不動産登記法 第27条（表示に関する登記の登記事項）
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- 土地及び建物の表示に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。
- 一登記原因及びその日付
- 二登記の年月日
- 三所有権の登記がない不動産（共用部分（区分所有法第四条第二項に規定する共用部分をいう。以下同じ。）である旨の登記又は団地共用部分（区分所有法第六十七条第一項に規定する団地共用部分をいう。以下同じ。）である旨の登記がある建物を除く。）については、所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分
- 四前三号に掲げるもののほか、不動産を識別するために必要な事項として法務省令で定めるもの
この条文の基本情報
表示に関する登記の登記事項とは何ですか？
定義表示に関する登記の登記事項とは、不動産登記法第27条に定められた規定で、「土地及び建物の表示に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第27条（表示に関する登記の登記事項）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第27条の条文原文は「土地及び建物の表示に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。」で始まります。
- 不動産登記法第27条は第一款 通則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第27条の前の条は不動産登記法第26条です。
- 不動産登記法第27条の次の条は不動産登記法第28条です。
- 不動産登記法第27条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第27条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第27条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/27
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法27条は、表示に関する登記の共通事項として、登記原因と日付、登記の年月日、所有権の登記がない不動産の所有者の氏名・住所と持分、法務省令で定める識別事項を定める。
Q · 登記簿の上半分にある表題部って、結局なにが書いてあるんですか？
表題部に載る事項を定めた条文。所有者名や持分もここに入る
不動産登記法27条は、土地と建物の表示に関する登記に共通する登記事項として、①登記原因及びその日付、②登記の年月日、③所有権の登記がない不動産（共用部分・団地共用部分である旨の登記がある建物を除く）についての所有者の氏名又は名称・住所及び持分、④不動産を識別するために必要な事項として法務省令で定めるもの、の四つを定めます。地番・地目・地積・家屋番号・種類・構造・床面積といった数字は④の委任を受けた不動産登記規則で具体化され、税制優遇や担保評価の判定はこの表題部の数字を基準に行われます。
解説
登記事項証明書の上半分、表題部と書かれたブロックを最後まで読んだことがあるだろうか。27条は、そこに何を書くかを決めている条文だ。登記原因とその日付、登記の年月日、そして所有権の登記がまだ入っていない不動産なら、所有者の氏名または名称と住所、複数いればその持分。さらに4号で、不動産を識別するために必要な事項は法務省令に委ねられている。この4号が曲者で、地番、家屋番号、地目、地積、種類、構造、床面積といった、あなたが物件を買うときに見る数字のほぼ全部がここからぶら下がっている。表題部は「誰のものか」ではなく「それが物理的に何なのか」を国が確定させる欄であり、住宅ローン控除も登録免許税の軽減も、金融機関の担保評価も、この欄の数字を基準に判定される。権利部だけ見て安心する人と、表題部の数字を疑える人の差は、決済日に金額として現れる。
法的な位置づけ
不動産登記法27条は、表示に関する登記の登記事項を定める規定である。土地と建物に共通して、登記原因及びその日付、登記の年月日、所有権の登記がない不動産における所有者の氏名又は名称・住所及び持分、並びに不動産の識別に必要な事項として法務省令で定めるものを掲げる。土地固有の事項は34条、建物固有の事項は44条が別に規定する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記事項証明書を取得して表題部を手元に置く 法務局窓口・オンライン請求・登記情報提供サービスのいずれかで、対象不動産の登記事項証明書を取得する。請求には住居表示の住所ではなく地番・家屋番号が必要なので、固定資産税の課税明細書や権利証で先に確認する
- 2.表題部の各欄を現況と一行ずつ照合する 所在・地番または家屋番号、地目・地積または種類・構造・床面積、新築年月日、登記原因及びその日付を、建築確認済証・検査済証・図面・現況と突き合わせる。増築部分、取り壊した附属建物、地目変更の未反映が典型的なズレ
- 3.ズレの原因と担当専門家を切り分ける 物理的事項（面積・種類・構造・滅失）のズレは土地家屋調査士、所有権や抵当権など権利部の問題は司法書士の担当。原因が前所有者の未登記増築なのか相続人の放置なのかを特定し、売買前なら費用負担の交渉材料にする
- 4.1か月の申請期間を確認して是正登記を依頼する 新築は法47条、土地の表題登記は法36条、地目・地積変更は法37条、建物の表示変更は法51条、滅失は法57条で、いずれも登記原因が生じた日から1か月以内。土地家屋調査士に現況測量と表題部の変更・滅失登記を依頼する
- 5.完了後に新しい登記事項証明書で再確認する 登記完了証を受け取ったら、必ず新しい登記事項証明書を取得して表題部の記載が現況どおりに直ったかを確認する。売買や借換えの相手方には、是正済みの証明書を写しで提示して決済日を確定させる
よくある質問 AI による整理
Q1表示に関する登記とは何ですか？
不動産が物理的にどこにある何なのかを記録する登記です。所在・地番・地積・家屋番号・種類・構造・床面積などが対象で、登記記録の表題部に記載されます。誰のものかを示す権利に関する登記とは別系統です。
Q2表題部にはどんな情報が載っていますか？
不動産登記法27条の共通事項（登記原因と日付、登記の年月日、所有権の登記がない場合の所有者と持分）に加え、土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら家屋番号・種類・構造・床面積が載ります。
Q3表題部所有者とは誰のことですか？
所有権の登記がない不動産について、27条3号により表題部に記録された所有者です。所有権保存登記を申請できる資格を持つ者であり、第三者への対抗力を備えた登記名義人とは意味が異なります。
Q4建物を新築したら登記はいつまでにするの？
所有権を取得した日から1か月以内に建物表題登記を申請する義務があります（法47条1項）。違反には10万円以下の過料が定められています（法164条1項）。起算点は気付いた日ではありません。
Q5未登記の建物は売れますか？
事実上とても困難です。表題登記がないと所有権保存登記も抵当権設定もできず、買主は住宅ローンを組めません。遺産分割協議書への記載や相続登記でも支障が生じます。売却前の表題登記が前提になります。
Q6登記事項証明書はどこで取れますか？
全国どこの法務局・地方法務局の窓口でも取得でき、オンライン請求や登記情報提供サービスでも閲覧できます。地番・家屋番号が必要で、住居表示の住所とは異なる点に注意してください。
Q7土地家屋調査士と司法書士はどう違う？
表題部の物理的事項（表題登記・地積や床面積の変更・滅失）は土地家屋調査士、権利部の所有権や抵当権の登記は司法書士が扱います。依頼先を間違えると時間と費用を二重に失います。
Q8共用部分である旨の登記があると何が変わる？
マンションの管理室や集会所のように区分所有法4条2項の共用部分である旨の登記がある建物は、27条3号の括弧書きで所有者の記載対象から除かれます。区分所有者全員の共用に供されるためです。
この条文についての質問 AI による整理
Q1登記簿の面積とパンフレットの面積が違うんですけど、どっちが本当なんですか？
どちらも正しく、測り方が違う。マンションなどの区分建物は壁の内側線で測る内法計算（不動産登記規則115条）、戸建ては壁の中心線で測る壁芯計算だ。パンフレットは壁芯なので、区分建物では登記簿の方が小さく出る。実務のポイント：税制優遇の面積要件は登記簿の数字で判定される。ただし合計所得1000万円以下なら40㎡以上でも控除を認める特例があり、49㎡台でも即諦める必要はない（最新の改正状況をご確認ください）
Q2increaseした部屋を登記してないんですが、放っておいたらバレますか？
市町村は家屋調査で増築を把握しており、固定資産税と登記は別ルートで動く。課税されていても登記されているとは限らない。建物の表示変更登記は1か月以内が義務で（法51条）、違反は10万円以下の過料（法164条1項）。実務のポイント：過料より痛いのは金融機関だ。融資実行前に登記簿と現況の一致を求められ、そこで初めて測量費と数週間の遅延が発生する。バレるかではなく、いつ請求書が来るかの問題である
間違えやすい点 AI による整理
- 「表示登記をしておけば自分の所有権を主張できる」という問いの立て方そのものが誤っている。第三者に対する対抗力は権利に関する登記の話（民法177条）であって、表題部の記載にその力はない。表題部所有者は、所有権保存登記を申請できる資格を持つ者にすぎない。ここを取り違えたまま「登記してあるから大丈夫」と信じている人は、二重譲渡の場面で何も持っていない
- 登記簿の面積が実際と違うことがある、という話は聞いたことがある人が多い。だが、その差が波及する先までは知られていない。住宅ローン控除の床面積要件、登録免許税と不動産取得税の軽減、金融機関の担保評価、そして相続税評価。すべてが登記簿の数字を入口にしている。数字のズレは「ちょっと違うだけ」ではなく、数十万円から数百万円の差として一度に現れる
- 表題登記の申請義務は罰則のない努力目標だと思われがちだが、実際には10万円以下の過料が定められている（法164条1項）。適用例が稀なのは事実で、そこだけを見て安心する人は多い。ただし本当のコストは過料ではなく、売却・借換え・相続の三場面で必ず露見し、そのときに測量費と時間を全額こちらが負担するという構造の方にある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律している範囲 | 27条：土地と建物に共通する表示登記事項 | 34条：土地に固有の表示登記事項 44条：建物に固有の表示登記事項 |
| 具体的に登記記録に載る項目 | 登記原因及びその日付、登記の年月日、所有権の登記がない場合の所有者・持分、法務省令で定める識別事項 | 所在・地番・地目・地積 家屋番号・種類・構造・床面積・新築年月日など |
| 実務で問題になりやすい点 | 表題部所有者欄の氏名不詳、登記原因日付と実際の取得日のズレ | 現況地目と登記地目の不一致、公簿面積と実測面積の差 未登記増築による床面積相違、区分建物の内法計算と壁芯計算の差 |
| 是正を依頼する専門家 | 土地家屋調査士（表題部全般） | 土地家屋調査士（地積更正・地目変更） 土地家屋調査士（表題変更・滅失） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾の登記簿も標示部・所有権部・他項権利部の三部構成をとり、標示部が日本の表題部にあたる。日本統治期の土地調査事業を経て導入された経緯があり、構造の親近性が高い
韓国も表題部・甲区・乙区の構成で、表題部に土地の所在・地番・地目・地積、建物の構造・床面積等を記録する。日本法を経由した継受構造が明確に残る
ドイツは Bestandsverzeichnis に土地の表示を記載するが、面積等の物理的データの一次的な管理は Liegenschaftskataster（地籍）が担い、登記簿は地籍を引用する分業構造をとる
米国は多くの州で証書登録（recording）制度をとり、統一的な表題部は存在しない。不動産の特定は証書中の legal description（metes and bounds、lot and block）に委ねられ、境界確定は title insurance と survey が補完する
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 実家を建て替えるため、12月に古家を取り壊したとしたら？ 建物滅失の登記は滅失の日から1か月以内が申請義務（法57条）。放置すると登記記録も課税台帳も家屋を生き続けさせ、翌年度も家屋分の固定資産税の請求が届くことがある。しかも新居に住宅ローンを組む段階で、存在しない建物の登記が残っていること自体が金融機関から差し戻される。残り時間は1か月
- あなたが売主の側に立つ場面。決済の3日前、買主側の司法書士から「表題部の床面積が現況と合っていない、増築部分が登記されていない」と連絡が入る。土地家屋調査士に建物表題部変更登記を依頼すると測量と申請で数週間、費用も十万円単位。買主のローン実行日が動き、違約の話まで出る。増築したのは20年前の父親だ
- 亡父の物置は未登記だった。固定資産税だけは毎年払ってきた。だが遺産分割協議書にも書けず、買主も現れず、担保にも入れられない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 登記事項証明書を取得し、表題部の所在・地番または家屋番号・地積または床面積・新築年月日を現況と一行ずつ照合する2. ズレがあれば、その原因が誰の不作為か（前所有者の未登記増築か、相続人の放置か）を特定し、費用負担の交渉材料にする3. 建物の物理的事項の修正は土地家屋調査士、権利部は司法書士と担当が分かれるので、依頼先を間違えない4. 売買契約前なら、表題部の是正を売主の引渡し前義務として契約書に書き込む
訴えられた側：1. 未登記や記載相違を指摘されたら、まず1か月の申請期間（法36条、47条、51条、57条）の起算点がいつかを確認する2. 過料の実際の適用は稀だが、放置コストの本体は売却・借換え・相続時の停止なので、指摘された今が最も安い是正タイミングだと理解する3. 土地家屋調査士に現況測量と表題部変更または滅失の登記を依頼し、着手日と完了予定を相手方に文書で示す4. 決済期日が迫るなら、期日の変更合意を先に取り、違約の争いに発展させない
時効（請求できる期限）：建物を新築した所有者は所有権取得の日から1か月以内に表題登記（法47条1項）、土地の表題登記も1か月以内（法36条）。地目または地積の変更は1か月（法37条）、建物の表示変更は1か月（法51条）、建物滅失は滅失の日から1か月（法57条）。いずれも起算点は登記原因が生じた日であり、気付いた日ではない。違反は10万円以下の過料（法164条1項）
学説
通説：表示に関する登記は不動産の物理的現況を公示する制度であり、その記載に第三者対抗力はない。27条3号の表題部所有者の記載は、所有権保存登記の申請適格を基礎づける手続的意味を持つにとどまると解されている
実務上の理解：27条4号の法務省令委任は、測量技術や社会状況の変化に応じて識別事項を機動的に調整するための設計と説明される。区分建物の床面積を内側線で測る不動産登記規則115条は、この委任の下で税制優遇の適用範囲にまで実質的な影響を及ぼしている
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 旧不動産登記法の全部改正により現行法が成立し、表示に関する登記の共通登記事項を定める条文として現在の27条の構成が置かれた。3号の共用部分・団地共用部分に関する括弧書きや4号の法務省令委任について、その後の改正で文言の追加・修正があったかは人的検証を要する
改正の年表
- 1.明治32年（1899年） 制定：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）が制定され、登記簿における不動産の表示の記載枠組みが置かれた
- 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により現行法が成立。登記簿の電子化とオンライン申請の導入に合わせ、表示に関する登記の共通登記事項を定める条文として現在の27条の構成が置かれた。3号の共用部分・団地共用部分に関する括弧書きや4号の委任文言のその後の改正の有無は人的検証を要する
- 不動産登記法 第2条表示に関する登記の定義と表題部の位置付け
- 不動産登記法 第34条土地の表示登記の固有事項（所在・地番・地目・地積）
- 不動産登記法 第44条建物の表示登記の固有事項（家屋番号・種類・構造・床面積）
- 不動産登記法 第47条建物表題登記の1か月申請義務
- 不動産登記法 第164条申請義務違反に対する過料の制裁
- 建物の区分所有等に関する法律 第4条27条3号括弧書きが除外する共用部分の定義（通称 区分所有法）
- 民法 第177条対抗力は権利登記の効果で表題部には及ばない
- 表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する特別措置法 第2条3号の所有者記載が機能しない土地の解消手続
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