登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。
要点不動産登記法 46 条は、区分建物の敷地権を表題部に最初に登記するとき、登記官が職権で土地の登記記録に敷地権である旨の登記をしなければならないと定める。申請は不要である。
Q · マンションを買うと、土地の登記簿にも何か記録されるんですか？
あなたの申請なしで、登記官が土地の登記簿に職権で記録します
不動産登記法 46 条により、区分建物の表題部に敷地権が最初に登記されると、登記官はその敷地である土地の登記記録に、所有権や地上権が敷地権である旨の登記を職権で行います。所有者からの申請は不要です。土地側にこの公示が入ると、原則として土地の持分だけを売ったり抵当権を設定したりする登記は受理されなくなります（建物の区分所有等に関する法律 22 条、不動産登記法 73 条）。
マンションを買ったあなたは、部屋の登記簿だけを見て安心しているかもしれない。だが本条が動いた瞬間、あなたの部屋の下にある土地の登記記録にも「この所有権は敷地権である」という一行が刻まれる。しかもそれは、あなたが申請したからではない。登記官が職権で、つまり誰の依頼も受けずに自分の判断で書き込む。この一行の効果は強烈だ。以後、土地だけを切り離して売ることも、土地だけに抵当権を設定することも、原則としてできなくなる（不動産登記法 73 条）。区分建物の所有権と敷地の利用権が法律上一体化し、片方だけが独り歩きする事態を封じる。あなたが中古マンションの登記簿謄本を取るとき、建物の表題部に敷地権の表示があるのに土地側にこの登記がない、という食い違いを見つけたら、それは登記手続がまだ完了していないか、そもそも敷地権化されていない物件だという警告灯である。
不動産登記法 46 条は、区分建物の敷地権に関する職権登記を定める規定である。登記官は、区分建物の表題部に敷地権を最初に記録する際、その敷地権の目的である土地の登記記録に、所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記を職権で行う義務を負う。建物側の表示登記と土地側の公示を接続する機能を持つ。
AI 輔助整理，以條文原文為準
区分建物の専有部分と一体化した敷地の利用権のことです。所有権のほか地上権や賃借権も敷地権になり、建物の表題部に種類と割合が記録されます。
土地の登記事項証明書の権利部（甲区または乙区）に記録されます。建物の表題部だけを見ても分からないため、土地の証明書を別に取得して確認します。
区分建物の表題部に敷地権が最初に登記された時点です。登記官が同時に土地の登記記録を処理するため、所有者側で別の申請をする必要はありません。
直ちに違法ではありませんが、土地と建物が別々に動くため、土地持分だけに抵当権や差押えが残るリスクがあります。購入前に土地の甲区乙区の精査が必要です。
建物に設定した抵当権の効力が敷地権にも及びます（不動産登記法 73 条）。土地に別途登記する必要がなく、登録免許税と司法書士報酬が一本分で済みます。
所有者が単独で抹消することはできません。規約の変更などで敷地権でなくなった場合に、建物側の登記の変更に伴って土地側の記録も処理される仕組みです。
建物の登記事項証明書の表題部に「敷地権の表示」欄がなく、土地の登記記録に敷地権である旨の記載もない場合、敷地権化されていない旧型物件の可能性が高いです。
原則として専有部分の床面積の割合によりますが、規約で別段の定めをすることもできます（建物の区分所有等に関する法律 22 条 2 項、14 条）。
登記官が職権で行うため、この登記自体について申請人が登録免許税を負担することはない。建物の表題登記に付随して処理される。業界裏話ヒント：敷地権付きマンションは抵当権設定の際も土地に別途登記が不要なので（不動産登記法 73 条）、旧法型物件と比べて登録免許税と司法書士報酬が明確に安くなる。見積比較のとき、敷地権の有無を伝えると司法書士の見積根拠が変わる
原則として分離処分は禁止され、土地持分だけの売買や抵当権設定の登記申請は受理されない（建物の区分所有等に関する法律 22 条）。ただし規約で分離処分を認めている特殊なケースは例外となる。業界裏話ヒント：この例外があるため、購入前に管理規約の敷地に関する条項を読む価値がある。分離処分可能規約が設定されている物件は、将来の建替えや敷地の一部売却で権利関係が複雑になりやすい
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 登記の主体 | 不動産登記法 46 条：登記官の職権（申請不要） | — |
| 記録される場所 | 敷地である土地の登記記録（権利部） | — |
| 効果 | 土地を見た第三者に分離処分禁止を公示する | — |
| 違反・不履行の帰結 | 職権のため申請人に義務違反はない。処分に不服なら審査請求（156 条） | — |
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