出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）e-Gov法令検索出典公布平成16年6月18日収録時点令和8年7月4日読了 7 分7 分7 分

不動産登記法第16条（当事者の申請又は嘱託による登記）

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登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
2.第二条第十四号、第五条、第六条第三項、第十条及びこの章（この条、第二十七条、第二十八条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第四十三条から第四十六条まで、第五十一条第五項及び第六項、第五十三条第二項、第五十六条、第五十八条第一項及び第四項、第五十九条第一号、第三号から第六号まで及び第八号、第六十六条、第六十七条、第七十一条、第七十三条第一項第二号から第四号まで、第二項及び第三項、第七十六条から第七十六条の四まで、第七十六条の六、第七十八条から第八十六条まで、第八十八条、第九十条から第九十二条まで、第九十四条、第九十五条第一項、第九十六条、第九十七条、第九十八条第二項、第百一条、第百二条、第百六条、第百八条、第百十二条、第百十四条から第百十七条まで並びに第百十八条第二項、第五項及び第六項を除く。）の規定は、官庁又は公署の嘱託による登記の手続について準用する。

この条文の基本情報

当事者の申請又は嘱託による登記とは何ですか？

定義当事者の申請又は嘱託による登記とは、不動産登記法第16条に定められた規定で、「登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

不動産登記法第16条（当事者の申請又は嘱託による登記）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
不動産登記法第16条の条文原文は「登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。」で始まります。
不動産登記法第16条は第一節　総則に置かれています。
不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
不動産登記法第16条の前の条は不動産登記法第15条です。
不動産登記法第16条の次の条は不動産登記法第17条です。
不動産登記法第16条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第16条
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
本サイト収録不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第16条（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/16

要点関連条文8共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点不動産登記法16条1項は、登記は当事者の申請又は官公署の嘱託がなければできないと定める（申請主義）。法令に別段の定めがある場合のみ登記官の職権登記が認められる。

Q · 相続や引っ越しがあったら、登記所が自動で名義や住所を直してくれるの？

原則ありません。誰かが申請しない限り登記簿は動きません

不動産登記法16条1項は、登記は法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければすることができないと定めます（申請主義）。死亡届や相続税申告は登記簿と接続しておらず、相続登記も自分で申請しない限り故人名義のまま残ります。例外は同項の「別段の定め」で、表示に関する登記の職権発動（28条）や、2026年4月から始まった登記官による住所等変更登記（76条の6）がこれにあたります。

解説

登記所の職員は、あなたの土地の名義を勝手に書き換えない。親が亡くなって相続が起きても、引っ越して住所が変わっても、登記簿は誰かが申請するまで一文字も動かない。不動産登記法16条1項が定めるのはその原則、申請主義である。当事者本人が申請するか、裁判所・税務署・自治体などの官公署が嘱託するか、そのどちらかがない限り登記はされない。裏を返せば、放置された登記簿は延々と古い名義のまま残る。所有者不明土地が九州本島の面積を上回る規模に膨らんだと推計される根本原因はここにある。ただし冒頭に「法令に別段の定めがある場合を除き」という抜け道が置かれている。この一句が登記官の職権登記を可能にし、2026年4月から動き出した住所等変更登記の職権化（76条の6）もここに接続している。

法的な位置づけ

不動産登記法16条は登記の申請主義を定める規定である。1項は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ登記をすることができない旨を規定する。2項は、官庁又は公署の嘱託による登記の手続について、申請に関する規定の一部を除外したうえで準用する旨を定める。

手順・フロー

AI による整理。効力は条文原文が基準です

手順

1.登記事項証明書で現在の名義を確認する法務局窓口・郵送・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）で登記事項証明書を取得し、登記簿上の名義人と実体上の権利者のズレを特定する。書面請求は1通600円、誰でも取得できる
2.申請できる人が誰かを切り分ける権利の登記は原則として登記権利者と登記義務者の共同申請（60条）。相続や判決による場合は単独申請ができる（63条）。官公署が当事者なら申請ではなく嘱託で入る（16条1項、116条）ため、自分が動かす立場かどうかを最初に確定させる
3.期限が走っている登記を先に止める相続登記は取得を知った日から3年（76条の2）、住所・氏名の変更登記は変更から2年（76条の5）。遺産分割が未了なら相続人申告登記（76条の3）を単独で申し出て、申請義務だけ先に履行する
4.相手が協力しない場合は債務名義を取る共同申請に応じない相手に対しては、登記手続を命じる確定判決や調停調書を取得し、単独申請に切り替える（63条）。訴訟提起前に内容証明で協力を求め、応答の記録を残しておく
5.官公署が当事者なら嘱託の進捗を照会する公有地の売買など官公署が登記権利者・義務者となる取引では、登記は嘱託で入る（116条）。担当部署に嘱託書の発送予定日を確認し、契約書に登記完了の目安を明記させておく

よくある質問 AI による整理

Q1申請主義とは何ですか？

登記は当事者の申請か官公署の嘱託がなければできないという原則です（不動産登記法16条1項）。登記所が実体の変動を察知して自動で登記簿を書き換えることは原則ありません。

Q2登記官は職権で登記できますか？

「法令に別段の定めがある場合」に限られます。表示に関する登記の職権発動（28条）や、2026年4月から始まった住所等変更登記の職権化（76条の6）が代表例です。

Q3嘱託登記とは何ですか？

官庁又は公署が登記を求める手続で、当事者の申請に代わるものです（16条1項）。公有地の売買、差押え、仮処分などで用いられ、手続には申請の規定が準用されます（16条2項）。

Q4相続登記の義務化で登記は自動になりましたか？

なっていません。義務化（76条の2）は申請義務を課しただけで、申請主義の例外ではありません。取得を知った日から3年以内に自分で申請しないと過料の対象です。

Q5住所変更の登記は2026年から自動になりますか？

一定の場合に登記官が職権で行えるようになりました（76条の6）。ただし本人の申出や検索用情報の提供が前提となる場面があり、完全自動ではありません。

Q6登記申請は自分でできますか？

できます。申請主義は資格者代理人を要求していません。ただし添付情報の不備で補正や取下げになりやすく、共同申請の場面では相手方の協力確保が実務上の壁になります。

Q7登記しないとどうなりますか？

登記簿は古い名義のまま残り、第三者に対抗できません（民法177条）。相続登記は10万円以下、住所等変更登記は5万円以下の過料の対象にもなります（164条）。

Q8不動産登記法16条2項の準用除外とは何ですか？

嘱託登記に申請の規定を準用する際、76条から76条の4、76条の6、116条など多数の条文を除外する仕組みです。相続登記の義務規定は嘱託には及びません。

この条文についての質問 AI による整理

Q1親の家、名義を変えないまま何十年も住んでるんですけど、放っておいたらどうなりますか？

登記官が職権で直すことはなく（16条1項）、名義は故人のまま残ります。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です（76条の2、164条1項）。過去の相続も対象で期限は2027年3月末。実務のポイント：遺産分割が未了でも相続人申告登記（76条の3）を単独で出せば義務だけ先に消せる。まずこれで時計を止められるか司法書士に確認を

Q2役所が相手の取引だと、登記は自分でやらなくていいって本当ですか？

本当です。官公署が登記権利者または義務者となる場合、登記はあなたの申請ではなく嘱託で入ります（16条1項、116条）。16条2項は申請の手続規定の多くを嘱託に準用しますが、相続登記の義務規定などは除外されています。実務のポイント：嘱託は役所の内部決裁を経るため民間同士の取引より着手が遅れることがある。決済日と嘱託書の発送予定を契約段階で確認しておくと、登記完了までの空白期間が読める

間違えやすい点 AI による整理

相続が起きれば役所が自動的に名義を書き換えてくれると思われがちだが、16条1項がそれを正面から否定している。市役所に出した死亡届も、税務署への相続税申告も、法務局の登記簿には接続していない。誰かが法務局に申請するまで、故人の名義は何十年でも残り続ける
相続登記の義務化（76条の2）を知っている人は増えたが、その義務が申請主義の例外ではないことまでは意識されていない。義務が課されただけで、登記官が代わりに登記してくれるわけではない。義務だけが増え、実行の手間は依然としてあなたの側にある。この非対称こそが過料の温床である
あなたから見れば「買ったのだから自分の土地」だが、法律から見れば登記されるまで第三者に対抗できない（民法177条）。しかもその登記は誰かが申請しない限り生まれない。実体上の所有と公示上の所有のズレは、あなたが申請を先延ばしにする期間だけ拡大し続ける

比較の観点	この条文	ほかの条文
登記を動かすトリガー	16条：当事者の申請または官公署の嘱託（申請主義）	28条：登記官の職権（表示に関する登記） 116条：官公署が当事者となる場合の嘱託
対象となる登記	権利の登記・表示の登記を通じた総則的原則	表示に関する登記（物理的現況の公示）官公署が登記権利者または義務者となる権利の登記
本人の関与	本人または官公署の関与が必須	本人の申請がなくても登記官が発動できる本人は申請せず、官公署の嘱託書で完了する
怠った場合の効果	登記簿が古いまま残り、第三者に対抗できない（民法177条）	職権発動により実体との一致が図られる嘱託書の発送が遅れると登記完了まで空白期間が生じる

他国ではどう定めているか 6 か国

台湾

土地法第73条・土地登記規則第26条

台湾も権利者と義務者の共同申請を原則とし、登記機関が職権で権利登記を行うのは法定の例外に限られる。日本法の構造をほぼそのまま受け継いでいる

韓国

부동산등기법 제22조（신청주의）

韓国も登記は当事者の申請または官公署の嘱託によると明文で定める。日本の旧不動産登記法を経由して継受した規定であり、条文構造の対応関係が明瞭

中国

不動産登記暫行条例第14条・民法典第209条

中国も当事者の申請を原則とするが、不動産登記機構が統一され行政的性格が強い点、および登記が原則として物権変動の効力要件である点が日本と異なる

ドイツ

GBO § 13（Antragsgrundsatz）

ドイツも法律に別段の定めがない限り申請によってのみ登記すると定め、日本の16条1項の直接の淵源とされる。ただし登記が物権変動の効力要件である点で日本と根本的に異なる

フランス

Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955（publicité foncière）

フランスは公証人が公示手続を担う仕組みで、当事者の申請というより取引に関与した公証人の義務として公示が行われる。申請主義という概念設計自体が異なる

アメリカ

State Recording Acts

米国の記録制度は任意登録であり、記録しないことによる不利益（後の善意有償取得者に劣後する）で登録を誘導する。義務化と過料で誘導する日本の近時の改正と対照的

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

実家が親名義のまま、相続を知ってから2年11か月が経っていたとしたら？相続登記の申請義務は取得を知った日から3年（76条の2）。登記所が職権で直してくれることは原則ない。動かせるのはあなたしかいない
あなたが市から公有地を買った側だとする。売主が役所なので、所有権移転登記はあなたの申請ではなく市の嘱託で入る（16条1項、116条）。司法書士に依頼する必要はないが、嘱託書が出るまで登記は完了しない。担当部署に「嘱託はいつ発送されますか」と聞ける人と、ただ待つ人では、決済後の資金計画も転売時期も変わってくる
離婚の財産分与で家を受け取った。元配偶者が実印を押さないので登記できない。共同申請が原則（60条）である以上、動かすには判決か調停調書を取って単独申請に切り替えるしかない（63条）

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書を取得し（誰でも取得可能、書面1通600円）、現在の名義人と自分の実体的な権利のズレを特定する2. 相手方の協力が得られるなら共同申請（60条）、得られないなら登記手続を命じる判決や調停調書を取って単独申請（63条）へ切り替える3. 相続なら遺産分割の成立を待たず、相続人申告登記（76条の3）で義務だけ先に外す手がある4. 官公署が当事者なら、嘱託を担当する部署に進捗を直接照会する

訴えられた側：1. 相続登記や住所等変更登記の未了を指摘されたら、まず正当な理由の有無を検討する。相続人が極めて多数、遺言の効力を争っている等は過料を免れる事由になりうる2. 法務局からの催告には期限内に応答する。催告に応じて申請すれば、過料の通知には至らない運用である3. 共同申請への協力を求められている場合は、実体上の登記義務が本当にあるかを先に検討する。応じる義務がなければ訴訟で争える

時効（請求できる期限）：16条自体に期限はない。ただし相続登記は所有権の取得を知った日から3年（76条の2、2024年4月1日施行、それ以前に発生した相続は施行日から3年）、住所・氏名の変更登記は変更から2年（76条の5、2026年4月1日施行）。正当な理由なく怠ると過料（相続は10万円以下、住所等は5万円以下、164条。最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：16条1項の申請主義は、国家が本人の関与なく私有財産の帰属を公示上書き換えないための歯止めであり、登記官の形式的審査権と表裏一体の制度と解される。職権登記はあくまで法令の明文がある場合の例外である

改正後の実務的理解：令和3年改正により相続登記の申請義務化と住所等変更登記の職権化が導入され、申請主義は維持しつつ「別段の定め」の幅を広げることで登記簿と実体の乖離を縮小する方向へ調整されたと整理される

改正沿革 AI による整理

平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 明治32年法律第24号の旧法を全部改正し現行法を制定。旧法下で解釈上確立していた申請主義を16条1項として明文化し、あわせて官公署の嘱託登記に申請手続の規定を準用する2項を置いた
令和3年（2021年）改正（相続登記等の義務化） 相続登記の申請義務（76条の2から76条の4）と登記官による職権的な氏名・住所変更登記（76条の6）の新設に伴い、16条2項の準用除外リストにこれらの条文が加えられた。申請主義の例外が制度的に拡張された改正である

改正の年表

1.明治32年（1899年）新設：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）制定。条文上の明文化には至らなかったが、当事者の申請または官公署の嘱託を要するという申請主義が解釈上確立した
2.平成16年（2004年）改正：不動産登記法の全部改正により現行法を制定。申請主義を16条1項として明文化し、官公署の嘱託による登記に申請の規定を準用する2項を新設した
3.令和3年（2021年）改正：相続登記の申請義務（76条の2から76条の4）および登記官による職権的な氏名・住所変更登記（76条の6）の新設に伴い、16条2項の準用除外リストにこれらの条文が加えられた

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

不動産登記法 第16条（当事者の申請又は嘱託による登記）