不動産登記法 第21条（登記識別情報の通知）

解説

家を買って所有権移転登記が終わると、法務局から「登記識別情報通知書」という紙が届く。目隠しシールの下に12桁の英数字が印字されている、あれである。これがかつての「権利証」に代わるものだ。あなたが知っておくべきは、この12桁が「紙」ではなく「情報」だという一点である。権利証の時代は、紙そのものを金庫に入れておけば安全だった。だが登記識別情報は、シールを剥がして誰かに見られた瞬間、コピーされたのと同じ状態になる。紙を取り返しても意味がない。不動産登記法21条は「申請人自らが登記名義人となる場合」に、登記官が速やかに通知しなければならないと定める。裏を返せば、あなたが登記名義人にならない登記（抵当権抹消の債務者側など）では通知は来ない。そして但書、あなたは事前に「通知不要」と申し出ることもできる。この選択肢の存在を知らないまま、多くの人が漫然と12桁を受け取り、机の引き出しに放り込んでいる。

法的な位置づけ

不動産登記法21条は、登記識別情報の通知手続を定める規定である。登記官は、当該登記により申請人自らが登記名義人となる場合に限り、登記完了後速やかに、法務省令の定める方法で当該申請人に登記識別情報を通知する。登記識別情報は、平成16年改正で登記済証（いわゆる権利証）に代えて導入された、次回の登記申請における本人確認手段である。

こんなときに使う

• マイホームの決済が終わり、2週間後に法務局から封筒が届く。中の書面には目隠しシールが貼られている。ここで多くの人が「中身を確認しよう」とシールを剥がす。その瞬間、この情報の安全性は一段下がる。剥がす必要は原則ない。次に使うのは売却時か抵当権設定時で、そのとき司法書士の面前で剥がせばよい
• 親が亡くなって相続登記をした。あなたが新しい登記名義人になったので、あなた宛に登記識別情報が通知される。ところが兄弟3人の共有名義にした場合、通知は3人それぞれに別々に発行される。1通ではない。将来売却するとき、3人全員が自分の12桁を持ち寄る必要がある。1人が紛失していれば、その1人分だけ本人確認情報等の代替手続が要る
• もし、登記識別情報通知書を失くしたらどうなる？ 再発行は一切ない。制度上、再交付の仕組みが存在しない。代わりに（1）事前通知制度、（2）司法書士等による本人確認情報の提供、（3）公証人による認証、の3つの代替ルートで登記できる。ただし本人確認情報の作成報酬は数万円から10万円超、これが紛失の実質的なコストになる
• 投資用マンションを買った直後、あなたのもとに「登記識別情報の管理サービス」を名乗る業者から電話が来た。登記簿は誰でも閲覧できるため、新しい所有者情報は公開情報である。12桁を聞き出そうとする電話は、それ自体が詐欺のシグナル。法務局が電話で識別情報を尋ねることはない
• 決済まであと3日。売主として登記識別情報を用意する段になって、10年前の通知書が見つからない。この段階からでは事前通知制度は使えない（買主が代金を払った後に登記が完了する保証がないため実務上敬遠される）。司法書士に本人確認情報を作ってもらう必要があり、面談の日程確保と追加報酬の話を今日中に始めないと決済がずれる

取るべき行動

被害を受けた側：識別情報が漏洩した、または漏洩の疑いがあると気付いたら、1. その日のうちに不動産の所在地を管轄する法務局へ失効の申出（不動産登記規則65条）を行う、申出は登記名義人本人または代理人が可能2. 併せて「不正登記防止申出」（登記名義人の申出により3か月間、登記申請時に通知が来る制度）を検討3. 既に不正な登記が入っていれば、抹消登記手続請求訴訟と併せて処分禁止の仮処分を申し立てる、この順序を逆にすると係争中に転売される

訴えられた側：識別情報を提供できないまま登記手続の当事者になった場合、1. 紛失であることを認め、代替手続を選ぶ。事前通知制度（不動産登記法23条1項）は費用ゼロだが、法務局からの通知に2週間以内（国内の場合）に返送する必要があり、決済実務では敬遠される2. 資格者代理人による本人確認情報の提供（同条4項1号）が実務の主流、報酬は数万円から10万円超3. 公証人の認証（同項2号）は比較的安価だが、対応可能な公証役場を先に確認する

時効（請求できる期限）：登記識別情報の通知自体に申請人側の期限はないが、オンラインで受け取る場合はダウンロード可能期間（登記完了時から一定期間、法務省令で定める）を過ぎると受領できなくなる。失効の申出に期限はなく、いつでも可能。事前通知制度を使う場合の返送期限は、通知を発した日から2週間（外国に住所がある場合は4週間、不動産登記規則70条8項）。この期限を1日でも過ぎると登記申請は却下される

学説

通説：登記識別情報は権利を表章する証書ではなく、次回の登記申請における申請人の本人性を担保する手続的手段にすぎないと解される。したがって紛失しても実体上の権利には影響せず、失われるのは手続の簡便さのみであるとされる。

実務通説：登記識別情報の管理責任は通知を受けた登記名義人に帰属し、漏洩時のリスク管理手段として不動産登記規則65条の失効の申出および不正登記防止申出を早期に用いるべきであるという運用が、司法書士実務において広く共有されている。

改正の年表

1. 1.明治32年（1899年） 新設：旧不動産登記法が制定され、登記完了時に登記済証（いわゆる権利証）を交付する制度が確立した。紙の書面そのものが本人確認手段として機能する仕組みであった
2. 2.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正により登記済証制度が廃止され、登記識別情報制度が導入された。本条はその通知手続を定める新設規定であり、オンライン申請に対応した本人確認手段への転換を担う