不動産登記法 第21条（登記識別情報の通知）

登記完了時に登記名義人へ通知される 12 桁の英数字です。次に登記を申請するときの本人確認手段で、旧制度の登記済証（権利証）に代わるものです。根拠は不動産登記法 21 条。

権利証は紙そのものが本人確認手段でしたが、登記識別情報は紙ではなく 12 桁の情報が本体です。見られた時点でコピーされたのと同じになり、紙を取り返しても安全性は戻りません。

21 条は「登記を完了したとき、速やかに」と定めます。実務では決済から数日から 2 週間程度で法務局から書面が届くことが多く、オンライン申請なら電子的に受領します。

できません。制度上、再交付の仕組みが存在しません。紛失した場合は不動産登記法 23 条の代替手続（事前通知、資格者代理人の本人確認情報、公証人の認証）で登記します。

不動産登記規則 65 条の失効の申出により、その登記識別情報を自ら無効化できます。併せて不正登記防止申出も検討します。不正登記が入ってから争うより費用も時間も桁違いに安く済みます。

通知されません。21 条は「申請人自らが登記名義人となる場合」に限定しています。抹消登記では新たに登記名義人になるわけではないため、届かないこと自体は異常ではありません。

登記・供託オンライン申請システムからダウンロードして受領します。ダウンロード可能期間を過ぎると受け取れなくなり、実質的に紛失と同じ扱いで代替手続が必要になります。

却下されません。不動産登記法 23 条が代替ルートを用意しています。ただし資格者代理人による本人確認情報の作成には数万円から 10 万円超の報酬が別途かかります。

原則として剥がさないほうがよい。剥がした時点で第三者が見得る状態になり、法的には再発行も番号変更もできない（不動産登記法21条、同規則63条）。中身の12桁が正しいかは、次の登記のときに司法書士が確認する。業界裏話ヒント：司法書士の間では「シールが剥がれている通知書は、それだけで失効申出を検討すべき」という感覚が共有されている。剥がした瞬間の管理責任は完全にあなた側に移る

売れる。所有権は登記記録で証明されるので、識別情報がなくても売買契約も所有権移転登記もできる（不動産登記法23条の代替手続）。ただし司法書士による本人確認情報の作成で数万円から10万円超の追加報酬が発生する。業界裏話ヒント：この費用を売主買主どちらが負担するかは法律に定めがなく、実務上は売主負担が通例だが交渉の余地がある。売買契約書の特約に一行入れておくかどうかで、決済日に揉めるかが決まる

共有者ごとに別々に通知される。21条は「申請人自らが登記名義人となる場合」に、その申請人に対して通知すると定めており、共有者それぞれが登記名義人になるためである。業界裏話ヒント：夫婦共有で買った家を離婚時に処分する場面で、片方が「持っていない」「渡さない」と言い出すケースが実際にある。共有名義の時点で、保管場所を双方が知っている状態にしておくかどうかで、後の交渉コストが変わる

21条但書で通知不要の申出は可能である。通知を受けなければ漏洩リスクはゼロになるが、次の登記では必ず代替手続（事前通知または本人確認情報）が必要になり、そのたびに費用と時間がかかる。業界裏話ヒント：この選択肢を実際に使うのは、当面売却も担保設定も予定がなく、かつ管理に自信がない相続人などに限られる。ほとんどのケースでは通知を受けて、シールを剥がさず保管するほうが合理的である