要点不動産登記法 34 条は、土地の登記事項として所在・地番・地目・地積の四項目を定める。地番は住居表示とは別体系であり、地積は実測面積を保証しない。
Q · 土地の登記簿には、いったい何が書いてあるんですか？
所在・地番・地目・地積の四項目です
不動産登記法 34 条 1 項は、土地の表示に関する登記の登記事項として、所在（市区郡町村及び字）、地番、地目、地積の四項目を定めます。これは 27 条各号の共通事項に加えられるものです。同条 2 項は地目と地積の細目を法務省令に委任し、不動産登記規則 99 条が地目を 23 種に限定、100 条が地積の単位と端数処理を定めます。重要なのは、この四項目が土地を一筆として特定するための公示上の目盛りにすぎず、地積が実測面積を保証せず、筆界（土地の境界）を確定する効力も持たない点です。
土地には四つの識別情報がある。所在、地番、地目、地積。34条が定めるこの四つが、あなたの土地の法的な身分証明書だ。まず住所と地番は別物である。郵便が届く「○○町3-5-2」は住居表示、登記簿上は「○○町字△△123番4」。地番を住所と取り違えて登記情報を請求すると、他人の土地の謄本が出てくる。さらに厄介なのが地積（登記簿に記録された土地の面積）。この数字は今日測った実測値ではなく、多くが明治の地租改正時に縄で測った数値を引き継いでいる。実測すると増える（縄伸び）ことも減る（縄縮み）こともある。地目も同じで、現況が駐車場でも登記が「田」のままなら、農地法の網が外れず転用も売買もできない。2項が法務省令に委ねたのは、地目23分類と地積の測り方。ここを知らずに契約書へ判を押した人が、決済直前に面積差の精算で揉める。
不動産登記法 34 条は、土地の表示に関する登記の登記事項を定める規定であり、27 条各号の共通事項に加えて、所在、地番、地目、地積の四項目を掲げる。これらは土地を一筆ごとに特定するための公示上の識別情報であって、私法上の土地の範囲や筆界を確定する効力を有しない。地目及び地積に関し必要な事項は、同条 2 項により法務省令に委任される。
土地の主たる用途を示す登記上の分類です。不動産登記法 34 条 1 項 3 号が登記事項とし、同条 2 項の委任を受けた不動産登記規則 99 条が田・畑・宅地・雑種地など 23 種に限定しています。
登記記録に記録された土地の面積です。平方メートル単位で表示され、宅地と 10 平方メートル以下の土地は小数点以下 2 位まで記録します。実測値と一致する保証はありません。
登記官が地番区域ごとに一筆の土地ごとに付します（不動産登記法 35 条）。市区町村が定める住居表示とは別体系のため、郵便の住所から地番は分かりません。
登記地積より実測面積が広い状態を縄伸び、狭い状態を縄縮みと呼びます。明治期の地租改正時に縄で測った数値を引き継いだ土地に多く見られる現象です。
地目に変更があった日から 1 月以内です（不動産登記法 37 条 1 項）。怠ると 10 万円以下の過料（同 164 条）の対象となります。刑罰ではなく行政上の制裁金です。
登記記録上、一個の土地として独立に扱われる単位です。地番が別なら別個の一筆となり、それぞれ独立に売買・抵当権設定・差押えの対象になります。
公簿売買は登記地積を前提に代金を固定し、実測との差が出ても精算しません。実測売買は測量結果で代金を精算します。契約書の面積条項がどちらかで結論が変わります。
管轄法務局で交付請求できます。ただし全ての土地に備え付けられているわけではなく、分筆や地積更正が行われていない古い土地には存在しないことがあります。
地積更正登記で直せます（不動産登記法38条）。土地家屋調査士に依頼して測量し、隣接地所有者との筆界確認をとった上で申請します。費用は数十万円規模、隣地との立会いがまとまらないと止まります。業界裏話ヒント：面積が増える方向の更正は翌年から固定資産税も上がる。減る方向なら税は下がるが、抵当権が設定されていれば金融機関への説明が実務上必要になる。どちらに動く見込みかを測量前に調査士へ伝えると、進め方の設計が変わる
許可または届出がなければ、所有権移転の効力自体が生じません（農地法3条1項、5条1項）。現況が宅地でも登記地目が田・畑なら、まず農業委員会で非農地証明または転用許可を取り、その上で地目変更登記（不動産登記法37条）という順序です。業界裏話ヒント：長年宅地として使われてきた土地なら、転用許可ではなく非農地証明で処理でき、期間が大幅に短い。不動産仲介でもこのルートを知らない担当者がいるので、農業委員会に直接尋ねるのが最短経路
住居表示（郵便の住所）と地番は別体系だからです。34条1項1号2号の所在と地番が登記上の特定方法で、住居表示は住居表示に関する法律に基づく別制度。ブルーマップや登記情報提供サービスの地図検索で住所から地番へ変換します。業界裏話ヒント：法務局の窓口で住所を伝えれば、職員がブルーマップで地番を調べてくれる。自力でオンラインを探すより早く、費用もかからない。自分の土地なら市区町村の固定資産税課で確認する手もある
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 34 条：土地に固有の登記事項（所在・地番・地目・地積） | — |
| 働くタイミング | 登記記録を作る時点で何を記録するかを決める | — |
| 申請義務と期限 | 34 条自体に申請義務はない（記録事項の定め） | — |
| 省令への委任 | 2 項で地目・地積の細目を法務省令に委任（規則 99 条・100 条） | — |
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