産登記法第22条の次の条は不動産登記法第23条です。
不動産登記法第22条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第22条
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
本サイト収録不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第22条（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/22

要点関連条文7共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点不動産登記法22条は、共同申請等の際に登記義務者の登記識別情報の提供を義務づける。提供できない正当な理由があるときは、23条の事前通知または資格者代理人の本人確認情報で代替する。

Q · 権利証（登記識別情報）がないと、不動産の名義変更はできないんですか？

原則は提供が必要。ないときは事前通知か本人確認情報で代替できる

不動産登記法22条により、登記権利者と登記義務者が共同して登記を申請する場合、申請人は登記義務者の登記識別情報を提供しなければなりません。識別情報は21条で登記完了時に一度だけ通知され、再発行の制度は存在しません。提供できない正当な理由があるときは同条ただし書が適用され、23条1項の事前通知（費用は不要だが登記完了が2週間以上遅れる）か、23条4項1号の資格者代理人による本人確認情報（即日対応だが報酬が発生する）が代替経路になります。

解説

不動産を買った数週間後、法務局から封をされた紙が届く。中身は12桁の英数字。これが2005年に紙の「権利証」を置き換えた登記識別情報である。第22条が命じているのは、あなたが権利を手放す側（登記義務者）に回る日、この12桁を申請情報と一緒に差し出せということだ。つまりその文字列は不動産そのものではなく、「名義人本人が納得して権利を動かしている」ことを推定させる唯一の鍵として働く。怖いのはその先だ。紙の権利証と違い、識別情報は誰かに一度見られてもコピーされた形跡が残らない。だから法は再発行という逃げ道を最初から作らなかった。一生に一度きりの通知である。代わりに用意されたのが、ただし書が開く別ルート、23条の事前通知と資格者代理人の本人確認情報だ。鍵をなくしても扉は開く。ただし2週間の遅延か、数万円から十数万円の報酬か、そのどちらかを必ず払うことになる。

法的な位置づけ

不動産登記法22条は、権利に関する登記の共同申請等において、申請人が登記義務者の登記識別情報を申請情報と併せて提供すべきことを定める規定である。登記識別情報は同法21条により登記完了時に通知される符号であり、登記義務者の本人性を推定させる中心的資料として機能する。提供できないことにつき正当な理由がある場合は、ただし書によりこの義務が解除される。

手順・フロー

AI による整理。効力は条文原文が基準です

手順

1.決済日が決まったら封筒の所在と開封状態を確認売買や抵当権抹消の日程が固まった時点で、登記識別情報通知の現物を探し、目隠しシールが未開封かを確認する。所在不明・開封済みのどちらであるかで取るべき手順が分かれる
2.紛失か盗み見かを切り分ける紛失なら代替手続の選択問題になる。他人に符号を見られた疑いがあるなら、なりすまし登記のリスクが残るため失効の申出を検討し、以後その識別情報は使わない前提で組み直す
3.決済まで2週間以上あるなら事前通知を選ぶ 23条1項の事前通知は費用がかからない代替経路。登記官からの通知の発送日から2週間以内（国外住所は4週間以内）に申出をする必要があり、徒過すると申請は却下される
4.2週間を切っていれば本人確認情報を依頼する 23条4項1号の本人確認情報は司法書士・弁護士等の資格者代理人しか作成できない。面談と本人確認書類の原本確認が必須なので、日程が詰まるほど段取りが苦しくなる
5.判明した当日に買主・金融機関へ共有する識別情報を提供できない事実は、隠して決済当日に発覚するのが最悪の展開になる。判明当日に共有すれば代替手続の費用負担の交渉余地が残り、違約の議論にまで発展しにくい

よくある質問 AI による整理

Q1登記識別情報とは何ですか？

登記完了時に登記名義人へ通知される符号で、次に権利を手放すときの本人確認資料として使われます。2005年から紙の登記済証（権利証）に代わって導入されました。

Q2登記識別情報通知はいつ届きますか？

登記が完了した時点で登記官から通知されます（21条）。窓口受領か郵送かは申請時に選択でき、通知は一度きりで再発行はありません。

Q3登記識別情報の有効証明とは何ですか？

登記所に対して、その識別情報が失効していないか、記載内容が登記記録と一致するかを確認する請求です。決済前に取得しておくと当日の差し戻しを防げます。

Q4事前通知は何日かかりますか？

登記官が登記名義人の住所へ通知を発送し、申請人はその発送日から2週間以内（国外住所なら4週間以内）に申出をする必要があります。結果として完了が2週間以上遅れます。

Q5本人確認情報の費用はいくらですか？

資格者代理人が面談と原本確認を行って作成する書面で、実務上は数万円から十数万円の報酬が発生します。物件の価額や緊急度によって幅があります。

Q6登記識別情報を失効させる方法は？

登記名義人が登記所へ失効の申出をすると、以後その識別情報を用いた申請は受理されなくなります。第三者に見られた疑いがあるときの防御手段です。

Q7登記識別情報の目隠しシールは剥がしていいですか？

必要になるまで剥がさないのが原則です。符号が視認された時点で本人性を担保する価値が下がり、剥がした事実は元に戻せません。

Q8オンライン申請では登記識別情報をどう提供しますか？

申請データに符号を入力して送信する方式が採られており、書面申請のように通知書そのものを提出するわけではありません。提供方法は不動産登記規則が定めています。

この条文についての質問 AI による整理

Q1権利証をなくしたんですけど、再発行してもらえますか？

再発行の制度はない。登記識別情報は登記完了時に一度だけ通知されるもので（21条）、失った場合の代替は22条ただし書が開く三つのルート、すなわち事前通知、資格者代理人の本人確認情報、公証人による認証である。実務のポイント：事前通知は無料だが登記完了が2週間以上遅れ、その間の空白リスクを買主が嫌う。だから実務では本人確認情報が事実上の一択となり、数万円から十数万円の報酬が発生する。無料の選択肢は存在するが、選べる場面は限られる。

Q2親の家を相続するのに、権利証がどこにもありません。どうしたら？

相続を原因とする所有権移転登記は登記権利者の単独申請であり、22条が求める登記義務者の登記識別情報は必要ない。戸籍謄本等で相続関係を証明できれば足りる。実務のポイント：相続登記が完了すると、今度はあなた名義の新しい識別情報が通知される。21条ただし書により「通知を希望しない」と申し出ることもできるが、将来売却や担保設定の予定があるなら絶対に申し出てはいけない。通知を受けなかった場合、次の登記では最初から代替ルートを踏むことになる。

Q3不動産屋に頼まれて識別情報の写真を送ってしまいました。まずいですか？

12桁を見られた時点で、その情報は本人性を担保する資料としての価値を失っている。失効の申出をすれば以後その識別情報を用いた申請は却下されるので（25条参照）、不安があるなら失効させるのが安全である。実務のポイント：失効させても不動産の名義は一切動かないが、次に売る日には必ず本人確認情報ルートになり、実費が確定的に発生する。逆に言えば「数万円で不正登記のリスクを消す保険」と考えれば判断は早い。迷っている期間そのものがリスクである。

Q4司法書士に頼まず、自分で登記申請することはできますか？

本人申請は可能であり、識別情報を自分で提供すれば22条本文の要件は満たせる。ただし識別情報が提供できない場合、23条4項1号の本人確認情報を作成できるのは司法書士・弁護士等の資格者代理人に限られ、本人にはこの道が閉ざされる。実務のポイント：つまり識別情報を持っているうちは自力で動けるが、失った瞬間に専門家を通す以外の選択肢が消える。自分で登記をする気があるなら、封筒の保管こそが最大のコスト削減策になる。

間違えやすい点 AI による整理

「権利証を失くしたので再発行してほしい」という問いは、そもそも成り立たない。登記識別情報は登記完了時に一度だけ通知されるもの（21条）で、制度上、再交付の規定が存在しない。正しい問いは「再発行できますか」ではなく「代替手続のうち、私の状況ではどれが最も安く早いか」である。問いを立て直した瞬間に、司法書士との会話の質が変わる。
「識別情報は人に見せてはいけない」ことは多くの人が知っている。だが深刻度は理解されていない。一度他人に見られても、失効の申出をしない限りその12桁は有効なまま生き続ける。紛失と違い、盗み見は自分では気付けない。銀行のパスワードなら不正利用が通知で分かるが、識別情報は不動産の名義が動いて初めて気付く。気付いた時点で登記は既に第三者に移っている。
あなたから見れば、それは目隠しシールが貼られた一枚の紙にすぎない。法務局から見れば、それは登記義務者が本人であることを推定させる中心的な資料である。この落差が事故を生む。引っ越しの荷物整理で「よく分からない書類」として処分された紙が、数年後の売却時に十数万円の追加費用として跳ね返ってくる。

比較の観点	この条文	ほかの条文
規律の対象	22条：登記申請時に識別情報を提供する義務	21条：登記完了時に識別情報を通知する手続 23条：識別情報を提供できない場合の代替手続
登場する場面	権利を手放す側（登記義務者）として申請する日	権利を取得した側として登記が完了した日識別情報が通知されなかった・紛失した・失効させた日
当事者の負担	符号を保管し、申請情報と併せて提供する	通知を受け取り、開封せず保管する（不通知の申出も可）事前通知なら2週間以上の遅延、本人確認情報なら報酬負担
欠けた場合の効果	正当な理由なく提供しなければ申請は却下される（25条）	不通知を選ぶと次回は最初から代替手続になる事前通知の期間を徒過すると申請は却下される

他国ではどう定めているか 4 か国

台湾

土地登記規則第34条・土地法第79条

台湾は現在も紙の所有權狀・他項權利證明書を交付し、滅失時には公告を経た書狀補給（再発行）制度がある。再発行を制度上封じた日本とは、紛失時の帰結が正反対になる

韓国

부동산등기법 제50조・제51조

韓国も登記済証から등기필정보（登記畢情報）へ移行し、提供できない場合は登記官の확인조서や資格者の確認書面で代替する。日本の23条とほぼ同型の二層構造をとる

ドイツ

GBO § 19, § 29

ドイツには権利証に相当する書面が存在せず、登記に必要な意思表示は公証人の認証を経る。本人性の担保を名義人の保管ではなく公証人の職責に置く点で設計思想が異なる

アメリカ

各州 recording statute（deed の notarial acknowledgment 要件）

米国は deed への notary public の認証で本人性を確認し、title insurance がなりすましリスクを引き受ける。事前防止よりも保険による事後填補に重心がある

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

もし決済当日の朝、金庫を開けたら緑色の封筒が見当たらなかったら？買主も銀行も融資実行の準備を終えて司法書士事務所に集まっている。この場面で選べるのは事前通知（登記完了が2週間以上遅れる）か、司法書士の本人確認情報（即日だが追加報酬）の二択。買主が待てなければ、費用は事実上あなたが飲むことになる。
住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記をしようとしたら、銀行から渡された書類の中に抵当権設定時の登記識別情報が入っていた。この場面での登記義務者は銀行であり、あなたではない。銀行の識別情報を紛失したまま放置すると、抹消手続そのものが重くなる。受け取ったその日に中身を確認するかどうかで、数年後の負担が変わる。
あなたが売主で、買主側から「決済の3日前までに登記識別情報の有効証明を取らせてほしい」と言われた。断る理由を探す前に知っておくべきことがある。それは相手があなたを疑っているのではなく、地面師被害を経験した業界の標準手順になっているという事実だ。
親が亡くなり、実家を相続することになった。権利証がどこにもない。家中を探して三日目。ここで焦る必要はない。相続を原因とする所有権移転登記は登記権利者の単独申請であり、22条が要求する登記義務者の識別情報はそもそも登場しない。
不動産会社の担当者に「確認したいので写真を送ってください」と言われ、識別情報の目隠しシールを剥がしてスマホで撮り、LINEで送ってしまった。送信を取り消しても、見られた事実は消えない。この瞬間からあなたの選択肢は、失効の申出をして自ら鍵を捨てるか、リスクを抱えたまま保有し続けるかの二つになる。

取るべき行動

被害を受けた側：識別情報を出せない側（売主、抵当権者など登記義務者）の手順。1. まず紛失か盗み見かを切り分ける。他人に見られた疑いがあるなら失効の申出を検討し、以後その12桁は使わない前提で組み直す。2. 決済日から逆算して2週間以上あるなら事前通知（23条1項）が費用ゼロで使える。3. 2週間を切っているなら、司法書士または弁護士に本人確認情報（23条4項1号）の作成を依頼する。免許証等の原本と面談が必須なので早いほど良い。4. 買主・金融機関には判明した当日に共有する。隠して当日に発覚するのが最悪の展開で、違約の議論にまで発展しうる。

訴えられた側：買主・金融機関など権利を取得する側の防御。1. 売主が識別情報を提供できない案件は、なりすましリスクが平時より高いと考える。2. 事前通知方式は登記完了までの空白期間が生じ、その間の二重譲渡や差押えのリスクを買主が負う。原則として資格者代理人の本人確認情報を要求し、費用負担は売主とする旨を契約書に明記する。3. 提供された識別情報については、決済前に有効証明を取得して失効・不一致を潰しておく。4. 本人確認情報を作成した司法書士の氏名と資格者番号を控える。作成者は職責上の責任を負う立場にあり、それ自体が抑止力になる。

時効（請求できる期限）：本条自体に時効はない。ただしただし書ルートのうち事前通知を選んだ場合、登記官からの通知に対する申出は通知の発送日から2週間以内（申請人が国外に住所を有するときは4週間以内）に行わなければならず、徒過すれば申請は却下される（不動産登記規則70条8項）。起算点は受領日ではなく発送日である点に注意（最新の改正状況をご確認ください）。

学説

通説：登記識別情報は実体的権利そのものを表章する有価証券的な書面ではなく、登記義務者の申請意思と本人性を推定させる手続上の資料にすぎない。したがって紛失しても権利は失われず、代替手続によって同じ登記を実現できる点が制度理解の出発点とされる。

通説：22条ただし書は、識別情報が通知されなかった場合に限らず、紛失・失効・盗み見の疑いなど提供が事実上不可能または不相当な場合を広く含むと解されている。ただし本人確認の水準を下げる趣旨ではなく、23条の代替手続によって同等の確からしさを確保する構造と理解される。

改正沿革 AI による整理

平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 オンライン申請の導入に伴い、紙の登記済証（いわゆる権利証）を交付する旧制度を廃止し、符号としての登記識別情報を提供させる方式へ転換した際に新設された条文。ただし書により、識別情報が存在しない場合の代替手続への入口が同時に設けられた

改正の年表

1.平成16年（2004年）新設：不動産登記法の全部改正により新設。オンライン申請の導入に伴い、紙の登記済証（権利証）を交付する旧制度を廃止し、符号としての登記識別情報を提供させる方式へ転換した。同時にただし書で、識別情報を提供できない場合の代替手続への入口が設けられた

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

不動産登記法 第22条（登記識別情報の提供）