不動産登記法 第74条（所有権の保存の登記）
クイックジャンプ
- 所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
- 一表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
- 二所有権を有することが確定判決によって確認された者
- 三収用（土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律の規定による収用をいう。第百十八条第一項及び第三項から第五項までにおいて同じ。）によって所有権を取得した者
- 2.区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。
この条文の基本情報
所有権の保存の登記とは何ですか？
定義所有権の保存の登記とは、不動産登記法第74条に定められた規定で、「所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第74条（所有権の保存の登記）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第74条の条文原文は「所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。」で始まります。
- 不動産登記法第74条は第二款 所有権に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第74条の前の条は不動産登記法第73条の2です。
- 不動産登記法第74条の次の条は不動産登記法第75条です。
- 不動産登記法第74条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第74条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第74条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/74
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法74条は、所有権保存登記を申請できる者を表題部所有者とその相続人、確定判決で所有権を確認された者、収用取得者に限定する。区分建物では買主も申請できる。
Q · 未登記の建物を買ったり相続したりしたら、自分の名前で登記できるの？
相続人なら直接できる。買主は原則できず区分建物だけ例外
不動産登記法74条1項により、所有権保存登記を申請できるのは、表題部所有者とその相続人その他の一般承継人、確定判決で所有権を確認された者、収用で所有権を取得した者に限られます。未登記建物の買主はこの三類型に入らないため、原則としてまず売主（表題部所有者）名義で保存登記を入れ、その後に所有権移転登記をする二段構えになります。ただし区分建物については同条2項の特則があり、表題部所有者から取得した買主が直接自分名義で保存登記を申請できます。敷地権付き区分建物の場合は、敷地権の登記名義人の承諾が必要です。
解説
家を新築した。建物は物理的に完成し、市役所にも届け出た。ところが法務局の登記簿には「所有者」の欄がまだ存在しない。この状態から初めて所有者欄を作り出すのが所有権保存登記であり、不動産登記法74条は「誰がその引き金を引けるか」を四つの類型に閉じている。表題部所有者とその相続人、確定判決で所有権を確認された者、収用で取得した者、そして区分建物では表題部所有者から買った者。この列挙の外側にいる人間は、たとえ売買代金を全額払っていても、鍵を握っていても、自分名義の保存登記を単独では申請できない。ここがあなたの財産防衛の急所だ。建売住宅やタワーマンションを買うとき、あなたが自分名義で登記できる根拠は2項の特則にある。そして敷地権付き区分建物なら、敷地権の登記名義人（多くは分譲会社や地主）の承諾書がなければ、その特則すら動かない。承諾書一枚の有無で、引渡しを受けたのに登記だけが宙に浮く事態が現実に起きる。
法的な位置づけ
不動産登記法74条は、所有権保存登記の申請適格者を限定列挙する規定である。第1項は表題部所有者およびその相続人その他の一般承継人、確定判決により所有権を確認された者、収用による取得者に申請権を限定し、第2項は区分建物について表題部所有者からの取得者にも申請適格を拡張したうえで、敷地権付き区分建物では敷地権の登記名義人の承諾を要件とする。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記事項証明書で表題部所有者を確定させる 管轄法務局の窓口または登記情報提供サービスで、対象建物の登記事項証明書と建物図面・各階平面図を取得し、表題部所有者が誰になっているか、権利部（甲区）が存在するかを確認する。表題登記自体がなければ、まず不動産登記法47条の表題登記から着手する。
- 2.自分が74条のどの類型に当たるかを照合する 1項1号（表題部所有者・相続人その他の一般承継人）、1項2号（確定判決による所有権確認）、1項3号（収用取得者）、2項（区分建物の取得者）のいずれに該当するかを判定する。いずれにも該当しない未登記建物の買主は、売主名義での保存登記を先に求めるか、所有権確認訴訟を選ぶことになる。
- 3.添付情報を揃える（区分建物は承諾書が最大の関門） 住所証明情報（住民票）を用意し、相続申請なら被相続人の出生から死亡までの戸籍一式と相続人全員の戸籍を集める。敷地権付き区分建物では、敷地権の登記名義人の承諾書に実印を押印してもらい、印鑑証明書を添えて受領する。承諾書は分譲会社や底地の地主から取得するため、リードタイムを最優先で確保する。
- 4.住宅用家屋証明書を市区町村で取得して税率を下げる 自己居住用の新築住宅であれば、建物所在地の市区町村で住宅用家屋証明書を取得する。これを申請書に添付すると登録免許税が0.4％から0.15％へ、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅なら0.1％へ軽減される。取得要件（床面積50平方メートル以上、新築後1年以内の登記など）を事前に確認する。
- 5.登記申請書を作成し管轄法務局へ単独申請する 登記の目的を「所有権保存」とし、申請人・添付情報・課税価格・登録免許税額を記載した申請書を作成する。登録免許税は収入印紙で納付し、1,000円未満は切り捨て、最低税額は1,000円。窓口・郵送・オンラインのいずれでも申請でき、補正連絡に備えて連絡先を明記する。完了後は登記識別情報通知を厳重に保管する。
よくある質問 AI による整理
Q1所有権保存登記とは何ですか？
登記簿の権利部に初めて所有者欄を作る登記です。表題登記だけの建物に対して行い、以後の所有権移転や抵当権設定の起点になります。根拠は不動産登記法74条です。
Q2表題登記と所有権保存登記の違いは？
表題登記は建物の物理的現況（所在・種類・構造・床面積）を表題部に記録するもので新築後1か月以内が義務。保存登記は権利部に所有者を記録するもので、申請義務はありません。
Q3所有権保存登記の登録免許税はいくらですか？
原則は不動産の価額の0.4％です。住宅用家屋証明書があれば0.15％、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は0.1％に軽減されます（租税特別措置法72条の2、74条）。
Q4所有権保存登記に必要な書類は？
登記申請書、住所証明情報（住民票）、代理申請なら委任状が基本。相続人が申請するなら戸籍一式、区分建物で敷地権付きなら敷地権の登記名義人の承諾書と印鑑証明書が加わります。
Q5所有権保存登記は自分で申請できますか？
できます。保存登記は共同申請ではなく単独申請なので、本人が管轄法務局に申請可能です。ただし住宅ローンの抵当権設定と同時に行う場合、金融機関が司法書士指定を求めるのが通常です。
Q6未登記の建物は売却できますか？
事実上困難です。買主は民法177条により登記なしでは第三者に対抗できず、住宅ローンの担保設定もできません。売買前に売主側で表題登記と保存登記を済ませるのが実務の前提です。
Q7所有権保存登記に申請期限はありますか？
保存登記自体に法定期限はありません。ただし表題登記は新築後1か月以内が義務（47条）、相続で取得した場合は取得を知った日から3年以内の登記申請義務があります（76条の2）。
Q8収用で取得した建物の保存登記はどうしますか？
不動産登記法74条1項3号により、収用によって所有権を取得した者が単独で保存登記を申請できます。前所有者や表題部所有者の協力・押印は不要で、収用の裁決書等が添付情報になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1親が建てた家がずっと登記されてないんですけど、放っておくとどうなりますか？
表題登記すらなければ新築後1か月以内の申請義務違反（不動産登記法47条1項、164条で10万円以下の過料）です。表題登記だけあって保存登記がない状態でも、売却・担保設定・住宅ローン控除が全て止まります。実務のポイント：相続が二回三回と重なると1項1号の「相続人その他の一般承継人」が十数人に増え、全員の戸籍を集める費用だけで数十万円になる。司法書士は「今やれば5万円、次の代なら50万円」と分かっているが、聞かれない限り言わない
Q2新築マンションを買ったんですが、登記は自分でできますか？それとも売主名義を通しますか？
区分建物なら74条2項の特則で、表題部所有者（分譲会社）から取得したあなたが直接自分名義の保存登記を申請できます。売主名義を経由する必要はありません。ただし敷地権付きの場合、敷地権の登記名義人の承諾が必要です。実務のポイント：この2項があるおかげでマンション購入者は登録免許税一回分を節約できているが、金融機関指定の司法書士が手続する流れになっていて、買主が自分で選ぶ余地があることはほぼ説明されない
Q3売主が行方不明で登記に協力してくれません。もう諦めるしかないですか？
諦める必要はありません。1項2号の「所有権を有することが確定判決によって確認された者」ルートがあります。所有権確認訴訟を提起し、公示送達を使えば被告が行方不明でも判決は取れます。実務のポイント：この訴訟で重要なのは判決主文の書き方で、「原告が本件建物の所有権を有することを確認する」という確認判決の形にしておかないと、登記官が受け付けない場合がある。訴状の請求の趣旨を書く段階で、登記実務に慣れた弁護士か司法書士に一度見せておくと後戻りが防げる
Q4敷地権の登記名義人の承諾って、具体的に誰の承諾ですか？
分譲マンションの敷地について所有権や借地権の登記名義を持っている者、実務では分譲会社や底地の地主です。承諾書には実印と印鑑証明書が必要になります。実務のポイント：定期借地権付きマンションでは地主の承諾が要るため、地主との関係が悪化している物件だと承諾が滞ることがある。中古で買うときは、過去に承諾トラブルがあったかを管理組合の議事録で確認できる。仲介業者は聞かれなければ触れない部分だ
間違えやすい点 AI による整理
- 「代金を全額払って引渡しも受けたのだから、自分名義で登記できる」と思い込んでいる人が圧倒的に多い。だが未登記建物の買主は、区分建物でない限り74条1項のどの号にも該当しない。原則は、まず表題部所有者（売主）名義で保存登記を入れ、そこから所有権移転登記をする二段構え。登録免許税も司法書士報酬も二回分かかる
- 相続人が保存登記できることは知られているが、その効果の大きさが理解されていない。1項1号は「相続人その他の一般承継人」まで含むので、被相続人名義の保存登記を飛ばして直接相続人名義にできる。この一段飛ばしで登録免許税が一回分不要になる。未登記建物が多い地方の相続で、数十万円単位の差になることがある
- 「確定判決があれば何でも登記できる」という理解は、問いの立て方が間違っている。1項2号が要求するのは、あなたの所有権を確認する内容の確定判決である。給付判決でも所有権の確認が理由中ではなく主文または判決理由から明確に読み取れる必要があり、和解調書や調停調書でも所有権確認の趣旨が明示されていれば足りる場合がある。実務上、判決文の書き方次第で登記官の判断が分かれる領域だ
- あなたから見れば「登記は後回しでいい手続」だが、法律から見れば登記は第三者に対抗できるかどうかの唯一の武器（民法177条）である。この落差が効いてくるのは、売主が二重譲渡したときと、売主が破産したときだ。保存登記が入っていない建物は、あなたが住んでいても法的には無防備に近い
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 登記の対象 | 74条：権利部に所有者を初めて記録する（所有権保存登記） | 47条：表題部に建物の物理的現況を記録する（表題登記） 76条の2：相続による所有権移転を記録する（相続登記） |
| 申請できる者 | 表題部所有者・その相続人等、確定判決による所有権確認者、収用取得者、区分建物の取得者（2項） | 建物の所有権を取得した者（新築した者等） 相続または遺贈により所有権を取得した相続人 |
| 申請義務・期限 | 法定の申請義務・期限なし | 新築後1か月以内の申請義務あり 取得を知った日から3年以内の申請義務あり |
| 怠った場合の不利益 | 過料はないが、民法177条により第三者に対抗できず、売却・担保設定・住宅ローン控除が停止する | 10万円以下の過料（164条） 正当な理由なく怠れば10万円以下の過料 |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾も建物を土地と独立した不動産として扱い、建物完成後の「第一次登記」が日本の保存登記に相当する。使用執照（使用許可）等による所有権証明を要求する点は、日本が表題部所有者という公的記録を起点とする構造と機能的に対応する
韓国も申請適格者を限定列挙し、台帳上の所有者、確定判決で所有権を証明した者、収用による取得者を挙げる。日本法を範とした継受の痕跡が条文構造に濃く残る
中国は不動産統一登記制度のもとで建物と土地使用権を一体登記し、初回の「首次登記」が保存登記に相当する。ただし土地は国有・集体所有であり、登記の対象は土地使用権と建物所有権の組合せとなる点が根本的に異なる
ドイツでは建物は土地の本質的構成部分（wesentlicher Bestandteil）であり、独立した登記対象にならない。したがって「建物だけの保存登記」という概念自体が存在せず、土地の Grundbuchblatt に所有者が記載されれば足りる。日本の74条が必要になった根本原因は、建物を独立不動産とした日本法の選択にある
米国は登記簿ではなく譲渡証書（deed）の記録制度が中心で、建物は土地の一部として扱われる。所有権の証明は title search と title insurance に委ねられ、行政庁が申請適格を審査する日本型の登記官審査とは発想が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 父が亡くなり、実家の建物を調べたら表題登記だけで所有権の登記がない。よくある話だ。あなたは相続人として1項1号で直接自分名義の保存登記を申請できる。父名義の保存登記を経由する必要はない。登録免許税一回分（不動産価額の0.4％）が丸ごと浮く
- 新築マンションを買い、引渡しも受けて住み始めた。しかし分譲会社が敷地権の登記名義人の承諾書を用意しないまま倒産した。あなたは2項後段の承諾が取れず、自分名義の保存登記ができない。占有はしているのに登記簿上は他人の物件、住宅ローン控除も抵当権設定も詰まる
- 土地を売買したが、売主が「表題部所有者は亡くなった祖父のままだ」と言い出したら？ 買主のあなたは74条の四類型のどこにも入らない。売主側で相続人による保存登記を先に済ませてもらうか、所有権確認訴訟で確定判決（1項2号）を取るか、二択に追い込まれる
- 道路拡幅で自宅の一部が収用された。起業者が代替地に建てた建物について、あなたは1項3号の収用取得者として保存登記を申請できる。前所有者の協力は不要、単独申請だ
- 住宅ローンの実行日まであと5日。金融機関は保存登記と同時に抵当権設定登記を入れる前提で融資を組んでいる。敷地権付き区分建物の承諾書がまだ届いていないと連絡が入った。決済延期になれば売買契約の違約条項が動き出す
取るべき行動
被害を受けた側：1. 法務局で登記事項証明書と、建物図面・各階平面図を取得し、表題部所有者が誰になっているかを確定させる2. あなたが1項1号から3号、または2項に該当するかを照合、該当しなければ売主側に保存登記を求める内容証明を送る3. 区分建物で承諾書が取れない場合、売買契約の債務不履行として履行請求または解除・損害賠償を検討4. 売主が応じない、または所在不明なら、所有権確認訴訟を提起して1項2号の確定判決ルートに切り替える。訴訟でも半年から一年、早く動くほど選択肢が残る
訴えられた側：1. 売主・分譲業者として保存登記への協力を求められた場合、まず自社が表題部所有者か、敷地権の登記名義人かを確認2. 承諾書の発行を拒む正当な理由（代金未払い、契約解除事由の存在）があるなら、その根拠を書面で明示3. 正当な理由がないまま拒めば、売買契約上の登記協力義務違反として損害賠償や履行請求の対象になる4. 買主が確認訴訟を提起した場合、表題部所有者としての権利を争うのか、和解で承諾書を出すのかを早期に決める。訴訟長期化のコストは通常、承諾書発行コストを大きく上回る
時効（請求できる期限）：保存登記の申請自体に法定の期限はない（表題登記は建物新築後1か月以内が義務、不動産登記法47条1項）。ただし売主に対する登記協力請求権は債権なので、一般消滅時効（民法166条1項、権利行使できることを知った時から5年、権利行使できる時から10年）が適用される。起算点は原則として引渡しまたは代金完済の時点。さらに2024年4月1日施行の相続登記義務化（不動産登記法76条の2）により、相続で取得を知った日から3年以内の登記申請が義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる
学説
通説：74条1項の列挙は例示ではなく限定列挙と解される。保存登記は登記記録の権利部を無から創設する行為であり、以後の全ての権利変動の起点となるため、既存の公的記録（表題部）、司法判断（確定判決）、公権力の処分（収用）のいずれかによる裏付けを要求して登記の真実性を入口で担保する趣旨とされる。
区分建物特則の趣旨に関する理解：74条2項は、分譲会社を経由する二段階登記が購入者に登録免許税と手続コストを二重に負担させる不合理を回避するための例外であり、他方で敷地利用権と専有部分の一体性（区分所有法22条）を維持するため、敷地権の登記名義人の承諾という歯止めを置いたものと理解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 旧不動産登記法100条の規律を引き継ぎ、オンライン申請制度の導入に合わせて現行74条として再編された。区分建物に関する2項の特則および敷地権登記名義人の承諾要件は旧法下の規律を継承している。個別の改正回数と各改正の内容については人的検証が必要
改正の年表
- 1.明治32年（1899年） 新設：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）が制定され、その100条が所有権保存登記の申請適格を限定列挙する規律を置いた。現行74条の直接の前身である
- 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法全部改正（平成16年法律第123号）。旧法100条の規律を引き継ぎ、オンライン申請制度の導入に合わせて現行74条として再編。区分建物に関する2項の特則および敷地権の登記名義人の承諾要件も旧法下の規律を継承した。個別の改正回数と各改正の詳細内容は人的検証が必要
- 不動産登記法 第47条建物表題登記の申請義務、74条の前提
- 不動産登記法 第75条職権による所有権保存登記の特則
- 不動産登記法 第76条所有権保存登記の登記事項および抹消
- 不動産登記法 第76条の2相続登記の申請義務化、未登記放置への制裁
- 不動産登記法 第63条判決による単独申請の一般則
- 民法 第177条登記なくして第三者に対抗できない原則
- 建物の区分所有等に関する法律 第22条敷地利用権と専有部分の分離処分禁止
- 土地収用法 第101条収用による所有権取得の効果、1項3号の根拠
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める