出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）e-Gov法令検索出典公布平成16年6月18日収録時点令和8年7月4日読了 7 分7 分7 分

不動産登記法第46条（敷地権である旨の登記）

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登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。

この条文の基本情報

敷地権である旨の登記とは何ですか？

定義敷地権である旨の登記とは、不動産登記法第46条に定められた規定で、「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記…」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

不動産登記法第46条（敷地権である旨の登記）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
不動産登記法第46条の条文原文は「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記…」で始まります。
不動産登記法第46条は第三款　建物の表示に関する登記に置かれています。
不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
不動産登記法第46条の前の条は不動産登記法第45条です。
不動産登記法第46条の次の条は不動産登記法第47条です。
不動産登記法第46条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第46条
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
本サイト収録不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第46条（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/46

要点関連条文6共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点不動産登記法46条は、区分建物の敷地権を表題部に最初に登記するとき、登記官が職権で土地の登記記録に敷地権である旨の登記をしなければならないと定める。申請は不要である。

Q · マンションを買うと、土地の登記簿にも何か記録されるんですか？

あなたの申請なしで、登記官が土地の登記簿に職権で記録します

不動産登記法46条により、区分建物の表題部に敷地権が最初に登記されると、登記官はその敷地である土地の登記記録に、所有権や地上権が敷地権である旨の登記を職権で行います。所有者からの申請は不要です。土地側にこの公示が入ると、原則として土地の持分だけを売ったり抵当権を設定したりする登記は受理されなくなります（建物の区分所有等に関する法律22条、不動産登記法73条）。

解説

マンションを買ったあなたは、部屋の登記簿だけを見て安心しているかもしれない。だが本条が動いた瞬間、あなたの部屋の下にある土地の登記記録にも「この所有権は敷地権である」という一行が刻まれる。しかもそれは、あなたが申請したからではない。登記官が職権で、つまり誰の依頼も受けずに自分の判断で書き込む。この一行の効果は強烈だ。以後、土地だけを切り離して売ることも、土地だけに抵当権を設定することも、原則としてできなくなる（不動産登記法73条）。区分建物の所有権と敷地の利用権が法律上一体化し、片方だけが独り歩きする事態を封じる。あなたが中古マンションの登記簿謄本を取るとき、建物の表題部に敷地権の表示があるのに土地側にこの登記がない、という食い違いを見つけたら、それは登記手続がまだ完了していないか、そもそも敷地権化されていない物件だという警告灯である。

法的な位置づけ

不動産登記法46条は、区分建物の敷地権に関する職権登記を定める規定である。登記官は、区分建物の表題部に敷地権を最初に記録する際、その敷地権の目的である土地の登記記録に、所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記を職権で行う義務を負う。建物側の表示登記と土地側の公示を接続する機能を持つ。

手順・フロー

AI による整理。効力は条文原文が基準です

手順

1.建物と土地の登記事項証明書を両方取得する建物の登記事項証明書だけでなく、その敷地の土地の登記事項証明書も取得する。法務局窓口、郵送、登記情報提供サービスのいずれでも可能。建物の表題部にある敷地権の目的である土地の所在・地番を控えてから土地側を請求する
2.土地側に敷地権である旨の登記があるか確認する土地の登記事項証明書の権利部を見て、所有権または地上権について敷地権である旨の登記が記録されているかを確認する。記録があれば分離処分は原則できない状態であり、土地だけに単独の担保が残っている可能性は大きく下がる
3.敷地権の記載がない場合、土地の甲区乙区を精査する敷地権化されていない旧型物件の可能性が高いため、土地の持分に単独の抵当権、仮登記、差押え、地上権が残っていないかを甲区・乙区で一件ずつ確認する。残っていれば決済までに抹消することを売買契約の条件とする
4.管理規約で分離処分可能規約の有無を確認する管理規約の敷地に関する条項を読み、分離処分を可能とする定めや規約敷地の定めがないかを確認する（建物の区分所有等に関する法律22条）。分離処分可能規約がある物件は将来の建替えや敷地の一部売却で権利関係が複雑になりやすい
5.表題登記を申請する側は敷地の権利関係を先に整理する新築分譲などで敷地権を伴う表題登記を申請する場合、敷地に既存の抵当権・地上権・処分制限の登記が残っていると敷地権の登記が組めない。敷地利用権を証する書面、規約設定を証する書面を揃え、不足があれば登記官と補正協議を行う

よくある質問 AI による整理

Q1敷地権とは何ですか？

区分建物の専有部分と一体化した敷地の利用権のことです。所有権のほか地上権や賃借権も敷地権になり、建物の表題部に種類と割合が記録されます。

Q2敷地権である旨の登記はどこで確認できますか？

土地の登記事項証明書の権利部（甲区または乙区）に記録されます。建物の表題部だけを見ても分からないため、土地の証明書を別に取得して確認します。

Q3敷地権の登記がされるタイミングはいつですか？

区分建物の表題部に敷地権が最初に登記された時点です。登記官が同時に土地の登記記録を処理するため、所有者側で別の申請をする必要はありません。

Q4敷地権のないマンションは危険ですか？

直ちに違法ではありませんが、土地と建物が別々に動くため、土地持分だけに抵当権や差押えが残るリスクがあります。購入前に土地の甲区乙区の精査が必要です。

Q5敷地権付きマンションに抵当権を設定するとどうなりますか？

建物に設定した抵当権の効力が敷地権にも及びます（不動産登記法73条）。土地に別途登記する必要がなく、登録免許税と司法書士報酬が一本分で済みます。

Q6敷地権である旨の登記は抹消できますか？

所有者が単独で抹消することはできません。規約の変更などで敷地権でなくなった場合に、建物側の登記の変更に伴って土地側の記録も処理される仕組みです。

Q7旧法型マンションの見分け方は？

建物の登記事項証明書の表題部に「敷地権の表示」欄がなく、土地の登記記録に敷地権である旨の記載もない場合、敷地権化されていない旧型物件の可能性が高いです。

Q8敷地権の割合はどうやって決まりますか？

原則として専有部分の床面積の割合によりますが、規約で別段の定めをすることもできます（建物の区分所有等に関する法律22条2項、14条）。

この条文についての質問 AI による整理

Q1敷地権である旨の登記って、誰がお金を払ってやるんですか？

登記官が職権で行うため、この登記自体について申請人が登録免許税を負担することはない。建物の表題登記に付随して処理される。実務のポイント：敷地権付きマンションは抵当権設定の際も土地に別途登記が不要なので（不動産登記法73条）、旧法型物件と比べて登録免許税と司法書士報酬が明確に安くなる。見積比較のとき、敷地権の有無を伝えると司法書士の見積根拠が変わる

Q2土地の登記簿に敷地権である旨の登記が入ったら、もう土地だけ売れないんですか？

原則として分離処分は禁止され、土地持分だけの売買や抵当権設定の登記申請は受理されない（建物の区分所有等に関する法律22条）。ただし規約で分離処分を認めている特殊なケースは例外となる。実務のポイント：この例外があるため、購入前に管理規約の敷地に関する条項を読む価値がある。分離処分可能規約が設定されている物件は、将来の建替えや敷地の一部売却で権利関係が複雑になりやすい

間違えやすい点 AI による整理

「敷地権の登記は建物側にすれば済む」と思われがちだが、実務上の要点は土地側にある。土地の登記記録に敷地権である旨の登記が入って初めて、その土地の登記記録を見た第三者に「これは分離処分できない」と警告が届く。建物側の記載だけでは、土地だけを見た人には何も伝わらない
「登記官が職権でやってくれるなら、こちらは何もしなくていい」という理解は、前提の立て方が間違っている。職権登記が発動するのは、建物側で敷地権を伴う表題登記が適法に受理された場合だけである。問うべきは「職権でやってくれるか」ではなく「自分の申請が敷地権を伴う形で組めているか」。敷地に処分制限や未処理の権利が残っていれば、そもそも入口で止まる
所有者から見れば「土地の権利も一緒に買った」という一つの取引だが、登記制度から見れば土地と建物は最後まで別々の登記記録である。この落差を埋めるのが本条の職権登記であり、埋まっていない物件では、あなたが所有者だと信じている土地持分が、登記上は別の運命をたどりうる

比較の観点	この条文	ほかの条文
登記の主体	不動産登記法46条：登記官の職権（申請不要）	不動産登記法44条：申請人が建物表題部に敷地権を記録不動産登記法47条：所有者が1か月以内に表題登記を申請
記録される場所	敷地である土地の登記記録（権利部）	区分建物の登記記録（表題部）区分建物の登記記録（表題部）
効果	土地を見た第三者に分離処分禁止を公示する	建物と敷地権の対応関係を建物側に表示する登記されていない建物を登記記録上に立ち上げる
違反・不履行の帰結	職権のため申請人に義務違反はない。処分に不服なら審査請求（156条）	敷地権の記載を欠くと46条の職権登記も発動しない申請義務違反は10万円以下の過料

他国ではどう定めているか 4 か国

台湾

民法第799条第5項

台湾も専有部分と基地の権利の分離処分を禁じるが、日本のように土地登記記録へ職権で一体性を刻む独立規定は置かず、登記規則レベルの運用で処理する

韓国

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조および부동산등기법の대지권登記

韓国は日本の敷地権制度に近い대지권登記を採用し、専有部分と敷地使用権の一体性を登記で公示する構造が最も日本に類似する

ドイツ

WEG § 6、§ 7

ドイツは住居所有権ごとに Wohnungsgrundbuch を開設し、共有持分と特別所有権を最初から一体の登記単位として扱うため、日本のような事後の職権公示を要しない

アメリカ

Uniform Condominium Act / Uniform Common Interest Ownership Act

米国はユニットと共用部分の不可分持分を declaration の登録によって一体化させ、州法と登録文書に依存する点で、登記官の職権を軸とする日本と設計思想が異なる

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

築30年の中古マンションを買おうとしている。仲介業者は「土地の権利も付いてますよ」と言うが、登記簿を見ると敷地権である旨の登記がない。この場合、建物と土地が別々の登記記録で動く旧型の物件かもしれない。土地の持分にだけ古い抵当権が残っていないか、売主が過去に土地持分だけを誰かに担保に入れていないか、決済前に確認しなければ、買った後に他人の抵当権が土地に残る
もし、あなたがマンションの一室を相続したのに、土地の持分だけを別の相続人に分けようとしたらどうなる？敷地権である旨の登記がされていれば、原則として分離処分は禁じられ、その登記申請自体が却下される。遺産分割協議書を作り直す羽目になる
デベロッパーとして新築分譲マンションの表題登記を申請する立場。あなたは建物の表題部に敷地権を記載するだけでよい。土地側の記録は登記官が職権で動かす。だが敷地に既存の抵当権や地上権が残っていると、その処理を先に片付けないと敷地権の登記が組めない
金融機関の担当者が、マンション一室を担保に取ろうとしている。あと3日で融資実行。敷地権付き区分建物であれば、建物に抵当権を設定すれば土地の持分にも効力が及ぶ（不動産登記法73条）。土地に別途登記を入れる必要はない。ここを誤解して二重に登記費用を計上すると、依頼者に余計な登録免許税を払わせることになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 建物と土地の登記事項証明書を両方取得し、土地側に敷地権である旨の登記があるか確認する2. なければ旧法型物件の可能性が高いので、土地持分に単独の抵当権・仮登記・差押えが残っていないか甲区乙区を精査する3. 残っていれば決済までに抹消することを売買契約の条件に入れる4. 敷地権である旨の登記があるのに分離処分がされた形跡があれば、司法書士または不動産に強い弁護士に持ち込む

訴えられた側：1. 敷地権の登記が組めないと指摘された場合、原因は敷地側の権利関係にあることが多い。既存の抵当権、地上権、処分制限の登記を洗い出す2. 規約敷地・分離処分可能規約の有無を管理規約で確認する（建物の区分所有等に関する法律22条） 3. 表題登記の添付書類（敷地利用権を証する書面、規約設定を証する書面）に不足がないか登記官と補正協議を行う4. 補正で対応できない場合は、いったん取下げて権利関係を整理してから再申請する方が、却下されるより後の手続が軽い

時効（請求できる期限）：本条自体に申請期限はないが、建物の表題登記は所有権取得の日から1か月以内に申請する義務がある（不動産登記法47条、違反は10万円以下の過料）。職権登記は登記官の処理として行われるため当事者側の期限はない。登記官の処分に不服がある場合は審査請求（不動産登記法156条）で争う

学説

通説：本条の職権登記は権利変動を生じさせるものではなく、区分所有法22条による分離処分禁止という実体関係を土地の登記記録上に公示する機能を持つと解されている。したがって登記の有無が一体性の発生要件ではなく、第三者に対する公示の要否の問題として整理される

改正沿革 AI による整理

改正の年表

1.昭和58年（1983年）新設：建物の区分所有等に関する法律の改正に伴い敷地権制度が創設され、旧不動産登記法に敷地権である旨の職権登記の規定が置かれた
2.平成16年（2004年）改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、従来の規定が現行46条として整理された

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

不動産登記法 第46条（敷地権である旨の登記）