不動産登記法 第119条（登記事項証明書の交付等）
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- 何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面（以下「登記事項証明書」という。）の交付を請求することができる。
- 2.何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面の交付を請求することができる。
- 3.前二項の手数料の額は、物価の状況、登記事項証明書の交付に要する実費その他一切の事情を考慮して政令で定める。
- 4.第一項及び第二項の手数料の納付は、収入印紙をもってしなければならない。ただし、法務省令で定める方法で登記事項証明書の交付を請求するときは、法務省令で定めるところにより、現金をもってすることができる。
- 5.第一項の交付の請求は、法務省令で定める場合を除き、請求に係る不動産の所在地を管轄する登記所以外の登記所の登記官に対してもすることができる。
- 6.登記官は、第一項及び第二項の規定にかかわらず、登記記録に記録されている者（自然人であるものに限る。）の住所が明らかにされることにより、人の生命若しくは身体に危害を及ぼすおそれがある場合又はこれに準ずる程度に心身に有害な影響を及ぼすおそれがあるものとして法務省令で定める場合において、その者からの申出があったときは、法務省令で定めるところにより、第一項及び第二項に規定する各書面に当該住所に代わるものとして法務省令で定める事項を記載しなければならない。
この条文の基本情報
登記事項証明書の交付等とは何ですか？
定義登記事項証明書の交付等とは、不動産登記法第119条に定められた規定で、「何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面（以下「登記事項証明書」という。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第119条（登記事項証明書の交付等）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第119条の条文原文は「何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面（以下「登記事項証明書」という。」で始まります。
- 不動産登記法第119条は第五章 登記事項の証明等に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第119条の前の条は不動産登記法第118条です。
- 不動産登記法第119条の次の条は不動産登記法第119条の2です。
- 不動産登記法第119条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第119条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第119条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/119
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法119条は、何人も手数料を納付すれば登記事項証明書の交付を請求できると定める。利害関係や理由の説明は不要だが、6項の申出があれば住所は非表示となる。
Q · 他人が住んでいる家の登記事項証明書を、赤の他人が取ることはできますか？
誰でも取れる。理由も利害関係も不要
不動産登記法119条1項により、何人も手数料を納付すれば、他人名義の不動産でも登記事項証明書の交付を請求できます。目的も利害関係も問われず、5項により物件所在地を管轄しない登記所でも請求できます。記載されるのは所有者の氏名・住所、取得の原因、抵当権の債権額、差押えの有無などです。ただし6項の申出をした自然人については、住所に代わる事項が記載されます。理由の疎明が要求されるのは附属書類の閲覧（121条）のほうです。
解説
不動産登記法119条1項の主語は「何人も」である。所有者でも、親族でも、利害関係人でもない。日本中の誰でも、手数料を払えば、他人が住む家の登記事項証明書を受け取れる。理由を聞かれることはなく、身分証の提示も原則として要らない。そこには所有者の氏名と住所、いつ取得したか、いくら借りているか（抵当権の債権額）、差押えが入っていないかまで並んでいる。この徹底した公開が、日本の不動産取引の安全を支えてきた。だが同じ制度は、加害者が被害者を探し当てる最短ルートでもあった。だから令和6年（2024年）4月から6項が動いている。生命または身体に危害が及ぶおそれがある人は、申出をすれば、住所に代わる事項を記載してもらえる。押さえるべきは二つ。取引の前に自分の手で最新の証明書を取ること、そして危険にさらされている側なら、住所を隠す制度がすでに用意されていること。
法的な位置づけ
不動産登記法119条は、登記事項証明書等の交付請求権を定める規定である。1項は何人も手数料を納付して登記記録の記録事項の全部又は一部を証明した書面の交付を請求できるとし、2項は概要書面について同様に定める。手数料額は政令に委任され、6項は自然人の住所非表示措置を規定する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.物件の地番・家屋番号を特定する 登記の請求は住居表示ではなく地番・家屋番号で行う。権利証（登記識別情報通知）、固定資産税納税通知書、ブルーマップ、登記所備付地図のいずれかで特定する
- 2.請求方法を選ぶ（窓口・郵送・オンライン） 調査目的なら安価な登記情報提供サービス、提出用なら登記事項証明書を選ぶ。119条5項により管轄外の登記所でも請求でき、オンライン請求なら窓口受取・郵送受取を選択できる
- 3.手数料を納付して交付を受ける 納付は収入印紙が原則（119条4項本文）。法務省令で定める方法による請求では現金納付が認められる（同項ただし書）。窓口なら通常は即日交付される
- 4.甲区・乙区・共同担保目録を読む 表題部で物件の同一性、甲区で所有権と差押え・仮処分、乙区で抵当権の債権額と債務者を確認する。共同担保目録があれば同一債務の担保に供された他の不動産も分かる
- 5.決済当日の朝に取り直す 差押えや二重譲渡の仮登記は前日でも入る。証明書は請求時点の状態しか証明しないため、送金前に最新のものを取得して甲区・乙区に変動がないか確認してから振り込む
- 6.危険がある場合は6項の住所非表示措置を申し出る 住所を知られると生命・身体に危害が及ぶおそれがあるなら、管轄登記所に119条6項の申出を行い、住所に代わる事項（受任弁護士の事務所所在地、支援団体所在地、法務局所在地等）を選ぶ。住民票の支援措置と必ずセットで行う
よくある質問 AI による整理
Q1登記事項証明書とは何ですか？
登記記録に記録された事項の全部または一部を登記官が証明した書面です。不動産登記法119条1項が根拠で、所有者、抵当権、差押えなどの権利関係を公的に証明します。
Q2登記事項証明書の取り方は？
物件の地番・家屋番号を特定し、登記所の窓口、郵送、または登記・供託オンライン申請システムで請求します。手数料を納付すれば、誰でも即日で交付を受けられます。
Q3登記事項証明書の手数料はいくらですか？
書面請求は600円程度、オンライン請求はこれより低額とされます。額は登記手数料令で定まり改定されるため（119条3項）、請求前に法務局の最新案内で確認してください。
Q4登記事項証明書は遠方の物件でも取れますか？
取れます。119条5項により、物件の所在地を管轄する登記所以外の登記所でも請求できます。相続で全国に散らばる不動産を調べるときに交通費が丸ごと不要になります。
Q5登記事項証明書に有効期限はありますか？
法律上の有効期限はありません。ただし金融機関や官公署への提出では発行から3か月以内を求める運用が広く、決済実務では当日中の取得が求められます。
Q6住所非表示措置の申出はどこにすればいいですか？
対象物件を管轄する登記所に、不動産登記規則所定の様式で申出ます。DV等支援措置の決定通知や保護命令の写しなど、危害のおそれを示す疎明資料の添付が必要です。
Q7登記事項証明書で他人の借金は分かりますか？
抵当権の債権額・債務者・設定日が乙区に記載され、住宅ローン等の借入の骨格が読めます。共同担保目録から他の所有不動産にたどれる場合もあります。
Q8地番が分からなくても請求できますか？
請求は住居表示ではなく地番・家屋番号が基本です。ブルーマップ、登記所の備付地図、市区町村の照会などで地番を特定してから請求します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1他人の家の登記簿を勝手に取るのって、違法じゃないんですか？
違法ではない。119条1項は請求権者を「何人も」と定めており、目的も利害関係も問われない。ただし取得した住所を使って接触すればストーカー規制法違反や不法行為の問題になる。実務のポイント：制限がかかるのは登記申請書や添付書類（附属書類）の閲覧で、こちらは121条により正当な理由が必要。証明書と附属書類でハードルが全く違うことを、多くの人は区別していない
Q2ネットの登記情報提供サービスと、登記事項証明書は何が違うんですか？
登記情報提供サービス（電気通信回線による登記情報の提供に関する法律に基づく）で取れるPDFは閲覧用の情報で、登記官の認証文も印もない。裁判所や金融機関に出す証明としては使えない。手数料は数百円程度と証明書より安い（最新の改正状況をご確認ください）。実務のポイント：調査段階はサービスで安く広く見て、提出が必要になった物件だけ証明書を取る。この使い分けをしていないと、調査費用が何倍にも膨らむ
Q3住所を出さない措置って、DV被害者じゃなくても使えますか？
6項は「人の生命若しくは身体に危害を及ぼすおそれがある場合又はこれに準ずる程度に心身に有害な影響を及ぼすおそれがある場合」として法務省令で定める場合に限られ、疎明資料が要る。ストーカー被害や重大な犯罪被害も対象になりうる。実務のポイント：住民票の支援措置決定を先に取っておくと、それが疎明資料としてそのまま使える。順番を逆にすると手戻りする
間違えやすい点 AI による整理
- 「登記簿を見るには利害関係が必要」と思っている人が多いが、条文は「何人も」と書いている。利害関係の疎明も、理由の説明も要らない。制限がかかるのは附属書類（申請書や添付書面）の閲覧のほうで、そちらは正当な理由が必要（121条）。証明書そのものは完全に開かれている
- 「登記簿が公開されているのは知っている」という人でも、そこに載る情報の深さを見誤っている。抵当権の債権額と債務者名、共同担保目録から他にどんな不動産を持っているか、差押えや仮差押えの有無まで読める。年収も職業も書いていないのに、その人の財務状態の骨格が600円で立ち上がる
- あなたから見れば「自分の住所を役所が勝手に公開しているはずがない」だが、登記の世界では住所の記載こそが人を特定する中核で、公開が原則である。この落差に気付かないまま持ち家を買った人が、離婚やストーカー被害の局面で追い詰められる。6項の申出をしない限り、登記官は住所を書く義務を負い続ける
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる情報 | 119条：登記記録に記録された事項（登記事項証明書・概要書面） | 120条：登記所備付けの地図、建物所在図、地積測量図等の図面 121条：登記申請書とその添付書面（附属書類） |
| 請求できる者 | 何人も（理由・利害関係の疎明は不要） | 何人も（図面も原則として公開） 原則として正当な理由がある部分に限り、その理由を明らかにした者 |
| プライバシー配慮の仕組み | 6項の申出により自然人の住所に代わる事項を記載 | 図面上の情報は物件の位置・形状が中心で個人特定情報は限定的 正当な理由の審査自体がフィルターとして機能 |
| 実務での使いどころ | 取引前の権利関係調査、資産調査、決済当日の最終確認 | 境界・面積の確認、分筆合筆や測量の前提調査 登記の経緯や真正性を争う場面、訴訟準備 |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾は謄本を類型で分け、誰でも取得できる第二類謄本では身分証統一番号・生年月日・債務額比率等を隠匿する。日本のように原則全開示ではなく、開示の粒度を類型で最初から設計している点が対照的
韓国も「누구든지（何人も）」手数料を納付して等記事項証明書の発給・閲覧を請求できると定め、日本法とほぼ同一の構造。日本統治期を経て受容された制度系譜がそのまま残る
中国は不動産登記資料の照会・複製を権利者と利害関係人に限定する。誰でも取れる日本・韓国と、正当な利益を要求するドイツの中間ではなく、より閉じた設計
ドイツは登記簿の閲覧に berechtigtes Interesse（正当な利益）の疎明を要求する。登記に公信力を与える代わりに閲覧を絞るという、日本と真逆の組み合わせになっている
フランスは不動産公示局（service de la publicité foncière）に対する情報請求として公示制度を運用し、所定の様式で誰でも情報を取得できる。ただし物権変動の効力は登記ではなく対抗要件構成で処理される
米国は郡単位の公開記録として deed や mortgage を閲覧でき、公開性は日本に近い。ただし権利の有効性は記録自体ではなく title search と title insurance が担保する点が構造的に異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- マンションの決済まであと3日。仲介業者から渡された登記事項証明書は2週間前の日付だ。もし決済当日の朝に売主の債権者が差押えの登記を入れていたら？ あなたが振り込んだ数千万円は、そのまま他人の債務の担保に沈む。登記は請求した瞬間の状態しか証明しない。だから実務では決済直前にもう一度取り直す
- 取引先が支払いを止めた。あなたは相手の代表者の自宅の登記事項証明書を取り、抵当権の設定額と設定日から資力を推し量る。訴える前に誰もが踏む一手だ
- 元交際相手から逃げて引っ越したのに、数か月後に自宅前で待ち伏せされた。相手はあなたの実家や共有名義のマンションの登記を取り、住所を辿った可能性がある。119条6項の住所非表示措置は、まさにこの経路を塞ぐために置かれた。すでに登記されている物件についても申出ができる
- 父が亡くなり、相続手続のために遺産の不動産をすべて洗い出したい。あなたは市町村で名寄帳を取り、そのうえで各不動産の登記事項証明書を請求する。5項により、遠方の物件でも自宅近くの法務局の窓口で受け取れる。全国どこの登記所でも請求できるという一行が、相続人の交通費を丸ごと消す
取るべき行動
被害を受けた側：住所を知られると危険な立場なら、1. 物件を管轄する登記所に119条6項の申出を行う（不動産登記規則所定の様式、DV等支援措置の決定通知や保護命令の写しなど疎明資料を添付） 2. 代わりに記載してもらう事項（委任した弁護士の事務所所在地、支援団体の所在地、法務局の所在地など）を選ぶ3. 住民票の閲覧制限（支援措置）と必ずセットで行う。片方だけでは経路が残る4. すでに登記済みの物件も対象になるので、過去の取得分も洗い出す
訴えられた側：情報を取りたい側なら、1. 請求は5項により物件所在地以外の登記所でも可能、オンライン請求（登記・供託オンライン申請システム）なら手数料も下がる2. 相手の氏名しか分からない場合、登記は地番検索が基本なので、住所から地番を割り出す作業が先に来る3. 相手が6項の措置を受けていれば住所は出ない。その事実自体が、相手が保護を必要とする状況にあるという情報になる4. 取得した情報を用いた接触が、ストーカー規制法や不法行為（民法709条）に触れないか事前に線を引く
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はなく、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）の問題も原則生じない。実務上効くのは別の期限で、金融機関や官公署への提出では発行から3か月以内の証明書を求める運用が広く、決済実務では当日中の取得が求められる。6項の申出に申請期限はないが、効力は申出後に発行される書面にしか及ばない
学説
通説（公開主義の位置づけ）：登記記録の公開は、公信力を与えない日本法において取引安全を担保するための制度的前提であり、請求権者を限定しないことこそが制度の本質だと理解されている。6項の住所非表示措置は、この公開主義を維持したまま個人の身体的安全という別個の法益を切り出して調整した例外と位置づけられる。
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 旧法の登記簿閲覧・謄本抄本制度を、磁気ディスクによる登記記録を前提とした「登記事項証明書」の交付制度へ再編。手数料額の政令委任、収入印紙による納付、他管轄登記所への請求などを整理した
- 令和3年（2021年）改正、令和6年（2024年4月1日）施行 6項を新設。DV・ストーカー被害者等、住所が明らかになることで生命・身体に危害が及ぶおそれがある自然人について、申出により住所に代わる事項を記載する住所非表示措置を導入した
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正。旧法の登記簿閲覧・謄本抄本制度を、磁気ディスクによる登記記録を前提とした登記事項証明書の交付制度へ再編し、手数料額の政令委任、収入印紙による納付、管轄外登記所への請求を整理した
- 2.令和3年（2021年）改正・令和6年（2024年4月1日）施行 新設：6項を新設。DV・ストーカー被害者等、住所が明らかになることで生命・身体に危害が及ぶおそれがある自然人について、申出により住所に代わる事項を記載する住所非表示措置を導入した
- 不動産登記法 第120条地図・地積測量図等の写しの交付請求
- 不動産登記法 第121条附属書類は正当な理由がある者に限定
- 不動産登記法 第2条登記記録・登記事項の定義規定
- 不動産登記法 第76条の2相続登記の申請義務、記録の正確性を担保
- 不動産登記法 第76条の5住所等変更登記の申請義務（現行効力を要確認）
- 民法 第177条登記を物権変動の対抗要件とする実体法
- 電気通信回線による登記情報の提供に関する法律 第3条証明力のない登記情報のオンライン提供
- 商業登記法 第10条法人登記における同種の交付請求制度
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