不動産登記法 第44条（建物の表示に関する登記の登記事項）
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- 建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
- 一建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
- 二家屋番号
- 三建物の種類、構造及び床面積
- 四建物の名称があるときは、その名称
- 五附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積
- 六建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
- 七建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
- 八建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
- 九建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権
- 2.前項第三号、第五号及び第七号の建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める。
この条文の基本情報
建物の表示に関する登記の登記事項とは何ですか？
定義建物の表示に関する登記の登記事項とは、不動産登記法第44条に定められた規定で、「建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第44条（建物の表示に関する登記の登記事項）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第44条の条文原文は「建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。」で始まります。
- 不動産登記法第44条は第三款 建物の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第44条の前の条は不動産登記法第43条です。
- 不動産登記法第44条の次の条は不動産登記法第45条です。
- 不動産登記法第44条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第44条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第44条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/44
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法44条は、建物の登記記録に記載する所在・家屋番号・種類・構造・床面積・敷地権など9項目を定める。測り方は不動産登記規則に委任され、区分建物の床面積は内法で測る。
Q · 登記簿に載っている建物の情報って、誰がどうやって決めているんですか？
建物の登記簿に書く9項目を定めた条文です
不動産登記法44条は、建物の登記記録の表題部に記載される事項を定めています。所在・家屋番号、種類・構造・床面積、名称、附属建物、共用部分である旨、区分建物が属する一棟の建物の構造及び床面積とその名称、敷地権の9号です。同条2項は種類・構造・床面積の定め方を法務省令に委任しており、不動産登記規則115条により、区分建物は壁の内側線、それ以外の建物は壁の中心線で床面積を測ります。販売図面の面積と登記簿の面積が食い違うのはこのためで、税制上の面積要件は登記簿の数値で判定されます。
解説
マンションのパンフレットに「専有面積51.20 ㎡」とあった部屋の登記事項証明書を取ると、49.87 ㎡ と印字されている。誤植ではない。本条は建物の登記簿に何を書くかを9項目で固定し、そのうち種類・構造・床面積の決め方だけを法務省令に委ねている（2項）。その省令、不動産登記規則115条が、区分建物の床面積は壁の内側線、それ以外の建物は壁の中心線で測ると定めた。パンフレットは壁芯、登記簿は内法。同じ一つの部屋に、どちらも正しい二つの数字が存在する。そして住宅ローン控除も登録免許税の軽減も、あなたの部屋を見に来ることはない。登記簿に印字された方の数字だけを見て可否を決める。買う前に読むべきは、広告の面積ではなくこの9項目の方だ。
法的な位置づけ
不動産登記法44条は、建物の表示に関する登記の登記事項を定める規定であり、第27条各号の通則的事項に加え、建物の所在、家屋番号、種類・構造・床面積、名称、附属建物、共用部分である旨、区分建物が属する一棟の建物の構造及び床面積とその名称、敷地権の9号を列挙する。同条2項は、種類・構造・床面積に関し必要な事項を法務省令に委任する。
手順
- 1.登記事項証明書を自分で取って表題部の2行を読む 買付証明や契約の前に、法務局窓口またはオンラインで対象建物の登記事項証明書を取得する。表題部の「種類」と「床面積」、区分建物なら「敷地権の表示」欄の有無を最初に確認し、販売図面の数値と並べて差を数値化する
- 2.差が壁芯と内法の違いか、登記漏れかを切り分ける 区分建物は壁の内側線、それ以外の建物は壁の中心線で測る（不動産登記規則115条）。差が数㎡でこの測定方法の違いで説明できるなら登記簿が正しい前提で税制要件を再計算する。増築部分や附属建物が登記簿に現れていないなら未了の変更登記を疑う
- 3.変更が必要なら1か月以内に土地家屋調査士へ依頼する 増築・用途変更・附属建物の新設があれば、変更の日から1か月以内に変更登記を申請する（51条1項）。工事直後なら施工業者が工事完了引渡証明書や検査済証を保管しているため書類が揃いやすい。表題登記・変更登記に登録免許税はかからない
- 4.区分建物なら敷地権と共用部分の登記も突き合わせる 表題部に「敷地権の表示」欄があるかを確認し、なければ土地の持分移転が別扱いになる前提で権利関係を精査する。管理規約で共用部分と定めた管理人室・集会室について、44条1項6号・58条の登記がされているかも管理規約と登記簿を並べて照合する
よくある質問 AI による整理
Q1建物の登記事項とは何ですか？
不動産登記法44条が定める9項目です。所在、家屋番号、種類・構造・床面積、名称、附属建物、共用部分である旨、一棟の建物の構造及び床面積とその名称、敷地権が登記記録の表題部に記載されます。
Q2家屋番号とは何ですか？
建物を特定するために登記官が付す番号で、44条1項2号の登記事項です。原則として敷地の地番と同じ番号が付き、同一地番に複数の建物があるときは枝番で区別されます。住居表示とは別物です。
Q3登記事項証明書はどこで取れますか？
全国どの法務局・地方法務局の窓口でも取得でき、オンライン請求も可能です。他人名義の建物でも誰でも取得できます。手数料は請求方法により異なるため、法務局の最新案内をご確認ください。
Q4建物の種類はどうやって決まりますか？
44条2項の委任を受けた不動産登記規則113条が、居宅・店舗・共同住宅・事務所・倉庫などの区分を定めています。実際の用途に従って登記官が判断し、用途を変えたら変更登記が必要です。
Q5未登記の建物は違法ですか？
所有権取得から1か月以内に表題登記を申請する義務があり（47条1項）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（164条1項）。未登記のままだと売買・担保設定・相続で必ず障害になります。
Q6建物の表題登記はいつまでにしますか？
新築建物は所有権を取得した日から1か月以内です（47条1項）。種類・構造・床面積などの変更は変更の日から1か月以内（51条1項）、取り壊しは1か月以内（57条）に申請します。
Q7附属建物とは何ですか？
主たる建物と効用上一体として使われる物置・車庫などで、44条1項5号により所在・種類・構造・床面積が登記事項になります。主たる建物と同じ登記記録に記載されます。
Q8建物の構造はどう記載されますか？
44条2項の委任による不動産登記規則114条に従い、構成材料（木造・鉄筋コンクリート造など）、屋根の種類、階数の三要素を組み合わせて表示します。増改築で変われば変更登記が必要です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1パンフレットの面積と登記簿の面積、どっちが本当なんですか？
どちらも本当である。不動産登記規則115条により、区分建物の床面積は壁の内側線、それ以外の建物は中心線で測る。販売図面は壁芯なので登記簿より数㎡大きく出る。実務のポイント：住宅ローン控除や登録免許税の軽減は登記簿の面積で判定される。50 ㎡ 前後の物件を検討しているなら、契約前に自分で登記事項証明書を取るのが唯一の防御策だ（面積要件は最新の改正状況をご確認ください）
Q2庭に物置を置いただけでも登記が必要になるんですか？
屋根と周壁があり土地に定着し、用途に供し得る状態なら不動産登記規則111条の「建物」に当たり、附属建物として44条1項5号の登記事項になる。変更登記は1か月以内（51条1項）。実務のポイント：市町村の家屋調査が来て固定資産税の対象と言われたら、判断基準がほぼ同じなので登記も必要な状態だと考えてよい。課税だけ受けて登記を放置している建物は、売却時に必ず問題化する
Q3マンションを売るとき、土地の登記は別にしなくていいんですか？
敷地権の登記（44条1項9号、46条）があれば、専有部分についての権利の登記が敷地権にも及ぶ（73条1項）ため、土地を別に動かす必要はない。実務のポイント：登記事項証明書の表題部に「敷地権の表示」欄があるかどうかで判別できる。この欄がない古いマンションは土地の持分移転が別扱いになり、過去の売買で漏れていた持分が相続の段階で発覚する事例がある
Q4規約で決めた集会室、わざわざ登記までしないとダメですか？
必要である。区分所有法4条2項は、規約共用部分はその旨の登記をしなければ第三者に対抗できないと定め、不動産登記法44条1項6号・58条がその登記の受け皿になっている。実務のポイント：中古マンションを買うとき、管理規約と登記簿を突き合わせる仲介業者は多くない。規約上は共用部分なのに登記がない集会室や管理人室は、分譲会社の破綻時に差押えの標的になりうる
間違えやすい点 AI による整理
- 登記簿の床面積は「実際に測った本当の面積」だと思われているが、そもそも測り方が二種類ある。区分建物は壁の内側線、それ以外の建物は壁の中心線（不動産登記規則115条）。同じ部屋について、壁芯と内法という二つの正しい数字が並存する。どちらかが嘘なのではなく、用途によって使われる方が違う
- 表示の変更登記を怠っても実害はないと考えている人は多い。過料の存在を知っている人でも、本当の痛手が数年後の売却時に来ることまでは知らない。登記簿と現況が食い違う建物は、買主側の金融機関が担保評価を下げるか融資を見送る。10万円以下の過料（164条1項）より、値引き交渉で削られる額の方がはるかに大きい
- あなたから見れば、自費で建てた増築部分も物置も当然に自分の財産である。だが登記から見れば、それは誰の所有かが公示されていない空白地帯だ。売却時・相続時・差押えの場面で、この「自分の感覚」と「公示された事実」の落差が交渉力をまるごと奪う
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律する内容 | 44条：建物の表示に関する登記で「何を記載するか」（9号の登記事項） | 27条：土地・建物に共通する表示に関する登記の通則的登記事項 51条：登記事項に変更が生じたときの「変更登記の申請義務」 |
| 対象 | 建物・附属建物・区分建物・一棟の建物・敷地権 | 登記番号、登記の年月日など表示登記全般 44条1項各号（1号・6号を除く）に掲げる事項の変更 |
| 義務・期限 | 記載事項の定めであり、それ自体に申請期限はない | 同じく通則規定で期限の定めなし 変更の日から1か月以内に申請（51条1項） |
| 怠った場合 | 記載漏れは登記の正確性を損ない、担保評価・税制判定に影響 | 同左 正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（164条1項） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も日本と同じく建物を土地と別個に登記し、建號・基地坐落・門牌・構造・層數・面積を標示部に記載する。区分所有建物の共用部分は公寓大廈管理條例と登記の双方で扱われ、建物独立主義という基本構造を日本と共有する
韓国も建物を独立の不動産として登記し、소재・지번・건물번호・종류・구조・면적を표제부に記載する。집합건물（区分所有建物）については대지권の登記が置かれ、日本の敷地権に相当する仕組みを持つ
ドイツは建物を土地の本質的構成部分（wesentlicher Bestandteil）とし、建物独自の登記簿を持たない。区分所有については WEG により Wohnungsgrundbuch を編成し、Aufteilungsplan（分割図）で各住戸を特定する点が日本の区分建物登記に近い機能を果たす
米国は州ごとの登録制度（recording）で、行政が建物の物理的現況を公示する統一様式は持たない。コンドミニアムでは declaration と plats/plans に各ユニットの範囲と面積が記載され、これが日本の表題部に近い役割を担う
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 築12年の中古マンションを内見して気に入った。販売図面には51.20 ㎡。決済後、確定申告のために登記事項証明書を取ったら49.87 ㎡ と書いてある。住宅ローン控除の床面積要件は登記簿の面積で判定されるため、1.33 ㎡ 足りないという理由だけで、十数年分の控除が丸ごと消える。契約前に600円の証明書を取っていれば分かった差だ
- もし、管理規約で「管理人室と集会室は共用部分とする」と決めたのに、共用部分である旨の登記（44条1項6号、58条）をしていなかったとしたら？ 区分所有法4条2項により、登記がなければその共用部分性を第三者に対抗できない。分譲会社が倒産し、その債権者が管理人室を差し押さえてきたとき、管理組合は「規約で決めていた」と言うだけでは止められない
- 庭に物置を組み立てた。屋根と周壁があり地面に固定されていれば、それは附属建物として登記事項になる。工事完了から1か月を過ぎると、10万円以下の過料の対象だ
- 1階の一室を改装してネイルサロンを開いた。登記簿の種類は「居宅」のまま。数年後に売却しようとすると、買主の銀行が現況と登記の不一致を理由に住宅ローンの承認を渋る。値引きか、変更登記の追完かの二択を迫られる。用途を変えた側は、変更登記の申請義務者が自分だと知らないまま線を踏んでいる
- 親が遺したマンションを相続することになり、司法書士から「敷地権の登記がありませんね」と言われた。敷地権（44条1項9号）が登記されていれば専有部分の移転登記だけで土地の持分も動くが、敷地権化されていない古い物件は土地の持分を別に動かす必要がある。30年前の売買で持分の移転が漏れていた場合、相続の場面でその穴が牙をむく
取るべき行動
被害を受けた側：1. 登記事項証明書の床面積と、販売図面・建築確認の面積を並べて差を数値化する2. 差が壁芯と内法の違いで説明できる範囲なら、登記の方が正しい前提で税制の可否を再計算する3. 明らかな誤りや増築未反映なら、土地家屋調査士に更正登記・変更登記を依頼する4. 広告面積を前提に控除を見込んで契約した場合は、重要事項説明書に添付された登記記録の記載と広告表示の差を仲介業者に文書で指摘し、説明義務の履行状況を確認する
訴えられた側：1. 過料は「正当な理由がないのに申請を怠った」場合に科される（164条1項）。まず遅れた理由を時系列で整理する2. 気づいた時点で直ちに土地家屋調査士へ依頼し、表題登記または変更登記を申請する。申請したという事実自体が評価に効く3. 建築確認済証・検査済証・工事完了引渡証明書・固定資産税の課税明細を集める4. 未登記のまま相続が発生している場合は、先に相続関係を確定させないと申請人が決まらない
時効（請求できる期限）：新築建物の表題登記は所有権取得の日から1か月以内（47条1項）。種類・構造・床面積などの変更は変更から1か月以内（51条1項）。滅失は1か月以内（57条）。いずれも正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（164条1項）。表示に関する登記の申請自体に消滅時効はないが、遅れるほど証拠書類の入手が困難になる
学説
通説（表示に関する登記の性質）：表示に関する登記は不動産の物理的現況を公示するものであり、権利変動を公示する権利に関する登記とは性質を異にする。そのため申請義務と過料が課され、登記官の職権発動や実地調査も予定されている。44条はその記載事項を建物について具体化した規定と解される。
通説（44条2項の委任の位置づけ）：種類・構造・床面積は建築技術と建物利用の変化に最も影響されるため、法律本体ではなく法務省令に委任された。法律を改正せずに省令改正で現実に追随できる二層構造であり、委任の範囲は「必要な事項」に限られ登記事項そのものの創設には及ばないと理解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 旧不動産登記法の全部改正により現行44条として整備され、建物の表示に関する登記事項が9号構成で明文化された。区分建物・敷地権に関する規律も本条に集約されている。なお、その後の改正の有無と内容は人的検証が必要
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により現行44条として整備され、建物の表示に関する登記事項が9号構成で明文化された。区分建物・一棟の建物・敷地権に関する規律も本条に集約されている。その後の改正の有無と内容は人的検証が必要
- 不動産登記法 第27条表示に関する登記の登記事項の通則
- 不動産登記法 第46条敷地権である旨の登記の職権実行
- 不動産登記法 第47条建物の表題登記の申請義務と1か月の期限
- 不動産登記法 第51条床面積等の変更登記の申請義務
- 不動産登記法 第58条共用部分である旨の登記の手続
- 建物の区分所有等に関する法律 第2条敷地利用権の定義、44条1項9号の前提
- 建物の区分所有等に関する法律 第4条規約共用部分は登記が対抗要件
- 建物の区分所有等に関する法律 第22条敷地利用権の分離処分禁止、敷地権の要件
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