要点不動産登記法 74 条は、所有権保存登記を申請できる者を表題部所有者とその相続人、確定判決で所有権を確認された者、収用取得者に限定する。区分建物では買主も申請できる。
Q · 未登記の建物を買ったり相続したりしたら、自分の名前で登記できるの？
相続人なら直接できる。買主は原則できず区分建物だけ例外
不動産登記法 74 条 1 項により、所有権保存登記を申請できるのは、表題部所有者とその相続人その他の一般承継人、確定判決で所有権を確認された者、収用で所有権を取得した者に限られます。未登記建物の買主はこの三類型に入らないため、原則としてまず売主（表題部所有者）名義で保存登記を入れ、その後に所有権移転登記をする二段構えになります。ただし区分建物については同条 2 項の特則があり、表題部所有者から取得した買主が直接自分名義で保存登記を申請できます。敷地権付き区分建物の場合は、敷地権の登記名義人の承諾が必要です。
家を新築した。建物は物理的に完成し、市役所にも届け出た。ところが法務局の登記簿には「所有者」の欄がまだ存在しない。この状態から初めて所有者欄を作り出すのが所有権保存登記であり、不動産登記法 74 条は「誰がその引き金を引けるか」を四つの類型に閉じている。表題部所有者とその相続人、確定判決で所有権を確認された者、収用で取得した者、そして区分建物では表題部所有者から買った者。この列挙の外側にいる人間は、たとえ売買代金を全額払っていても、鍵を握っていても、自分名義の保存登記を単独では申請できない。ここがあなたの財産防衛の急所だ。建売住宅やタワーマンションを買うとき、あなたが自分名義で登記できる根拠は 2 項の特則にある。そして敷地権付き区分建物なら、敷地権の登記名義人（多くは分譲会社や地主）の承諾書がなければ、その特則すら動かない。承諾書一枚の有無で、引渡しを受けたのに登記だけが宙に浮く事態が現実に起きる。
不動産登記法 74 条は、所有権保存登記の申請適格者を限定列挙する規定である。第 1 項は表題部所有者およびその相続人その他の一般承継人、確定判決により所有権を確認された者、収用による取得者に申請権を限定し、第 2 項は区分建物について表題部所有者からの取得者にも申請適格を拡張したうえで、敷地権付き区分建物では敷地権の登記名義人の承諾を要件とする。
AI 輔助整理，以條文原文為準
登記簿の権利部に初めて所有者欄を作る登記です。表題登記だけの建物に対して行い、以後の所有権移転や抵当権設定の起点になります。根拠は不動産登記法 74 条です。
表題登記は建物の物理的現況（所在・種類・構造・床面積）を表題部に記録するもので新築後 1 か月以内が義務。保存登記は権利部に所有者を記録するもので、申請義務はありません。
原則は不動産の価額の 0.4％です。住宅用家屋証明書があれば 0.15％、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は 0.1％に軽減されます（租税特別措置法 72 条の 2、74 条）。
登記申請書、住所証明情報（住民票）、代理申請なら委任状が基本。相続人が申請するなら戸籍一式、区分建物で敷地権付きなら敷地権の登記名義人の承諾書と印鑑証明書が加わります。
できます。保存登記は共同申請ではなく単独申請なので、本人が管轄法務局に申請可能です。ただし住宅ローンの抵当権設定と同時に行う場合、金融機関が司法書士指定を求めるのが通常です。
事実上困難です。買主は民法 177 条により登記なしでは第三者に対抗できず、住宅ローンの担保設定もできません。売買前に売主側で表題登記と保存登記を済ませるのが実務の前提です。
保存登記自体に法定期限はありません。ただし表題登記は新築後 1 か月以内が義務（47 条）、相続で取得した場合は取得を知った日から 3 年以内の登記申請義務があります（76 条の 2）。
不動産登記法 74 条 1 項 3 号により、収用によって所有権を取得した者が単独で保存登記を申請できます。前所有者や表題部所有者の協力・押印は不要で、収用の裁決書等が添付情報になります。
表題登記すらなければ新築後 1 か月以内の申請義務違反（不動産登記法 47 条 1 項、164 条で 10 万円以下の過料）です。表題登記だけあって保存登記がない状態でも、売却・担保設定・住宅ローン控除が全て止まります。業界裏話ヒント：相続が二回三回と重なると 1 項 1 号の「相続人その他の一般承継人」が十数人に増え、全員の戸籍を集める費用だけで数十万円になる。司法書士は「今やれば 5 万円、次の代なら 50 万円」と分かっているが、聞かれない限り言わない
区分建物なら 74 条 2 項の特則で、表題部所有者（分譲会社）から取得したあなたが直接自分名義の保存登記を申請できます。売主名義を経由する必要はありません。ただし敷地権付きの場合、敷地権の登記名義人の承諾が必要です。業界裏話ヒント：この 2 項があるおかげでマンション購入者は登録免許税一回分を節約できているが、金融機関指定の司法書士が手続する流れになっていて、買主が自分で選ぶ余地があることはほぼ説明されない
諦める必要はありません。1 項 2 号の「所有権を有することが確定判決によって確認された者」ルートがあります。所有権確認訴訟を提起し、公示送達を使えば被告が行方不明でも判決は取れます。業界裏話ヒント：この訴訟で重要なのは判決主文の書き方で、「原告が本件建物の所有権を有することを確認する」という確認判決の形にしておかないと、登記官が受け付けない場合がある。訴状の請求の趣旨を書く段階で、登記実務に慣れた弁護士か司法書士に一度見せておくと後戻りが防げる
分譲マンションの敷地について所有権や借地権の登記名義を持っている者、実務では分譲会社や底地の地主です。承諾書には実印と印鑑証明書が必要になります。業界裏話ヒント：定期借地権付きマンションでは地主の承諾が要るため、地主との関係が悪化している物件だと承諾が滞ることがある。中古で買うときは、過去に承諾トラブルがあったかを管理組合の議事録で確認できる。仲介業者は聞かれなければ触れない部分だ
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 登記の対象 | 74 条：権利部に所有者を初めて記録する（所有権保存登記） | — |
| 申請できる者 | 表題部所有者・その相続人等、確定判決による所有権確認者、収用取得者、区分建物の取得者（2 項） | — |
| 申請義務・期限 | 法定の申請義務・期限なし | — |
| 怠った場合の不利益 | 過料はないが、民法 177 条により第三者に対抗できず、売却・担保設定・住宅ローン控除が停止する | — |
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