不動産登記法 第45条（家屋番号）
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登記所は、法務省令で定めるところにより、一個の建物ごとに家屋番号を付さなければならない。
この条文の基本情報
家屋番号とは何ですか？
定義家屋番号とは、不動産登記法第45条に定められた規定で、「登記所は、法務省令で定めるところにより、一個の建物ごとに家屋番号を付さなければならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第45条（家屋番号）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第45条の条文原文は「登記所は、法務省令で定めるところにより、一個の建物ごとに家屋番号を付さなければならない。」で始まります。
- 不動産登記法第45条は第三款 建物の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第45条の前の条は不動産登記法第44条です。
- 不動産登記法第45条の次の条は不動産登記法第46条です。
- 不動産登記法第45条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第45条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第45条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/45
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法45条は、登記所が一個の建物ごとに家屋番号を付さなければならないと定める。家屋番号は原則として敷地の地番と同じ番号で、郵便で使う住所とは別系統の番号である。
Q · 家屋番号って誰が決めるんですか？ 自分の家の番号はどこで分かりますか？
登記所が建物ごとに付す番号で、住所とは別物です
不動産登記法45条により、家屋番号は登記所が職権で一個の建物ごとに付します。所有者が申請して決める番号ではありません。原則として敷地の地番と同一の番号が用いられるため（不動産登記規則112条）、住所しか分からない場合はまず土地の地番を調べるのが近道です。登記事項証明書の請求では住所ではなく所在と家屋番号で建物を特定するため、番号が不明だと窓口で手続が止まります。権利証や登記情報の控えにある不動産番号（13桁）があれば、家屋番号を書かずに特定できます。
解説
玄関にも表札にも書かれていない名前が、あなたの家にはついている。家屋番号である。不動産登記法45条は、登記所に対し「一個の建物ごとに家屋番号を付さなければならない」と命じる。付けるのは登記所であって、所有者ではない。だから自分の家の家屋番号を言える人はほとんどいない。問題はその先にある。法務局で登記事項証明書を請求するとき、窓口が求めるのは住所ではなく家屋番号だ。郵便が届く住所（住居表示）と、登記が使う地番・家屋番号は、まったく別系統の番号である。同じ建物に二つの名前があり、片方しか知らないまま相続や売却の場面に立つと、自分の家の登記すら取り出せずに手続が止まる。事務規定の顔をしたこの一文が、あなたが自分の不動産にアクセスできるかどうかの入口を握っている。
法的な位置づけ
不動産登記法45条は家屋番号の付番に関する規定であり、登記所が法務省令の定めるところにより一個の建物ごとに家屋番号を付す義務を負う旨を定める。家屋番号は登記記録上で建物を特定するための識別番号であって、住居表示に関する法律に基づく住所とは別系統の番号体系に属し、原則として敷地の地番と同一の番号によって定められる。
手順
- 1.固定資産税の課税明細で家屋番号を確認する 毎年届く固定資産税の納税通知書に同封される課税明細を開き、家屋の欄に印字された家屋番号を書き写す。欄が空欄または「未登記」表示なら、その建物は登記記録が存在しない可能性が高い
- 2.住所しか分からない場合はブルーマップで地番を特定する 法務局や大きな図書館に備え付けのブルーマップ（住宅地図に地番を重ねた地図）で、住所から敷地の地番を割り出す。家屋番号は原則としてその地番と同一の番号なので（不動産登記規則112条）、地番が判明すればほぼ到達できる
- 3.登記事項証明書を請求して記載を突き合わせる 所在と家屋番号、または権利証にある不動産番号（13桁）を請求書に記入して登記事項証明書を取得する。取得後、表題部の床面積・構造・附属建物の記載が現況と一致しているかを一行ずつ確認する
- 4.未登記・記載のずれが見つかったら専門家に登記を依頼する 未登記建物なら表題登記、増改築があれば表題部の変更登記（51条）、取り壊し済みなら滅失の登記（57条）を土地家屋調査士に依頼する。相続案件では先に市町村へ名寄帳を請求し、故人名義の建物を未登記分まで洗い出してから遺産分割協議を行う
よくある質問 AI による整理
Q1家屋番号とは何ですか？
登記所が一個の建物ごとに付す、登記上の識別番号です。不動産登記法45条が根拠で、原則として敷地の地番と同一の番号が用いられます（不動産登記規則112条）。
Q2家屋番号の調べ方は？
固定資産税の納税通知書に付く課税明細、権利証、登記情報の控えで確認できます。住所しか分からない場合は法務局備え付けのブルーマップで地番を特定し、そこからたどるのが実務の定石です。
Q3家屋番号は誰が決めるのですか？
所有者ではなく登記所です。45条は「登記所は……付さなければならない」と定めており、所有者が希望の番号を選ぶことはできません。付番の具体的方法は法務省令に委任されています。
Q4未登記の建物はどうすればいいですか？
土地家屋調査士に依頼して表題登記を申請します。表題登記の申請義務は所有権取得から1月以内（47条）で、怠ると10万円以下の過料（164条）の対象です。売却や担保設定は登記完了後に組みます。
Q5家屋番号がない建物は売れますか？
事実上困難です。未登記のままでは所有権を登記で公示できず、住宅ローンの担保設定もできません。売買の前提として表題登記と所有権保存登記を先に済ませるのが通常です。
Q6増築したら家屋番号は変わりますか？
番号自体は原則として変わりません。床面積や種類・構造が変わった場合は、表題部の変更登記を変更から1月以内に申請します（51条）。番号の継続性は維持されます。
Q7取り壊した建物の登記はどうなりますか？
自動では消えません。建物の滅失の登記を滅失の日から1月以内に申請する必要があります（57条）。放置すると更地の売買や担保設定の場面で手続が止まります。
Q8登記事項証明書は誰でも取れますか？
手数料を納めれば誰でも請求できます（119条）。ただし請求時に建物を特定する必要があり、住所ではなく所在と家屋番号、または不動産番号（13桁）で指定します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1家屋番号って、住所とどう違うんですか？
住居表示は住居表示に関する法律に基づく郵便や訪問のための番号、家屋番号は不動産登記法45条に基づき登記所が建物ごとに付す登記上の識別番号で、原則として敷地の地番と同じ番号になる（不動産登記規則112条）。実務のポイント：自分の住所が「○丁目○番○号」なら住居表示、「○番地○」なら地番のことが多い。この見分けだけで、調査の入口が変わる
Q2固定資産税をちゃんと払っているのに未登記ってあり得るんですか？
あり得る。課税は市町村の固定資産課税台帳、登記は法務局の登記記録で、まったく別の帳簿である。未登記でも現況を見て課税される。表題登記の申請義務は所有権取得から1月以内（47条）で、違反には10万円以下の過料（164条）。実務のポイント：未登記のまま代が変わるほど相続人が増え、必要書類と同意集めが難しくなる。売る予定がなくても名義人が元気なうちに登記しておくのが実務の定石
Q3マンションの部屋番号と家屋番号が違うんですが、間違いですか？
間違いではない。区分建物は専有部分ごとに家屋番号が付され、敷地の地番に支号を付した「12番3の705」のような形になる（45条、不動産登記規則112条）。末尾が部屋番号と揃うことは多いが、一致が保証されているわけではない。実務のポイント：登記事項証明書の請求書に不動産番号（13桁）を書けば、所在も家屋番号も書かずに特定できる。権利証や登記情報の控えに載っている
間違えやすい点 AI による整理
- 「家屋番号が分からないから住所で調べたい」という問いの立て方自体がずれている。登記記録は住所を検索キーにしていない。正しい問いは「この建物が建つ土地の地番は何番か」である。地番さえ判明すれば、家屋番号は原則としてその地番と同じ番号（不動産登記規則112条）なので、そこから一気にたどり着ける
- 未登記の建物があること自体は聞いたことがあっても、その深刻度まで understanding が及んでいない人が多い。固定資産税を払っているのだから登記もされているはずだ、という思い込みが典型だ。課税台帳と登記記録は別の役所の別の帳簿である。未登記のままでは住宅ローンの担保にできず、買主もつかず、代が変わるごとに相続人が増えて、表題登記に必要な資料と同意を集める難度が上がり続ける
- あなたから見れば建物は一つでも、登記から見れば母屋と離れと倉庫が「一個の建物」なのか三個なのかは、構造上の独立性と利用上の独立性で判断される。この見え方の落差が、売買の対象範囲、抵当権の及ぶ範囲、課税の対象のずれを生み、揉めるのは決まって決済直前である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 番号を付す対象 | 45条：一個の建物ごとに家屋番号 | 35条：一筆の土地ごとに地番 44条：建物の登記事項として家屋番号を掲げる |
| 付番の主体 | 登記所が職権で付す（所有者は選べない） | 登記所が職権で付す 登記官が申請に基づき表題部に記録 |
| 実務での使い道 | 建物の登記事項証明書の請求・売買契約の物件表示 | 土地の特定、家屋番号を割り出す入口 床面積・構造・附属建物など建物の内容確認 |
| 住所との関係 | 住居表示（住所）とは別系統、原則は地番と同番 | 住居表示実施地域でも地番は別に存続 登記事項に住居表示は原則含まれない |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も建物を土地と別個の不動産として登記し、地政事務所が建號を付す。日本統治期の登記制度を出発点とする点で構造が近い
韓国も建物を独立の不動産として登記するが、建物の特定は소재・지번・건물번호の組合せで行い、日本の家屋番号のような単一番号を独立に付す構成とは細部が異なる
ドイツでは建物は原則として土地の本質的構成部分であり、独立の不動産にならない。したがって建物固有の登記番号という概念自体が存在せず、Flurstück 単位で管理される
連邦統一の建物番号制度はなく、郡単位の parcel 番号と deed の記録簿で不動産を特定する。建物と土地を分離して番号を付す発想は一般的でない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 親が亡くなり、実家の相続登記に取りかかったら、母屋の隣の作業小屋に家屋番号がなかった。未登記建物である。固定資産税は毎年払ってきたのに、法務局には記録が存在しない。表題登記を土地家屋調査士に依頼している間、遺産分割協議も売却も止まる。相続登記の期限は所有権を取得したと知った日から3年（不動産登記法76条の2）、時計はもう動いている
- もし、更地のはずの土地に建物の登記だけが生き残っていたらどうなる？ 40年前に取り壊した建物の家屋番号が登記記録に残ったままだと、買主の住宅ローンの担保設定がそこで止まる。滅失の登記は取り壊しから1月以内が原則（57条）だが、誰も申請していない。まず滅失を申請できる立場の人間を、相続人をたどって探すところから始まる
- マンションを売る。契約書の部屋番号は「705号室」、登記の家屋番号は「12番3の705」。書類の番号がずれていれば、決済当日に司法書士の手が止まる。
- 賃貸に出している建物の裏に、あなたが数年前にプレハブの倉庫を建てた。それは母屋の附属建物として同じ家屋番号に含まれるのか、独立した一個の建物として新しい家屋番号が必要なのか。判断を誤ったまま売買契約を結ぶと、決済後に買主から「あの倉庫は買っていない」と言い出される余地を、あなた自身が残すことになる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 固定資産税の納税通知書と課税明細を出し、家屋番号の欄を確認する2. 空欄や「未登記」の表示があれば未登記建物を疑う3. 住所しか分からないなら法務局備え付けのブルーマップで地番を特定、家屋番号は原則その地番と同番（不動産登記規則112条） 4. 未登記が確定したら土地家屋調査士に表題登記を依頼、売却や担保設定はその完了後に組む5. 相続案件なら先に名寄帳で故人名義の建物を全部洗い出す
訴えられた側：売主・貸主として説明を求められる側なら、1. 自分で先に登記事項証明書を取り、契約書の物件表示、家屋番号、床面積、附属建物の記載を一行ずつ突き合わせる2. 増築や取り壊しがあれば表題部の変更登記（51条）や滅失の登記（57条）を先に済ませる3. 附属建物か別建物かの判断を自己流でやらず土地家屋調査士に確認する。番号の食い違いが露見する場所は決済当日、直せる場所は契約前しかない
時効（請求できる期限）：本条自体に期限はなく、家屋番号は登記所が職権で付す。期限が走るのは周辺の登記である。新築建物の表題登記は所有権取得の日から1月以内（不動産登記法47条）、表題部の登記事項に変更があれば変更から1月以内（51条）、建物の滅失は滅失の日から1月以内（57条）。相続登記は所有権を取得したと知った日から3年以内（76条の2、2024年4月1日施行、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料）
学説
通説（実務）：「一個の建物」の個数は、屋根と周壁による外気分断性・土地への定着性という物理的独立性に加え、構造上および利用上の独立性、取引上の一体性を総合して判断される。母屋と離れ・倉庫が一個か複数かの判断もこの枠組みによる。個別事案の当てはめは人的検証が必要。
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 現行の不動産登記法（平成16年法律第123号）は旧法（明治32年法律第24号）の全部改正として成立し、オンライン申請への対応とともに条文が全面的に再編された。家屋番号に関する規律は現行45条に位置づけられ、具体的な付番方法は法務省令（不動産登記規則112条）への委任となっている。改正回数と本条自体のその後の改正有無は人的検証が必要
改正の年表
- 1.明治32年（1899年） 新設：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）制定。建物を土地とは別個の不動産として登記する体系が確立し、土地の地番とは別の建物識別番号が必要となった
- 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請への対応とともに条文が全面再編され、家屋番号に関する規律は現行45条に位置づけられた。付番の具体的方法は法務省令（不動産登記規則112条）に委任
- 不動産登記法 第44条建物の登記事項として家屋番号を掲げる
- 不動産登記法 第35条土地の地番付番、家屋番号の対応規定
- 不動産登記法 第47条新築建物の表題登記申請義務、1月以内
- 不動産登記法 第76条の2相続登記の申請義務、3年以内
- 不動産登記法 第119条登記事項証明書の交付請求、番号特定の場面
- 住居表示に関する法律 第2条住所表示は家屋番号と別系統の番号体系
- 建物の区分所有等に関する法律 第1条専有部分ごとに家屋番号が付される前提
- 土地家屋調査士法 第3条表示に関する登記の申請代理は調査士の業務
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