出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）e-Gov法令検索出典公布平成16年6月18日収録時点令和8年7月4日読了 8 分8 分8 分

不動産登記法第47条（建物の表題登記の申請）

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新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2.区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

この条文の基本情報

建物の表題登記の申請とは何ですか？

定義建物の表題登記の申請とは、不動産登記法第47条に定められた規定で、「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

不動産登記法第47条（建物の表題登記の申請）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
不動産登記法第47条の条文原文は「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」で始まります。
不動産登記法第47条は第三款　建物の表示に関する登記に置かれています。
不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
不動産登記法第47条の前の条は不動産登記法第46条です。
不動産登記法第47条の次の条は不動産登記法第48条です。
不動産登記法第47条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第47条
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
本サイト収録不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第47条（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/47

要点関連条文8共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点不動産登記法47条は、建物を新築した者や未登記建物の所有権を取得した者に、取得の日から一月以内の表題登記の申請を義務づける。怠れば10万円以下の過料の対象となる。

Q · 建物を新築したり、未登記の家を相続したら、登記はいつまでにしないといけないの？

所有権取得の日から一月以内に表題登記が必要です

不動産登記法47条1項により、新築した建物、または区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、所有権取得の日から一月以内に表題登記を申請しなければなりません。怠った場合は10万円以下の過料の対象です（164条）。実務上より重いのは連鎖で、表題登記がなければ所有権保存登記（74条）ができず、抵当権設定も所有権移転もできません。申請代理ができるのは司法書士ではなく土地家屋調査士です（土地家屋調査士法3条）。

解説

登記は義務ではない、と聞いたことがあるかもしれない。それは所有権や抵当権など権利に関する登記の話であって、建物の表題登記はまったく別枠にある。47条は、建物を新築した人、そして未登記の建物を買ったり相続したりして所有権を取得した人に、取得の日から一月以内の申請を義務づける。破れば10万円以下の過料（164条）。だが本当に痛いのはそこではない。表題登記がなければ所有権保存登記（74条）ができず、保存登記がなければ抵当権も設定できない。つまり住宅ローンが下りない、買い手に名義を移せない、担保に入れられない。亡くなった父の家に住み続けているだけのつもりでも、法律から見ればあなたはすでに申請義務者である。しかもこの申請を代理できるのは司法書士ではなく土地家屋調査士だ。依頼先を一往復している間に、一月はあっという間に溶ける。

法的な位置づけ

不動産登記法47条は建物の表題登記の申請義務を定める規定であり、建物を新築した者および区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者に対し、所有権取得の日から一月以内の申請を義務づける。表題登記は登記簿の表題部を新たに設ける手続であって、権利に関する登記の前提をなす。

手順・フロー

AI による整理。効力は条文原文が基準です

手順

1.登記簿の有無を確定させる建物の所在地を管轄する法務局で登記事項証明書を請求する。「該当なし」と返ってくれば表題登記が存在しないと確定できる。固定資産税を払っているかどうかは判断材料にならない
2.市区町村で建物の現況情報を押さえる固定資産課税台帳（名寄帳）を取得し、家屋番号が付いていない建物の所在・種類・構造・床面積を確認する。課税台帳は登記簿と別系統だが、未登記建物の実体を示す出発点になる
3.建築時の資料を集める建築確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書、請負契約書を探す。古い建物で書類が残っていない場合は、固定資産税の課税証明や上申書で所有権取得を疎明する扱いがある
4.土地家屋調査士に申請代理を依頼する表題登記の申請代理は土地家屋調査士の業務である（土地家屋調査士法3条）。司法書士では受任できない。現地調査・建物測量を経て建物図面と各階平面図が作成される
5.権利の登記まで連続で組む表題登記の完了後、所有権保存登記（74条）以降は司法書士の領域になる。新築で融資を受けるなら、表題登記・保存登記・抵当権設定を融資実行日に連件で通す日程をあらかじめ両資格者と共有しておく

よくある質問 AI による整理

Q1表題登記とは何ですか？

建物の所在・種類・構造・床面積など物理的現況を登記簿の表題部に初めて記録する登記です。権利の登記ではなく、所有権保存登記や抵当権設定の前提になります。

Q2表題登記の費用はいくらかかりますか？

表示に関する登記のため登録免許税は原則かかりません。実際の負担は土地家屋調査士の報酬と測量・調査費で、建物の規模や資料の残り具合により幅があります。

Q3表題登記に必要な書類は何ですか？

建築確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書、所有者の住民票、建物図面・各階平面図が基本です。古い建物で書類がない場合は課税証明や上申書で代替する扱いがあります。

Q4表題登記はどこに申請しますか？

建物の所在地を管轄する法務局（登記所）に申請します。オンライン申請も可能ですが、建物図面・各階平面図の作成が必要なため実務では土地家屋調査士に依頼します。

Q5未登記建物でも相続できますか？

相続そのものは登記の有無に関係なく発生します。ただし登記簿がないため相続登記ができず、まず相続人側で表題登記を申請してから権利の登記に進む必要があります。

Q6一月以内の起算点はいつですか？

新築なら登記できる建物としての要件を備えた時、既存の未登記建物なら売買・相続などで所有権を取得した時です。相続では被相続人の死亡日が起点になります。

Q7建物を取り壊したときも登記は必要ですか？

必要です。建物滅失登記を滅失の日から一月以内に申請します（57条）。放置すると存在しない建物に固定資産税が課され続けたり、土地の売却が滞る原因になります。

Q8表題登記をしないと何ができなくなりますか？

所有権保存登記（74条）ができず、抵当権設定も所有権移転もできません。住宅ローンが実行できない、買主に名義を移せない、登記事項証明書が取得できない状態になります。

この条文についての質問 AI による整理

Q1実家が未登記なんですけど、そのままじゃ売れないんですか？

買主に所有権移転登記ができないため、事実上売れません。登記簿が存在しない以上、権利の登記も入りません。まず47条1項で表題登記、次に74条1項1号で所有権保存登記、そこから移転登記という順序になります。実務のポイント：売主名義で表題登記まで済ませてから売り出すと、買主の住宅ローン審査が通りやすくなり、値引き交渉の材料が一つ消える。未登記のまま出して指値を入れられるより、調査士費用を先に払った方が手取りは増えることが多い

Q2庭の物置やカーポートも登記しないとダメなんですか？

屋根と周壁（またはこれに類するもの）があり、土地に定着し、その用途に使える状態なら建物です（不動産登記規則111条）。基礎に固定した大型物置は該当しうる一方、柱と屋根だけのカーポートは通常あたりません。実務のポイント：この認定は登記官の判断で、事案により結論が割れる。迷ったら現況写真を持って土地家屋調査士に事前相談する。固定資産税の家屋認定とは基準が別なので、課税されている＝登記対象、とは限らない

Q3一月をとっくに過ぎてしまいました。罰金を取られますか？

10万円以下の過料の対象です（164条）。刑罰ではなく行政上の秩序罰なので前科にはならず、遅れても申請は受理されます。実務のポイント：2024年4月の相続登記義務化（76条の2）以降、法務局が過料事件を裁判所に通知する運用が現実に動き始めた。表示に関する登記の運用も同じ流れに乗る可能性があり、「どうせ科されない」という前提は古くなりつつある（最新の運用状況をご確認ください）

Q4登記なんだから司法書士に頼めばいいんですよね？

表題登記は土地家屋調査士の業務です（土地家屋調査士法3条）。司法書士が扱うのは保存登記以降の権利に関する登記で、新築では二人の資格者が役割を分けます。実務のポイント：調査士と司法書士が同一グループの事務所を選ぶと、表題登記から抵当権設定までを一本の日程で回してもらえる。融資実行日が動かせない案件では、この一体運用ができるかどうかが決済の成否を分ける

間違えやすい点 AI による整理

「未登記なら固定資産税はかからないのでは」という問いの立て方そのものが誤っている。市区町村の課税は職員の家屋調査に基づく固定資産課税台帳で行われ、法務局の登記簿とは別系統で動く。未登記でも課税されるし、課税されているからといって登記されているとは限らない。「税金を払っているのだから登記済みのはず」は最も多い勘違いの一つ
一月以内という期限は比較的知られている。だが多くの人は制裁を「10万円以下の過料（164条）」と理解した時点で思考を止める。実務で効いてくるのは金額ではなく連鎖の方だ。表題登記がなければ保存登記（74条）ができず、抵当権設定も所有権移転もできない。資産が事実上凍結されるという意味で、過料より桁違いに高くつく
登記の専門家といえば司法書士、と思われているが、建物の表示に関する登記の申請代理は土地家屋調査士の業務である（土地家屋調査士法3条）。司法書士に表題登記を頼んでも受けられない。逆に保存登記から先は司法書士の領域で、新築では二人の資格者が役割を分ける。この分業を知らないと、依頼先を一往復してから期限に気付くことになる

比較の観点	この条文	ほかの条文
何を登記するか	47条：建物の物理的現況を表題部に創設（表示に関する登記）	74条：表題部所有者等による所有権保存登記（権利に関する登記） 57条：取り壊した建物の滅失登記（表示に関する登記）
申請義務と期限	義務あり。所有権取得の日から一月以内	原則として義務なし（任意）。ただし融資・売買の前提として事実上必須義務あり。滅失の日から一月以内
申請代理ができる資格者	土地家屋調査士（土地家屋調査士法3条）	司法書士土地家屋調査士
怠った場合の効果	10万円以下の過料（164条）＋保存登記・抵当権設定が不能	過料はないが、第三者に対抗できず融資も受けられない 10万円以下の過料（164条）＋課税・土地取引上の支障

他国ではどう定めているか 6 か国

台湾

土地登記規則第79条・土地法第37条以下

台湾は建物の「第一次登記（保存登記）」で日本の表題登記と保存登記をほぼ一体的に処理する。登記は物権変動の効力要件（民法758条）であり対抗要件にとどまらない点、また一月以内といった一律の申請期限義務を課していない点が日本と大きく異なる

韓国

부동산등기법 제65조（미등기 건물의 소유권보존등기）

韓国は건축물대장（建築物台帳）の記載を基礎に、未登記建物について直接に所有権保存登記を申請する構成をとる。日本のように表示に関する登記を独立の申請義務として一月の期限で切る建て付けにはなっていない

中国

民法典第209条・第214条／不動産登記暫行条例（2015年）

中国は登記を不動産物権変動の効力要件とし、土地使用権と建物所有権を一体で登記する「房地一体」原則を採る。首次登記の申請は行われるが、日本の表題部・権利部という二層構造には対応しない

ドイツ

Grundbuchordnung（GBO）／BGB § 94

ドイツでは建物は原則として土地の重要な構成部分であり、建物単独の登記簿は存在しない。物理的現況は Liegenschaftskataster が担い、Grundbuch は権利関係に特化する。日本の表題部に相当する機能が別制度に分離している

フランス

Code civil art. 552／Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955

フランスも添付の原則により建物は土地に従い、公示は publicité foncière による証書公示が中心で、物理的現況は cadastre が管理する。建物ごとの表題登記を所有者の義務とする発想は採られていない

アメリカ

各州の Recording Acts（一部州の Torrens system）

米国は証書（deed）を登録する制度であり、建物単位の表題登記制度はない。建物の物理的現況は assessor の課税評価や certificate of occupancy が把握し、登録は原則任意で、登録しない不利益は第三者対抗力の喪失という形で現れる

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

引渡し予定日まであと3週間。ハウスメーカーから「表題登記はお客様でご手配ください」と言われて初めて土地家屋調査士を探し始める。融資実行日には表題登記、所有権保存登記、抵当権設定を連件で通す必要があり、書類が一枚欠けるだけで決済日程そのものが飛ぶ
亡くなった父の家が登記されていなかったとしたら、相続人は何から始めるのか。相続登記の前に、まず誰かが表題登記を申請しなければならない。47条1項の「所有権を取得した者」には、住み続けているあなたが含まれている
築50年の実家を売りに出したところ、買主側の司法書士から「表題登記がありませんね」と指摘された。買主は所有権移転登記を受けられない。売主であるあなたが先に表題登記を入れない限り、決済日は永久にやって来ない
庭に据えた大型のプレハブ物置。基礎に固定され、屋根と周壁があり、その用途に使える状態なら、不動産登記規則111条の建物にあたりうる。「ただの物置だから関係ない」と思っている間に、一月が静かに過ぎていく
友人から「空き家バンクに登録したいのに登記簿がないと言われた」と相談される。あなたは、それは相続登記以前の問題で、そもそも登記簿に一階部分が存在しないのだと三分で説明できる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 法務局で登記事項証明書を請求し、「該当なし」なら表題登記が存在しないと確定させる2. 市区町村で固定資産課税台帳（名寄帳）を取得し、家屋番号のない建物の所在・種類・構造・床面積を押さえる3. 建築確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書、固定資産税の納付履歴を集める。古い建物で書類がなければ課税証明と上申書で代替する扱いがある4. 土地家屋調査士に依頼し、権利の登記が続くなら司法書士と連携させる

訴えられた側：1. 期限を過ぎていても今から申請すれば足りる。過料（164条）は10万円以下だが、遅れを理由に申請が拒まれることはない2. 相続が絡む場合、表題登記の申請は保存行為として共同相続人の一人からでもできると実務上扱われている。全員の同意を待って止まる方が損が大きい3. そもそも不動産登記規則111条の建物要件を満たすか疑わしいなら、調査士に現況を判断させる。建物でなければ義務自体が生じない

時効（請求できる期限）：所有権を取得した日から一月以内（47条1項）。新築なら登記できる建物としての要件を備えた時、既存の未登記建物なら売買・相続などで所有権を取得した時が起算点となる。期限を過ぎても申請義務は消えず、10万円以下の過料の対象となる（164条）。なお建物を取り壊した場合の滅失登記も、滅失の日から一月以内（57条）

学説

通説：表題登記の申請義務は、私人間の権利関係を規律するものではなく、登記簿という公示インフラの完全性を維持するために課された公法上の義務と解される。権利に関する登記が原則任意であるのに表示に関する登記のみ義務と過料が用意されているのは、この性質の違いによる。

実務上の取扱い：未登記建物を共同相続した場合の表題登記申請は保存行為として相続人の一人から可能とされ、また区分建物については47条2項が一般承継人からの申請を明文で認める。いずれも承継の混乱で公示が停止する事態を避ける趣旨で共通する。

改正沿革 AI による整理

平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 明治32年制定の旧不動産登記法を全部改正し、オンライン申請の導入とあわせて条文体系を再編。建物の表題登記の申請義務は現行47条として整理された。その後の改正の有無および細部の文言変更は要人的検証

改正の年表

1.明治32年（1899年）新設：旧不動産登記法が制定され、不動産の物理的現況を公示する表示に関する登記と、権利に関する登記の二層構造が形成された。細部の条文対応は要人的検証
2.平成16年（2004年）改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請の導入とあわせて条文体系が再編され、建物の表題登記の申請義務は現行47条として整理された
3.令和3年（2021年）改正：相続登記の申請義務化（76条の2）が導入され、権利に関する登記にも申請義務と過料の枠組みが及ぶこととなった。47条の表示に関する登記義務とは対象も期限も異なるが、登記義務全体の運用強化という同じ流れに位置づけられる

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

不動産登記法 第47条（建物の表題登記の申請）