出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）e-Gov法令検索出典公布平成16年6月18日収録時点令和8年7月4日読了 7 分7 分7 分

不動産登記法第18条（申請の方法）

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登記の申請は、次に掲げる方法のいずれかにより、不動産を識別するために必要な事項、申請人の氏名又は名称、登記の目的その他の登記の申請に必要な事項として政令で定める情報（以下「申請情報」という。）を登記所に提供してしなければならない。
一法務省令で定めるところにより電子情報処理組織（登記所の使用に係る電子計算機（入出力装置を含む。以下この号において同じ。）と申請人又はその代理人の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織をいう。）を使用する方法
二申請情報を記載した書面（法務省令で定めるところにより申請情報の全部又は一部を記録した磁気ディスクを含む。）を提出する方法

この条文の基本情報

申請の方法とは何ですか？

定義申請の方法とは、不動産登記法第18条に定められた規定で、「登記の申請は、次に掲げる方法のいずれかにより、不動産を識別するために必要な事項、申請人の氏名又は名称、登記の目的その他の登記の申請に必要な事項として政令で定める…」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

不動産登記法第18条（申請の方法）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
不動産登記法第18条の条文原文は「登記の申請は、次に掲げる方法のいずれかにより、不動産を識別するために必要な事項、申請人の氏名又は名称、登記の目的その他の登記の申請に必要な事項として政令で定める…」で始まります。
不動産登記法第18条は第一節　総則に置かれています。
不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
不動産登記法第18条の前の条は不動産登記法第17条です。
不動産登記法第18条の次の条は不動産登記法第19条です。
不動産登記法第18条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第18条
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
本サイト収録不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第18条（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/18

要点関連条文7共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点不動産登記法18条は、登記の申請をオンライン（電子情報処理組織を使用する方法）または書面を提出する方法のいずれかで行い、申請情報の内容は政令で定めると規定する。

Q · 不動産の登記申請って、どうやってやるのが正解なんですか？

オンライン申請か書面申請の二択。中身は政令が決める

不動産登記法18条は、登記の申請方法を「電子情報処理組織を使用する方法」（オンライン申請）と「申請情報を記載した書面を提出する方法」（書面申請、磁気ディスク提出を含む）の二つに限定しています。どちらを選んでも、不動産を識別する事項・申請人の氏名・登記の目的など政令が定める「申請情報」を登記所へ提供する必要があります。申請情報の具体的な中身は不動産登記令、添付情報や細目は不動産登記規則が定めるため、法律本文だけを読んで準備すると必ず不足します。

解説

不動産の名義変更を「窓口で紙を出す手続き」だと思っているなら、その認識は2005年で止まっている。不動産登記法18条は、登記の申請方法をオンライン（電子情報処理組織を使用する方法）と書面（磁気ディスク提出を含む）の二本立てと定めた条文である。そしてあなたが知っておくべきなのは、この条文が同時に「申請情報」という概念を作り出した点だ。申請情報とは、不動産を特定する事項、申請人の氏名、登記の目的など、政令（不動産登記令）が定める情報の束のこと。つまり何を書くかは法律本体ではなく政令が決めている。ここを押さえると、司法書士に依頼したとき「この情報が足りません」と言われる理由も、法務局で補正を求められる根拠も、全部同じ18条とその下の政令に行き着くことが分かる。手続きの入口が二つあり、その入口を選ぶ時点で必要書類も費用も所要日数も分岐する。

法的な位置づけ

不動産登記法18条は、登記の申請方法および申請情報の提供義務を定める手続規定である。申請は電子情報処理組織を使用する方法（オンライン申請）または申請情報を記載した書面を提出する方法（書面申請）のいずれかにより行い、不動産の識別事項、申請人の氏名または名称、登記の目的その他政令が定める事項を登記所に提供しなければならない。

手順・フロー

AI による整理。効力は条文原文が基準です

手順

1.登記事項証明書で現状を確認する法務局または登記情報提供サービスで登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人、地番・家屋番号、抵当権などの権利関係を確認する。申請情報に書く不動産の識別事項は、この記載どおりに転記する必要がある
2.申請情報と添付情報の範囲を政令・省令で確定する登記の目的（相続、売買、抵当権抹消、住所変更など）ごとに、不動産登記令が定める申請情報と添付情報を確認する。法務局が公開する申請書様式と記載例が最短の手がかりになる
3.オンライン申請か書面申請かを選ぶ個人が単発で行う抵当権抹消や住所変更は書面申請が現実的。電子署名環境がある場合や、到達時刻の記録を確保したい取引ではオンライン申請を選ぶ。添付情報を書面で別送する特例方式を使うなら、到達までの日数を工程表に組み込む
4.提出前に法務局の登記相談で申請書を点検してもらう申請書の下書きと添付書類を持参して、法務局の登記相談を事前予約で受ける。相談は無料で、補正のための往復を丸ごと省ける。却下されてからでは登録免許税の扱いも煩雑になるため、提出前の一回が最も効く
5.申請後の補正連絡と登記識別情報の受領まで管理する受付後に登記官から補正の連絡が入る場合があるため、連絡先を必ず通じる状態にしておく。完了後は登記識別情報通知書と登記完了証を受領し、登記事項証明書で反映を確認する

よくある質問 AI による整理

Q1申請情報とは何ですか？

不動産を識別する事項、申請人の氏名または名称、登記の目的など、登記申請に必要な事項として政令が定める情報の束です。根拠は不動産登記法18条、具体的内容は不動産登記令が定めます。

Q2登記申請の方法は何種類ありますか？

二種類です。電子情報処理組織を使用するオンライン申請（18条1号）と、申請情報を記載した書面を提出する書面申請（同2号、磁気ディスク提出を含む）に限定されています。

Q3特例方式とは何ですか？

オンラインで申請情報を送信しつつ、添付情報は書面で別途提出する運用です。書面が登記所に到達して初めて審査が進むため、決済日程を組むときはこの時間差を必ず見込みます。

Q4相続登記はいつまでに申請が必要ですか？

所有権を取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法76条の2、2024年4月1日施行）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

Q5登記申請が却下されるのはどんなときですか？

申請情報や添付情報が法定の要件を欠く場合などです（不動産登記法25条）。軽微なものは補正で足りますが、補正できない不備は却下となり、申請をやり直すことになります。

Q6登記識別情報とは何ですか？

登記完了時に登記名義人へ通知される12桁の符号で、旧制度の権利証にあたるものです（不動産登記法21条）。次の登記申請で本人確認の役割を果たすため、厳重に保管します。

Q7オンライン申請にマイナンバーカードは必要ですか？

個人が自力でオンライン申請する場合、電子署名のためにマイナンバーカードの署名用電子証明書が事実上必須です。司法書士に依頼する場合は資格者の電子証明書が使われます。

Q8登記申請は誰がするのですか？

権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請します（不動産登記法60条）。相続登記など単独申請が認められる類型もあり、代理人による申請も可能です。

この条文についての質問 AI による整理

Q1登記って自分でできるんですか、それとも司法書士に頼まないとダメですか？

自分でできる。18条は申請人本人が申請することを当然の前提にしており、代理人によることも認めている。抵当権抹消や住所変更のような単純な登記は本人申請が現実的である。実務のポイント：司法書士が本当に必要なのは、売買決済のように「代金支払いと登記申請を同時に成立させる」場面。単発の抹消登記まで依頼すると報酬が実費を上回ることが多い

Q2オンライン申請のほうが早いって聞いたんですけど、本当ですか？

受付自体は早いが、完了までが早いとは限らない。添付情報を書面で別送する方式を使う場合、書面が法務局に到達して初めて審査が進む。実務のポイント：オンライン申請の実質的な利点は速度より、登記所へ出向かなくてよい点と、申請の到達時刻が記録に残る点にある。同一物件に複数の申請が競合する局面では、この到達順が効いてくる

Q3申請書に書く内容って、どこを見れば正解が分かるんですか？

不動産登記法18条は「政令で定める情報」としか書いておらず、具体的な中身は不動産登記令が定めている。実務では法務局が公開している申請書様式とその記載例が最も早い。実務のポイント：法務局の登記相談は無料で予約でき、申請書の下書きを持参すれば事実上の事前チェックが受けられる。この制度を使う人と使わない人で、補正の回数が明確に変わる

間違えやすい点 AI による整理

「登記申請はオンラインでやれば全部完結する」と思われがちだが、実務では添付情報を書面で提出する「特例方式」が広く使われており、完全な電子完結は取引類型によっては今なお限定的である。オンラインで送信した後に書面が法務局に届くまでのタイムラグを見落とすと、決済日程が狂う
「登記に必要な書類は不動産登記法に書いてある」という前提そのものが誤っている。18条が定めているのは申請方法という器だけで、中身である申請情報の具体的内容は不動産登記令、添付情報や手続の細目は不動産登記規則が定める。法律本文だけを読んで準備すると、必ず足りない
登記申請は「役所に届け出るだけの形式手続き」と軽く見られているが、実質は権利変動を第三者に対抗できるようにする（民法177条）ための唯一のルートである。手続きの一部を間違えて却下されれば、その間に他人が先に登記を入れる可能性が理論上残る。形式手続きの遅れが、実体的な権利を失わせる

比較の観点	この条文	ほかの条文
規律の対象	18条：申請の方法（オンライン／書面）と申請情報の提供義務	60条：誰が申請するか（登記権利者と登記義務者の共同申請） 25条：申請に不備があった場合の却下事由
中身を決める法源	申請情報の具体的内容は不動産登記令、細目は不動産登記規則に委任	共同申請の例外は法律本文および各条で列挙却下事由は25条各号に法律上限定列挙
間違えたときの効果	方法違背・申請情報不足は補正、補正不能なら却下へ	申請適格を欠く申請は却下（25条4号等の問題に接続）却下後は登録免許税の還付手続を含め申請をやり直す
実務で先に読む順序	最初：どの入口で出すかを決める	次：誰と一緒に出す必要があるかを確認最後：不備で落ちないかを逆算して点検

他国ではどう定めているか 4 か国

台湾

土地法第37条、土地登記規則第51条

台湾も申請書と添付書類の提出を要件とし、地政事務所への申請主義を採る。電子化は「網路申請」として段階的に導入されており、日本の特例方式に近い併用運用が見られる

韓国

대한민국 부동산등기법 제24조

韓国は申請方法を「방문신청（訪問申請）」と「전자신청（電子申請）」の二つに条文上明記しており、日本の18条1号・2号と構造がほぼ一致する

ドイツ

Grundbuchordnung § 13、§ 135 ff.

ドイツも申請主義（Antragsgrundsatz）を採り、公証人の関与を通じた電子的申請が広く普及している。公証人が事実上のゲートキーパーとなる点が日本の司法書士制度と対照的

アメリカ

各州 Recording Acts、Uniform Real Property Electronic Recording Act (URPERA)

米国は登記ではなく「記録（recording）」制度であり、権利の公示は郡書記官への文書提出による。電子記録は URPERA を採用した州で可能となるが、州ごとに要件が大きく異なる

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

親が亡くなり相続登記をすることになった。2024年4月から相続登記は義務化され、放置すれば10万円以下の過料の対象になる。司法書士に頼むか自分で申請するか迷ったとき、18条の二つの入口のどちらを使うかが最初の分岐点になる。オンライン申請なら登録免許税が軽減される時期もあったが、現在の減額措置の有無は必ず最新情報を確認すること
住宅ローンを完済した。抵当権抹消登記は自分でもできる手続きの代表格で、法務局の窓口で書面申請すれば数千円の登録免許税だけで済む。だが金融機関から渡された書類には有効期限のあるものが混じっている。放置して数年経つと、金融機関に再発行を依頼する手間が発生する
もし、あなたが不動産会社に勤めていて、決済当日に司法書士が「申請情報に不備がある」と言い出したらどうなる？決済は止まり、買主のローン実行も止まる。申請情報の中身を決めているのは不動産登記令であり、その委任元がこの18条である
会社の本店移転に伴い、所有不動産の登記名義人表示変更が必要になった。あと5日で融資の実行日。オンライン申請なら即日受付されるが、添付書面を別途郵送する「特例方式」を使う場合、書面が届くまで登記は完了しない。この時間差を知らないと決済スケジュールが崩れる

取るべき行動

被害を受けた側：登記が必要な立場（相続人、買主、抵当権抹消を求める債務者）なら、1. まず登記事項証明書を取得して現在の登記名義と権利関係を確認する2. 自分のケースに必要な申請情報を不動産登記令および法務局の申請書様式で確認する3. 書面申請かオンライン申請かを選ぶ。個人が単発でやるなら書面申請が現実的4. 提出前に法務局の登記相談を予約して申請書を点検してもらう

訴えられた側：登記手続を求められている側（協力義務を負う売主、共同相続人など）なら、1. なぜ自分の関与が必要かを確認する。権利に関する登記は原則として登記権利者と登記義務者の共同申請である（不動産登記法60条） 2. 印鑑証明書や登記識別情報を安易に渡さず、何の登記に使われるかを書面で確認する3. 内容に納得できない場合は、司法書士や弁護士に相談してから署名押印する

時効（請求できる期限）：申請方法自体に期限はない。ただし相続登記は、所有権の取得を知った日から3年以内の申請が義務化されている（不動産登記法76条の2、2024年4月1日施行）。住所等の変更登記も2年以内の申請義務化が予定されており、最新の施行状況を確認すること

学説

通説：18条は申請という行為の「器」のみを法定し、その中身である申請情報の具体的内容を政令に委任する構造をとる。委任の範囲は不動産の識別、申請人の特定、登記の目的という条文列挙事項に画されており、政令はこれを具体化する限度で申請情報を定めうると解される。

通説：オンライン申請と書面申請は優劣なく並列に置かれた二つの入口であり、申請人は自由に選択できる。電子証明書を持たない申請人のアクセスを確保するため、書面申請は補充的な手段ではなく本則の一方であると理解されている。

改正沿革 AI による整理

改正の年表

1.平成16年（2004年）改正：不動産登記法の全部改正により現行18条が成立。従来の書面申請一本の構造を改め、電子情報処理組織を使用する方法を第一号に掲げてオンライン申請を制度化し、申請情報という概念を条文上定義した
2.令和3年（2021年）改正：相続登記の申請義務化（76条の2）等を含む改正が行われ、18条が定める申請方法の実務的重要性が相続分野に大きく拡張された（施行日は規定ごとに異なる）

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

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