不動産登記法 第23条（事前通知等）

解説

権利証、いま正式には登記識別情報と呼ばれる12桁の英数字を紛失しても、不動産の登記そのものは通る。その抜け道が本条の事前通知である。登記官が売主（登記義務者）に対し、こういう申請が出ているが本当かと本人限定受取郵便で問い合わせ、2週間以内にその通りだと申出が返ってくれば登記が実行される。ところがここに実務の断層がある。返事が届くまで登記は一歩も進まないため、買主も融資銀行も決済当日に代金を出せない。だから売買の現場で事前通知を選ぶ者は誰もいない。代わりに使われるのが4項1号、司法書士や弁護士が本人確認情報を作る道と、4項2号の公証人による認証だ。無料だが決済に使えない道、数万円かかるが即日で終わる道。この分岐を知らないまま見積書を渡されると、なぜこの費用が要るのか最後まで腑に落ちない。

法的な位置づけ

不動産登記法23条は事前通知の手続を定める規定であり、登記識別情報を提供できない申請があった場合に、登記官が登記義務者へ申請の事実を通知し、法務省令で定める期間内に真実である旨の申出がされるまで当該登記を実行できないことを規定する。あわせて、所有権に関する申請で住所変更の登記がされている場合の前住所通知（2項）と、資格者代理人の本人確認情報および公証人認証による適用除外（4項）を定める。

こんなときに使う

• 親から相続した家の売買契約を結び、決済日まで残り18日。ところが権利証がどこにも見当たらない。事前通知を選べば発送から2週間の空白が生まれ、決済当日に所有権移転登記が完了しないため、買主側の金融機関は融資を実行しない。この時点で選べるのは、司法書士の本人確認情報を今すぐ手配するか、決済日そのものを動かす交渉に入るかの二つしかない
• もし、何年も連絡を取っていない父のもとに、登記官から「あなたの土地について申請があった」という本人限定受取郵便が届いたとしたら？ 身に覚えがないなら、申出をしないという選択がそのまま防御になる。2週間の期間内に申出がなければ、その申請は却下される（法25条10号）。返事を出さないことが最強の一手になる、法制度としては珍しい構造である
• 権利証を紛失したまま引っ越し、住所変更登記を済ませた直後に自宅を売りに出した。登記官からの通知は、いま住んでいる家と、登記簿に残る前の住所の両方へ飛ぶ。誰も住まなくなったその家の郵便受けを、開けている人間がいるかもしれない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 届いた封筒を捨てず、受取日を控える。2. 1項の事前通知なら、申出をしないこと自体が防御になる。2週間放置すれば申請は却下される（法25条10号）。3. 2項の前住所通知には返事の欄がなく、放置すれば登記は進む。すぐ法務局へ電話し、なりすましの疑いを伝えて法24条の本人確認調査を求める。4. 並行して警察へ相談し、不正登記防止申出（不動産登記事務取扱手続準則35条）の利用も検討する

訴えられた側：1. 決済日から逆算し、事前通知の2週間が入る余地があるか確認する。無理なら最初から4項1号の本人確認情報を前提に司法書士へ依頼する。2. 報酬は事務所差が大きいため見積もりを複数取る。決済直前の駆け込みほど条件は悪くなる。3. 4項2号の公証人認証は費用こそ安いが、本人が公証役場へ出向く必要があり、遠方や要介護の当事者には現実的でない。4. 相続や贈与など決済日のない登記なら、無料の事前通知で十分足りる

時効（請求できる期限）：事前通知に対する申出の期間は、通知を発送した日から2週間（登記義務者が外国に住所を有する場合は4週間、不動産登記規則70条8項）。起算点が到達日ではなく発送日である点が急所で、期間内に申出が登記所へ届かなければ申請は却下される（法25条10号）。2項の前住所通知には申出期間の定めがない

学説

通説：本条の事前通知は、平成16年改正で廃止された保証書制度に代わる本人確認手段であり、登記官の形式的審査主義を維持したまま、登記義務者本人への直接照会という時間的手段によって申請の真正を担保する制度と理解されている。4項の適用除外は、時間による担保を専門資格者の職業責任および公証人の公証力に置き換えたものと位置づけられる。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正により新設。旧法の保証書制度を廃止し、登記識別情報を提供できない場合の本人確認手段を事前通知へ一本化したうえで、資格者代理人による本人確認情報（4項1号）と公証人認証（4項2号）という二つの代替ルートを法定した。あわせて2項で前の住所地への通知を新設し、住所変更登記を経由するなりすまし手口に対応した。