要点不動産登記法 16 条 1 項は、登記は当事者の申請又は官公署の嘱託がなければできないと定める（申請主義）。法令に別段の定めがある場合のみ登記官の職権登記が認められる。
Q · 相続や引っ越しがあったら、登記所が自動で名義や住所を直してくれるの？
原則ありません。誰かが申請しない限り登記簿は動きません
不動産登記法 16 条 1 項は、登記は法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければすることができないと定めます（申請主義）。死亡届や相続税申告は登記簿と接続しておらず、相続登記も自分で申請しない限り故人名義のまま残ります。例外は同項の「別段の定め」で、表示に関する登記の職権発動（28 条）や、2026 年 4 月から始まった登記官による住所等変更登記（76 条の 6）がこれにあたります。
登記所の職員は、あなたの土地の名義を勝手に書き換えない。親が亡くなって相続が起きても、引っ越して住所が変わっても、登記簿は誰かが申請するまで一文字も動かない。不動産登記法 16 条 1 項が定めるのはその原則、申請主義である。当事者本人が申請するか、裁判所・税務署・自治体などの官公署が嘱託するか、そのどちらかがない限り登記はされない。裏を返せば、放置された登記簿は延々と古い名義のまま残る。所有者不明土地が九州本島の面積を上回る規模に膨らんだと推計される根本原因はここにある。ただし冒頭に「法令に別段の定めがある場合を除き」という抜け道が置かれている。この一句が登記官の職権登記を可能にし、2026 年 4 月から動き出した住所等変更登記の職権化（76 条の 6）もここに接続している。
不動産登記法 16 条は登記の申請主義を定める規定である。1 項は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ登記をすることができない旨を規定する。2 項は、官庁又は公署の嘱託による登記の手続について、申請に関する規定の一部を除外したうえで準用する旨を定める。
AI 輔助整理，以條文原文為準
登記は当事者の申請か官公署の嘱託がなければできないという原則です（不動産登記法 16 条 1 項）。登記所が実体の変動を察知して自動で登記簿を書き換えることは原則ありません。
「法令に別段の定めがある場合」に限られます。表示に関する登記の職権発動（28 条）や、2026 年 4 月から始まった住所等変更登記の職権化（76 条の 6）が代表例です。
官庁又は公署が登記を求める手続で、当事者の申請に代わるものです（16 条 1 項）。公有地の売買、差押え、仮処分などで用いられ、手続には申請の規定が準用されます（16 条 2 項）。
なっていません。義務化（76 条の 2）は申請義務を課しただけで、申請主義の例外ではありません。取得を知った日から 3 年以内に自分で申請しないと過料の対象です。
一定の場合に登記官が職権で行えるようになりました（76 条の 6）。ただし本人の申出や検索用情報の提供が前提となる場面があり、完全自動ではありません。
できます。申請主義は資格者代理人を要求していません。ただし添付情報の不備で補正や取下げになりやすく、共同申請の場面では相手方の協力確保が実務上の壁になります。
登記簿は古い名義のまま残り、第三者に対抗できません（民法 177 条）。相続登記は 10 万円以下、住所等変更登記は 5 万円以下の過料の対象にもなります（164 条）。
嘱託登記に申請の規定を準用する際、76 条から 76 条の 4、76 条の 6、116 条など多数の条文を除外する仕組みです。相続登記の義務規定は嘱託には及びません。
登記官が職権で直すことはなく（16 条 1 項）、名義は故人のまま残ります。2024 年 4 月から相続登記は義務化され、取得を知った日から 3 年以内に申請しないと 10 万円以下の過料の対象です（76 条の 2、164 条 1 項）。過去の相続も対象で期限は 2027 年 3 月末。業界裏話ヒント：遺産分割が未了でも相続人申告登記（76 条の 3）を単独で出せば義務だけ先に消せる。まずこれで時計を止められるか司法書士に確認を
本当です。官公署が登記権利者または義務者となる場合、登記はあなたの申請ではなく嘱託で入ります（16 条 1 項、116 条）。16 条 2 項は申請の手続規定の多くを嘱託に準用しますが、相続登記の義務規定などは除外されています。業界裏話ヒント：嘱託は役所の内部決裁を経るため民間同士の取引より着手が遅れることがある。決済日と嘱託書の発送予定を契約段階で確認しておくと、登記完了までの空白期間が読める
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 登記を動かすトリガー | 16 条：当事者の申請または官公署の嘱託（申請主義） | — |
| 対象となる登記 | 権利の登記・表示の登記を通じた総則的原則 | — |
| 本人の関与 | 本人または官公署の関与が必須 | — |
| 怠った場合の効果 | 登記簿が古いまま残り、第三者に対抗できない（民法 177 条） | — |
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