不動産登記法 第34条（土地の表示に関する登記の登記事項）
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- 土地の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
- 一土地の所在する市、区、郡、町、村及び字
- 二地番
- 三地目
- 四地積
- 2.前項第三号の地目及び同項第四号の地積に関し必要な事項は、法務省令で定める。
この条文の基本情報
土地の表示に関する登記の登記事項とは何ですか？
定義土地の表示に関する登記の登記事項とは、不動産登記法第34条に定められた規定で、「土地の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第34条（土地の表示に関する登記の登記事項）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第34条の条文原文は「土地の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。」で始まります。
- 不動産登記法第34条は第二款 土地の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第34条の前の条は不動産登記法第33条です。
- 不動産登記法第34条の次の条は不動産登記法第35条です。
- 不動産登記法第34条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第34条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第34条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/34
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法34条は、土地の登記事項として所在・地番・地目・地積の四項目を定める。地番は住居表示とは別体系であり、地積は実測面積を保証しない。
Q · 土地の登記簿には、いったい何が書いてあるんですか？
所在・地番・地目・地積の四項目です
不動産登記法34条1項は、土地の表示に関する登記の登記事項として、所在（市区郡町村及び字）、地番、地目、地積の四項目を定めます。これは27条各号の共通事項に加えられるものです。同条2項は地目と地積の細目を法務省令に委任し、不動産登記規則99条が地目を23種に限定、100条が地積の単位と端数処理を定めます。重要なのは、この四項目が土地を一筆として特定するための公示上の目盛りにすぎず、地積が実測面積を保証せず、筆界（土地の境界）を確定する効力も持たない点です。
解説
土地には四つの識別情報がある。所在、地番、地目、地積。34条が定めるこの四つが、あなたの土地の法的な身分証明書だ。まず住所と地番は別物である。郵便が届く「○○町3-5-2」は住居表示、登記簿上は「○○町字△△123番4」。地番を住所と取り違えて登記情報を請求すると、他人の土地の謄本が出てくる。さらに厄介なのが地積（登記簿に記録された土地の面積）。この数字は今日測った実測値ではなく、多くが明治の地租改正時に縄で測った数値を引き継いでいる。実測すると増える（縄伸び）ことも減る（縄縮み）こともある。地目も同じで、現況が駐車場でも登記が「田」のままなら、農地法の網が外れず転用も売買もできない。2項が法務省令に委ねたのは、地目23分類と地積の測り方。ここを知らずに契約書へ判を押した人が、決済直前に面積差の精算で揉める。
法的な位置づけ
不動産登記法34条は、土地の表示に関する登記の登記事項を定める規定であり、27条各号の共通事項に加えて、所在、地番、地目、地積の四項目を掲げる。これらは土地を一筆ごとに特定するための公示上の識別情報であって、私法上の土地の範囲や筆界を確定する効力を有しない。地目及び地積に関し必要な事項は、同条2項により法務省令に委任される。
よくある質問 AI による整理
Q1地目とは何ですか？
土地の主たる用途を示す登記上の分類です。不動産登記法34条1項3号が登記事項とし、同条2項の委任を受けた不動産登記規則99条が田・畑・宅地・雑種地など23種に限定しています。
Q2地積とは何ですか？
登記記録に記録された土地の面積です。平方メートル単位で表示され、宅地と10平方メートル以下の土地は小数点以下2位まで記録します。実測値と一致する保証はありません。
Q3地番は誰が決めるのですか？
登記官が地番区域ごとに一筆の土地ごとに付します（不動産登記法35条）。市区町村が定める住居表示とは別体系のため、郵便の住所から地番は分かりません。
Q4縄伸び・縄縮みとは何ですか？
登記地積より実測面積が広い状態を縄伸び、狭い状態を縄縮みと呼びます。明治期の地租改正時に縄で測った数値を引き継いだ土地に多く見られる現象です。
Q5地目変更登記はいつまでに申請しますか？
地目に変更があった日から1月以内です（不動産登記法37条1項）。怠ると10万円以下の過料（同164条）の対象となります。刑罰ではなく行政上の制裁金です。
Q6一筆の土地とはどういう意味ですか？
登記記録上、一個の土地として独立に扱われる単位です。地番が別なら別個の一筆となり、それぞれ独立に売買・抵当権設定・差押えの対象になります。
Q7公簿売買と実測売買の違いは？
公簿売買は登記地積を前提に代金を固定し、実測との差が出ても精算しません。実測売買は測量結果で代金を精算します。契約書の面積条項がどちらかで結論が変わります。
Q8地積測量図はどこで取れますか？
管轄法務局で交付請求できます。ただし全ての土地に備え付けられているわけではなく、分筆や地積更正が行われていない古い土地には存在しないことがあります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1登記簿の面積と実際の面積が違うんですが、直せますか？
地積更正登記で直せます（不動産登記法38条）。土地家屋調査士に依頼して測量し、隣接地所有者との筆界確認をとった上で申請します。費用は数十万円規模、隣地との立会いがまとまらないと止まります。実務のポイント：面積が増える方向の更正は翌年から固定資産税も上がる。減る方向なら税は下がるが、抵当権が設定されていれば金融機関への説明が実務上必要になる。どちらに動く見込みかを測量前に調査士へ伝えると、進め方の設計が変わる
Q2地目が「畑」のままなんですが、そのまま売れますか？
許可または届出がなければ、所有権移転の効力自体が生じません（農地法3条1項、5条1項）。現況が宅地でも登記地目が田・畑なら、まず農業委員会で非農地証明または転用許可を取り、その上で地目変更登記（不動産登記法37条）という順序です。実務のポイント：長年宅地として使われてきた土地なら、転用許可ではなく非農地証明で処理でき、期間が大幅に短い。不動産仲介でもこのルートを知らない担当者がいるので、農業委員会に直接尋ねるのが最短経路
Q3住所を入れても登記情報が出てきません。なぜですか？
住居表示（郵便の住所）と地番は別体系だからです。34条1項1号2号の所在と地番が登記上の特定方法で、住居表示は住居表示に関する法律に基づく別制度。ブルーマップや登記情報提供サービスの地図検索で住所から地番へ変換します。実務のポイント：法務局の窓口で住所を伝えれば、職員がブルーマップで地番を調べてくれる。自力でオンラインを探すより早く、費用もかからない。自分の土地なら市区町村の固定資産税課で確認する手もある
間違えやすい点 AI による整理
- 「登記簿の地積と実測、どちらが正しいのか」という問いの立て方そのものが誤っている。地積は課税と土地の特定のために行政が記録した数値であり、私法上の土地の範囲を決めるのは筆界と当事者の合意である。地積は面積を保証せず、境界線も示さない。立てるべき問いは「どちらが正しいか」ではなく「この契約書は公簿売買か、実測精算付きか」である
- 地目と現況がズレていることは、多くの人が知っている。だが深刻度の見積もりが甘い。登記地目が田・畑であれば農地法の規制が生き続け、許可または届出のない所有権移転はそもそも効力を生じない（農地法3条1項、5条1項）。融資も、建築確認も、相続時の評価も、その一行で止まる。「売る前に直せばいい」と考えていた人が、買主が現れてから半年待たされる
- あなたから見れば、母屋の隣の空き地は「うちの土地の一部」である。法律から見れば、地番が別なら別個の一筆であり、別々に売買も抵当権設定も差押えもできる。一体で使ってきたという事実は、登記の世界では何の意味も持たない。この落差は、相続で兄弟が別々の筆を取得した瞬間に一気に噴き出す
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 34条：土地に固有の登記事項（所在・地番・地目・地積） | 27条：土地と建物に共通する登記事項の通則 37条・38条：登記事項に変更・誤りが生じた後の是正手続 |
| 働くタイミング | 登記記録を作る時点で何を記録するかを決める | 同上（登記名義人以外の共通項目を補う） 現況が変わった後（37条）／記録が当初から誤っていた場合（38条） |
| 申請義務と期限 | 34条自体に申請義務はない（記録事項の定め） | 27条自体に申請義務はない（通則） 37条は変更の日から1月以内の申請義務、違反は10万円以下の過料（164条） |
| 省令への委任 | 2項で地目・地積の細目を法務省令に委任（規則99条・100条） | 個別項目ごとに規則で補充 申請手続の細目を規則で補充 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も坐落・地号・面積を標示部に記載する点で日本と同構造。ただし台湾は2017年に地目等則制度を廃止し、日本の地目のような用途分類は登記簿から外れ、都市計画法上の使用分区で管理する方式に移行した
韓国は登記簿（法院管轄）と地籍公簿（行政庁管轄）の二元制を維持し、土地の物理的表示は地籍公簿が先行し登記簿がこれに従う。日本のように登記所が表示に関する登記を一元管理する方式とは分掌が異なる
ドイツは Grundbuch の Bestandsverzeichnis に Gemarkung・Flur・Flurstück・Wirtschaftsart・Größe を記載する。土地の物理的表示は Liegenschaftskataster（地籍）が権威源であり、登記簿は地籍の記載を引き写す関係にある点が日本より徹底している
米国は統一的な登記簿制度を持たず、metes and bounds や lot and block による legal description と、課税目的の Assessor's Parcel Number で土地を特定する。面積の正確性は title insurance と survey が担保し、公的記録が保証するわけではない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 相続した実家の隣の畑を整地して月極駐車場にした。半年後、固定資産税の通知額は畑のまま安かった。得をしたと思うか。登記地目が「畑」のままなら農地法上はいまだ農地であり、地目変更登記は現況を変えた日から1月以内が申請義務（不動産登記法37条1項）、放置は10万円以下の過料（同164条、刑罰ではない行政上の制裁金で前科はつかない）。しかも農地のままでは金融機関の担保にも入らない
- 決済3日前に測量したら、登記簿より12平方メートル狭かった。契約書が公簿売買なら1円も戻らない。面積条項の一行が数十万円を決める
- 隣家から「あなたの物置は70センチこちらに越境している」と言われた。登記簿の地積を足し合わせても現地の全体面積と合わない。地積は面積を証明する数字ではなく、まして境界を証明しない。この争いを終わらせるのは筆界特定制度（不動産登記法123条以下）か境界確定訴訟だけで、地積の記載を持ち出しても決着しない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 登記事項証明書、地積測量図（法務局で取得可）、現地の三点を照合し、地目と地積が現況と合うか確認2. ズレがあれば契約前に実測売買または面積精算条項を入れる3. 地目が田・畑なら、契約より先に農業委員会で転用の可否と非農地証明の可能性を確認（農地法4条、5条） 4. 決済後に面積不足が判明した場合でも、売主が実測面積を表示していたなら契約不適合責任（民法562条以下）を主張できる余地がある
訴えられた側：1. 造成、農地の転用、建物滅失後の更地化など現況を変えたなら、その日から1月以内に地目変更登記を申請（不動産登記法37条1項）、放置は10万円以下の過料（同164条） 2. 買主から面積不足を指摘されたら、まず契約書が公簿売買か実測売買かを確認、公簿売買なら原則として精算義務はない3. 地積が実態と大きく乖離しているなら、売却の話が出る前に地積更正登記（同38条）で整えておく。隣接地所有者の立会いに数か月かかる前提で逆算する
時効（請求できる期限）：地目または地積に変更が生じたときは、変更の日から1月以内に登記を申請する義務がある（不動産登記法37条1項）。違反は10万円以下の過料（同164条）。地積更正登記そのものに期限はない。売買での面積不足を争う場合、契約不適合の通知は原則として不適合を知った時から1年（民法566条）
学説
登記実務の通説：34条の四項目は土地を一筆として特定し公示するための識別情報であり、その記載に公信力はない。地積の記載は面積を保証せず、地目の記載も現況に対する認定にとどまるため、取引当事者は登記記録と現況の照合義務を実質的に負う
公示制度の機能論：表題部の記載事項を四項目に絞る立法は、全国一斉の再測量という膨大な社会的費用を回避しつつ、取引対象の特定という最小限の機能を確保する選択である。ずれの是正は37条・38条の申請義務と国土調査法の地籍調査に分散して担わせている
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 明治32年制定の旧不動産登記法を全部改正し、オンライン申請と登記記録の電子化に対応した現行法として新設された条文。旧法下で土地登記簿の表題部記載事項として規律されていた所在・地番・地目・地積を1項に整理して明示し、地目と地積の細目は2項で法務省令に委任した
改正の年表
- 1.明治32年（1899年） 新設：旧不動産登記法制定。土地登記簿の表題部記載事項として所在・地番・地目・地積を規律し、ドイツ Grundbuchordnung の土地登記簿制度を範とする二層構造を採用
- 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正により現行34条として新設。オンライン申請と登記記録の電子化に対応し、旧法下で規律されていた所在・地番・地目・地積を1項に整理して明示、地目と地積の細目を2項で法務省令に委任した
- 不動産登記法 第27条表示に関する登記に共通する登記事項の通則
- 不動産登記法 第35条地番区域の設定と一筆ごとの地番付与
- 不動産登記法 第36条土地の表題登記の申請義務、1月以内
- 不動産登記法 第37条地目・地積の変更登記の申請義務
- 不動産登記法 第38条地積・地目の更正登記の申請権者
- 国土調査法 第20条地籍調査成果に基づく地積の職権書換え
- 農地法 第4条地目が農地の場合の転用許可、地目変更の前提
- 土地家屋調査士法 第3条表示に関する登記の申請代理は調査士の業務
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