要点不動産登記法 44 条は、建物の登記記録に記載する所在・家屋番号・種類・構造・床面積・敷地権など 9 項目を定める。測り方は不動産登記規則に委任され、区分建物の床面積は内法で測る。
Q · 登記簿に載っている建物の情報って、誰がどうやって決めているんですか？
建物の登記簿に書く 9 項目を定めた条文です
不動産登記法 44 条は、建物の登記記録の表題部に記載される事項を定めています。所在・家屋番号、種類・構造・床面積、名称、附属建物、共用部分である旨、区分建物が属する一棟の建物の構造及び床面積とその名称、敷地権の 9 号です。同条 2 項は種類・構造・床面積の定め方を法務省令に委任しており、不動産登記規則 115 条により、区分建物は壁の内側線、それ以外の建物は壁の中心線で床面積を測ります。販売図面の面積と登記簿の面積が食い違うのはこのためで、税制上の面積要件は登記簿の数値で判定されます。
マンションのパンフレットに「専有面積 51.20 ㎡」とあった部屋の登記事項証明書を取ると、49.87 ㎡ と印字されている。誤植ではない。本条は建物の登記簿に何を書くかを 9 項目で固定し、そのうち種類・構造・床面積の決め方だけを法務省令に委ねている（2 項）。その省令、不動産登記規則 115 条が、区分建物の床面積は壁の内側線、それ以外の建物は壁の中心線で測ると定めた。パンフレットは壁芯、登記簿は内法。同じ一つの部屋に、どちらも正しい二つの数字が存在する。そして住宅ローン控除も登録免許税の軽減も、あなたの部屋を見に来ることはない。登記簿に印字された方の数字だけを見て可否を決める。買う前に読むべきは、広告の面積ではなくこの 9 項目の方だ。
不動産登記法 44 条は、建物の表示に関する登記の登記事項を定める規定であり、第 27 条各号の通則的事項に加え、建物の所在、家屋番号、種類・構造・床面積、名称、附属建物、共用部分である旨、区分建物が属する一棟の建物の構造及び床面積とその名称、敷地権の 9 号を列挙する。同条 2 項は、種類・構造・床面積に関し必要な事項を法務省令に委任する。
不動産登記法 44 条が定める 9 項目です。所在、家屋番号、種類・構造・床面積、名称、附属建物、共用部分である旨、一棟の建物の構造及び床面積とその名称、敷地権が登記記録の表題部に記載されます。
建物を特定するために登記官が付す番号で、44 条 1 項 2 号の登記事項です。原則として敷地の地番と同じ番号が付き、同一地番に複数の建物があるときは枝番で区別されます。住居表示とは別物です。
全国どの法務局・地方法務局の窓口でも取得でき、オンライン請求も可能です。他人名義の建物でも誰でも取得できます。手数料は請求方法により異なるため、法務局の最新案内をご確認ください。
44 条 2 項の委任を受けた不動産登記規則 113 条が、居宅・店舗・共同住宅・事務所・倉庫などの区分を定めています。実際の用途に従って登記官が判断し、用途を変えたら変更登記が必要です。
所有権取得から 1 か月以内に表題登記を申請する義務があり（47 条 1 項）、正当な理由なく怠ると 10 万円以下の過料の対象です（164 条 1 項）。未登記のままだと売買・担保設定・相続で必ず障害になります。
新築建物は所有権を取得した日から 1 か月以内です（47 条 1 項）。種類・構造・床面積などの変更は変更の日から 1 か月以内（51 条 1 項）、取り壊しは 1 か月以内（57 条）に申請します。
主たる建物と効用上一体として使われる物置・車庫などで、44 条 1 項 5 号により所在・種類・構造・床面積が登記事項になります。主たる建物と同じ登記記録に記載されます。
44 条 2 項の委任による不動産登記規則 114 条に従い、構成材料（木造・鉄筋コンクリート造など）、屋根の種類、階数の三要素を組み合わせて表示します。増改築で変われば変更登記が必要です。
どちらも本当である。不動産登記規則 115 条により、区分建物の床面積は壁の内側線、それ以外の建物は中心線で測る。販売図面は壁芯なので登記簿より数㎡大きく出る。業界裏話ヒント：住宅ローン控除や登録免許税の軽減は登記簿の面積で判定される。50 ㎡ 前後の物件を検討しているなら、契約前に自分で登記事項証明書を取るのが唯一の防御策だ（面積要件は最新の改正状況をご確認ください）
屋根と周壁があり土地に定着し、用途に供し得る状態なら不動産登記規則 111 条の「建物」に当たり、附属建物として 44 条 1 項 5 号の登記事項になる。変更登記は 1 か月以内（51 条 1 項）。業界裏話ヒント：市町村の家屋調査が来て固定資産税の対象と言われたら、判断基準がほぼ同じなので登記も必要な状態だと考えてよい。課税だけ受けて登記を放置している建物は、売却時に必ず問題化する
敷地権の登記（44 条 1 項 9 号、46 条）があれば、専有部分についての権利の登記が敷地権にも及ぶ（73 条 1 項）ため、土地を別に動かす必要はない。業界裏話ヒント：登記事項証明書の表題部に「敷地権の表示」欄があるかどうかで判別できる。この欄がない古いマンションは土地の持分移転が別扱いになり、過去の売買で漏れていた持分が相続の段階で発覚する事例がある
必要である。区分所有法 4 条 2 項は、規約共用部分はその旨の登記をしなければ第三者に対抗できないと定め、不動産登記法 44 条 1 項 6 号・58 条がその登記の受け皿になっている。業界裏話ヒント：中古マンションを買うとき、管理規約と登記簿を突き合わせる仲介業者は多くない。規約上は共用部分なのに登記がない集会室や管理人室は、分譲会社の破綻時に差押えの標的になりうる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律する内容 | 44 条：建物の表示に関する登記で「何を記載するか」（9 号の登記事項） | — |
| 対象 | 建物・附属建物・区分建物・一棟の建物・敷地権 | — |
| 義務・期限 | 記載事項の定めであり、それ自体に申請期限はない | — |
| 怠った場合 | 記載漏れは登記の正確性を損ない、担保評価・税制判定に影響 | — |
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