新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
要点不動産登記法 36 条は、新たに生じた土地や表題登記がない土地の所有権を取得した者に、取得の日から一月以内の表題登記の申請を義務付ける。正当な理由なく怠れば 10 万円以下の過料の対象となる。
Q · 相続した土地が登記されていなかったら、いつまでに何をすればいいの？
取得の日から一月以内に土地家屋調査士へ表題登記を依頼
不動産登記法 36 条により、新たに生じた土地または表題登記がない土地の所有権を取得した者は、取得の日から一月以内に表題登記を申請しなければなりません。相続の場合の起算点は被相続人の死亡日で、未登記だと気付いた日ではありません。申請を代理するのは土地家屋調査士で、その後の所有権保存登記（74 条）が司法書士の業務です。期限後も申請自体は受理されますが、正当な理由なく怠れば 10 万円以下の過料（164 条 1 項）の対象となります。
日本の土地がすべて登記簿に載っていると信じているなら、その前提から崩しておいた方がいい。海を埋め立ててできた土地、明治以来一度も登記簿に姿を現さない山林や畦畔、河川の付け替えで陸になった部分。こうした土地の所有権を手にした者に、不動産登記法 36 条は「一月以内に表題登記を申請せよ」と命じる。足をすくわれるのは起算点だ。世間で知られた相続登記の義務化が「相続を知った日から 3 年」であるのに対し、36 条は「所有権の取得の日から一月」。あなたが未登記の土地を相続したなら、時計は被相続人が亡くなったその日から回り始めており、遺産分割の話し合いをしている間に期限は静かに過ぎている。そして表題登記がなければ所有権保存登記もできず、売ることも担保に入れることもできない。登記簿に存在しない土地は、あなたの資産として一歩も動かせない。
不動産登記法 36 条は土地の表題登記の申請義務を定める規定であり、埋立てなどで新たに生じた土地、又は登記記録が存在しない土地の所有権を取得した者に、所有権の取得の日から一月以内の申請を義務付ける。表題登記は所有権保存登記（74 条）の前提であり、これを欠く土地では権利の登記ができない。
AI 輔助整理，以條文原文為準
登記記録がない土地について、所在・地番・地目・地積といった物理的な状況を初めて登記簿に記録する手続です。権利の登記ではなく表示の登記で、土地家屋調査士が申請を代理します。
所有権の取得の日からです。相続なら被相続人の死亡日、売買なら所有権移転の効力が生じた日、埋立地なら竣功認可の告示の日であり、未登記だと気付いた日ではありません。
公有水面の埋立てで竣功認可を受けた土地や、河川の付け替えなどで新たに陸地となった部分を指します。登記記録がまだ存在しないため、36 条の表題登記が最初の登記になります。
地積測量図、土地所在図、所有権を証する情報（竣功認可書、相続を証する戸籍関係書類など）、隣地との境界確認に関する資料が基本です。事案により追加資料が求められます。
表題登記は土地の物理的状況を記録する表示の登記（36 条）、所有権保存登記は最初の所有権を記録する権利の登記（74 条）です。表題登記が先で、これがなければ保存登記はできません。
契約自体は可能ですが、表題登記がなければ所有権保存登記も移転登記もできず、買主は対抗要件を備えられません。金融機関の担保にも入らないため、実務では先に表題登記が必要です。
本人申請は可能ですが、地積測量図の作成と隣地所有者との境界確認が必要で、専門の測量技術を要します。実務では土地家屋調査士に依頼するのが通常です。
土地の面積、境界確認の相手方の人数、測量の難易度で大きく変わるため定額ではありません。表示の登記（調査士）と権利の登記（司法書士）は別費用なので、通しの総額で見積りを取ります。
所有権は登記がなくても成立する。登記は第三者に対抗するための要件（民法 177 条）にすぎない。ただし表題登記がなければ所有権保存登記（74 条）ができず、売買も抵当権設定も登記できないため、事実上は動かせない資産になる。業界裏話ヒント：固定資産税を払ってきた事実は所有権の証明そのものではないが、表題登記に添付する「所有権を証する情報」の一つとして使えることがある。古い納税証明や課税台帳の写しほど価値があるので、捨てないこと
期限後でも申請は受理される。制裁は正当な理由なく怠った場合の 10 万円以下の過料（164 条 1 項）で、登記官が管轄地方裁判所へ通知し、裁判所が判断する仕組みだ。業界裏話ヒント：表示に関する登記の過料は、実務上ほとんど発動されてこなかったとされる。ただし相続登記の義務化以降、法務局が申請義務の履行に向ける目は明らかに変わってきている。「昔から誰も気にしていない」を前提に判断しないこと（最新の運用状況をご確認ください）
表題登記は土地家屋調査士の業務（土地家屋調査士法 3 条）、その後の所有権保存登記（74 条）は司法書士の業務。順番は調査士が先で書士が後、逆はありえない。業界裏話ヒント：多くの事務所は互いに提携しているので、どちらに相談しても片方を紹介してくれる。ただし費用は別建てになる。最初の相談で「表示と権利を通しで総額いくらか」と聞くと、他所の見積りと比較できる形で数字が出てくる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 対象 | 36 条：新たに生じた土地・表題登記がない土地 | — |
| 申請義務者 | 所有権を取得した者 | — |
| 期限 | 所有権の取得の日から一月以内 | — |
| 怠った場合 | 10 万円以下の過料（164 条 1 項）、所有権保存登記（74 条）ができない | — |
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