要点不動産登記法 27 条は、表示に関する登記の共通事項として、登記原因と日付、登記の年月日、所有権の登記がない不動産の所有者の氏名・住所と持分、法務省令で定める識別事項を定める。
Q · 登記簿の上半分にある表題部って、結局なにが書いてあるんですか？
表題部に載る事項を定めた条文。所有者名や持分もここに入る
不動産登記法 27 条は、土地と建物の表示に関する登記に共通する登記事項として、①登記原因及びその日付、②登記の年月日、③所有権の登記がない不動産（共用部分・団地共用部分である旨の登記がある建物を除く）についての所有者の氏名又は名称・住所及び持分、④不動産を識別するために必要な事項として法務省令で定めるもの、の四つを定めます。地番・地目・地積・家屋番号・種類・構造・床面積といった数字は④の委任を受けた不動産登記規則で具体化され、税制優遇や担保評価の判定はこの表題部の数字を基準に行われます。
登記事項証明書の上半分、表題部と書かれたブロックを最後まで読んだことがあるだろうか。27条は、そこに何を書くかを決めている条文だ。登記原因とその日付、登記の年月日、そして所有権の登記がまだ入っていない不動産なら、所有者の氏名または名称と住所、複数いればその持分。さらに4号で、不動産を識別するために必要な事項は法務省令に委ねられている。この4号が曲者で、地番、家屋番号、地目、地積、種類、構造、床面積といった、あなたが物件を買うときに見る数字のほぼ全部がここからぶら下がっている。表題部は「誰のものか」ではなく「それが物理的に何なのか」を国が確定させる欄であり、住宅ローン控除も登録免許税の軽減も、金融機関の担保評価も、この欄の数字を基準に判定される。権利部だけ見て安心する人と、表題部の数字を疑える人の差は、決済日に金額として現れる。
不動産登記法 27 条は、表示に関する登記の登記事項を定める規定である。土地と建物に共通して、登記原因及びその日付、登記の年月日、所有権の登記がない不動産における所有者の氏名又は名称・住所及び持分、並びに不動産の識別に必要な事項として法務省令で定めるものを掲げる。土地固有の事項は 34 条、建物固有の事項は 44 条が別に規定する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
不動産が物理的にどこにある何なのかを記録する登記です。所在・地番・地積・家屋番号・種類・構造・床面積などが対象で、登記記録の表題部に記載されます。誰のものかを示す権利に関する登記とは別系統です。
不動産登記法 27 条の共通事項（登記原因と日付、登記の年月日、所有権の登記がない場合の所有者と持分）に加え、土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら家屋番号・種類・構造・床面積が載ります。
所有権の登記がない不動産について、27 条 3 号により表題部に記録された所有者です。所有権保存登記を申請できる資格を持つ者であり、第三者への対抗力を備えた登記名義人とは意味が異なります。
所有権を取得した日から 1 か月以内に建物表題登記を申請する義務があります（法 47 条 1 項）。違反には 10 万円以下の過料が定められています（法 164 条 1 項）。起算点は気付いた日ではありません。
事実上とても困難です。表題登記がないと所有権保存登記も抵当権設定もできず、買主は住宅ローンを組めません。遺産分割協議書への記載や相続登記でも支障が生じます。売却前の表題登記が前提になります。
全国どこの法務局・地方法務局の窓口でも取得でき、オンライン請求や登記情報提供サービスでも閲覧できます。地番・家屋番号が必要で、住居表示の住所とは異なる点に注意してください。
表題部の物理的事項（表題登記・地積や床面積の変更・滅失）は土地家屋調査士、権利部の所有権や抵当権の登記は司法書士が扱います。依頼先を間違えると時間と費用を二重に失います。
マンションの管理室や集会所のように区分所有法 4 条 2 項の共用部分である旨の登記がある建物は、27 条 3 号の括弧書きで所有者の記載対象から除かれます。区分所有者全員の共用に供されるためです。
どちらも正しく、測り方が違う。マンションなどの区分建物は壁の内側線で測る内法計算（不動産登記規則115条）、戸建ては壁の中心線で測る壁芯計算だ。パンフレットは壁芯なので、区分建物では登記簿の方が小さく出る。業界裏話ヒント：税制優遇の面積要件は登記簿の数字で判定される。ただし合計所得1000万円以下なら40㎡以上でも控除を認める特例があり、49㎡台でも即諦める必要はない（最新の改正状況をご確認ください）
市町村は家屋調査で増築を把握しており、固定資産税と登記は別ルートで動く。課税されていても登記されているとは限らない。建物の表示変更登記は1か月以内が義務で（法51条）、違反は10万円以下の過料（法164条1項）。業界裏話ヒント：過料より痛いのは金融機関だ。融資実行前に登記簿と現況の一致を求められ、そこで初めて測量費と数週間の遅延が発生する。バレるかではなく、いつ請求書が来るかの問題である
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律している範囲 | 27 条：土地と建物に共通する表示登記事項 | — |
| 具体的に登記記録に載る項目 | 登記原因及びその日付、登記の年月日、所有権の登記がない場合の所有者・持分、法務省令で定める識別事項 | — |
| 実務で問題になりやすい点 | 表題部所有者欄の氏名不詳、登記原因日付と実際の取得日のズレ | — |
| 是正を依頼する専門家 | 土地家屋調査士（表題部全般） | — |
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